大城市的房价只升不降吗？从世界大城市历史房价看涨跌(4)

　　美国劳伦斯维尔市2005年建混凝土住宅挂牌价17.9万美元，使用面积194平方米，装修带家具电器，1厅3卧3卫1厨，带洗衣房、车库、阁楼

　　《每日经济新闻》2016年2月28日发文称，多地楼市“发烧”，上海甚至有人裹被子连夜排队购房。次日，新华社以《警惕一线城市房价非理性上涨》一稿，出来说出了真相，称某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市，一线城市房价飙涨，也使得大量投资客返场，深圳楼市中的投资客比例已超过30%。

　　那么，我们的房子究竟是多了还是少了？房价究竟是高还是低？财经评论人叶檀女士近日发文称“大城市房价跟高铁票价一样不会降”，是这样吗？

　　1价格规律

　　就是涨跌周期规律

　　房价亦一样

　　计划经济由政府配置资源。生产什么东西，生产多少，价格多高，都由政府计划，价格可以几年甚至几十年不变。市场经济则不同，是由“看不见的手”配置资源，这只“看不见的手”就是供给和需求关系，这种供需关系通过价格表现出来。

　　如果一种商品供不应求，价格就会上涨，让消费者少消费，甚至把一些低收入者排斥在消费群体之外。价格上涨给生产者带来更高的利润率，生产者便扩大再生产，同时也吸引一些新投资者从事这种商品的生产，生产规模扩大，并很快出现供大于求的现象。此时，为了减少库存，保持市场占有率，一些生产者便开始降价，价格竞争让生产成本高的企业退出生产，供给与需求逐步达到平衡。而当价格下降刺激了消费，又出现了供不应求现象，价格再次上涨。这就是价格规律。价格规律就是通过价格的上下波动来配置资源，调节供给与需求的关系。

　　由此可见，只要是市场经济，就离不开价格规律，物价必然有涨有跌，不存在物价只涨不跌的市场，不管在哪个国家，哪个城市，也不管是大城市还是小城市。

　　国外的高铁价格也是波动的，有能源价格变化引起的价格波动，有铁路公司之间的竞争引起的价格波动，有铁路与民航和公路运输竞争引起的价格波动，也有高铁企业自己为提高上座率季节性调价。例如，法国高铁公司刚刚宣布降价计划，2016年2月29日至8月19日，在一些线路上降价20%。所以说，“大城市房价跟高铁票价一样不会降”违背了市场经济基本规律，现实中也不存在，是个彻头彻尾的伪命题。

　　2城市人口增加

　　到一定规模会下降，

　　导致房价下跌

　　考察世界发达国家城市化进程就会发现，城市人口不会永无止境地增加，而是增加到一定规模后，给居民生活和工作带来诸多不便，加上产业调整等因素，就会导致一些市民外迁，导致城市人口下降。

　　19世纪初，英国利物浦港口贸易量占世界贸易总量的40%，其财富总值超过了伦敦。但从20世纪30年代开始，利物浦市民持续迁离，利物浦居民数从1931年的846101人降到2011年的466400人，人口下降了将近一半。人口下降，空置住房增多，房价自然就要下跌。

　　美国底特律也是这种情况，底特律市区人口1950年为1849568人，到2010年还剩下713777人，60年间人口流失了61.4%。

　　德国莱比锡人口1930年为70万人，现在仅剩下54万人，这个曾经的“繁荣之都”变成了“鬼城”，市区到处是空置建筑，一片萧条。

　　另外，人的生活习惯和生活方式会不断变化。过去人们视穿化纤衣服是时髦，现在则返璞归真，又喜欢起棉麻天然织物来。现在人们向往城市生活，过些年后就会又喜欢起农村的安宁来。所以，不要想当然地认定城市人口会不断增加，当发展到一定规模或遇到行业危机或政府政策变动时，人口减少是很自然的事情。

　　中国也不例外，上海市统计局最新发布的统计公报显示，2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人，相比2014年末减少10.41万人，这是新世纪以来，上海市常住人口首次出现负增长，同比降幅为0.4%。城市人口减少让房价下跌成大概率事件。

　　3房价与收入之比，

　　是观察房价高低的参照指标

　　房价高低是相对的，如果一个人的年薪是100万元，一套房子200万元对他来说房价并不高，用两年的工资就可以买一套住房。但如果一个人的年薪是4万元，这套200万元的房子对他来说房价就很高了，因为他要用50年的工资才能买下这套房子。

　　各个城市之间比较房价高低也是如此，如果一个城市的居民收入中位数是6万美元，房价中位数是30万美元，我们就不能说这个城市的房价高，因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是5000美元，房价中位数是20万美元，我们就说这个城市的房价很高了，因为普通居民要用40年的收入购买一套住房。

　　所以，比较房价高低必须参照居民收入。我们把房价中位数与居民税后收入中位数的比值叫住房痛苦指数，也就是一个劳动者用多少年的收入可以买一套住房，这个比值越大，就会感到房价越高，住房指数越痛苦。

　　上文所讲，一个城市的居民用5年的收入就可以购买一套住房，我们就说这个城市的住房痛苦指数是5。而另一个城市的居民要用40年的收入购买一套住房，我们就说这个城市的住房痛苦指数是40.

　　在被统计的世界291座城市中(NUMBEO数据)，房价与收入之比最低的前42座城市最低为1.2(痛苦指数)，最高为3.4，除南非首都比勒陀利亚为1.8、沙特阿拉伯首都利雅得为2.2、南非德班为2.9、墨西哥蒙特雷为3、南非约翰内斯堡为3外，其他37座城市均在美国。

　　需要说明的是，外国所说的房价不是裸房房价，而是装修后的房价，通常，阁楼、地下室、储存室和车库没有采暖，不算到住房面积里去。为了便于历史比较，下文没有特别说明所说“房价”均为不变价格，也就是现价剔除通货膨胀因素后的价格。

　　4美国20座大城市房价没有只涨不跌的

　　标准普尔定期发布美国20座大都市(相当于中国的一线城市)的综合房价指数，该房价指数把2000年1月定为基期值100.2001年后的6年期间是美国房地产的牛市阶段，房价基本上呈上涨趋势，至2006年7月房价指数涨到峰值的206.52。接着，美国大都市房地产进入熊市阶段，房价一路下跌，至2012年3月房价指数跌到134.07。在这之后，房地产市场开始回暖，至2015年12月房价指数涨到182.75。目前，美国20座大都市的房价相当于2005年3月的水平。

　　下面，我们再看看美国单个大都市的历史房价情况。

　　美国首都华盛顿1987年1月房价指数为64.11，至1900年4月涨到93.22。从此，房价开始下跌，至1992年2月房价指数跌到87.75。在这之后的75个月里房价基本稳定，房价指数一直在88-90之间窄幅调整。

　　从1998年5月开始，华盛顿房价开始走高，房价指数由1998年6月的91.76涨到2006年5月的251.07。在这之后房价急剧下跌，到2009年5月房价指数跌到165.94,3年跌去34%。接下来是一个牛市，至2015年12月房价指数涨到210.27.

　　目前，华盛顿市中心地段房价为每平方米5146美元，相当于2005年1月的水平，一般居民用5.6年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　纽约1980年1月房价指数为35.26，至1981年3月跌到30.1。从此，纽约房价指数缓慢上升到1988年9月的85.54。接着，纽约房价开始下跌，至1991年4月房价指数跌到72.29.

　　在这之后，纽约房地产进入了一个大牛市阶段，房价指数一路高歌猛进到2006年6月的215.83。接着，纽约房地产市场出现熊市，至2012年3月房价指数跌到157.4。紧接着是新一轮牛市，至2015年12月，纽约房价指数涨到180.48.

　　目前，纽约市中心地段房价为每平方米17898美元，当于2004年9月的水平，一般居民用20年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　底特律1991年1月房价指数为58.24，至2005年12月涨到127.05。此后进入熊市阶段，至2011年4月跌到64.47。在这以后房价逐步回升，至2015年12月房价指数涨至103.77.

　　目前，底特律市中心地段房价为每平方米1297美元，相当于2000年6月的水平，一般居民用1.7年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　洛杉矶1980年1月房价指数为41.67，至1990年6月涨到100.24。此后，房地产市场步入熊市，至1996年3月房价指数跌到73.07。再接着是新一轮的牛市，至2006年9月房价指数涨到273.95。然后，熊市再现，至2009年6月房价指数跌到160.9。至2010年7月房价指数反弹到176.27，之后又出现了一个小熊市，至2012年2月房价指数跌到159.53。在这之后进入目前的牛市阶段，至2015年12月房价指数涨到240.54.

　　目前，洛杉矶市中心地段房价为每平方米7560美元，相当于2005年6月的水平，一般居民用9.2年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　檀香山1980年1月房价指数为31，至1990年6月涨到75.15。从此，房价开始下跌，至1994年2月房价指数跌到65.79。接着，房价开始上涨，至2006年5月房价指数涨到218.37。从此，房地产市场进入熊市，至2009年3月房价指数跌到117.71，不到3年房价拦腰斩。再接着是16个月的反弹，至2010年7月房价指数涨到143.23。然后又是19个月的下跌，至2012年2月房价指数跌到124.64。然后就是一个牛市，至2015年12月房价指数涨到217.9.

　　目前，檀香山市中心地段房价为每平方米6842美元，相当于2006年4月的水平，一般居民用13.4年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　5

　　巴黎从1200年开始统计房价，

　　历史房价巨幅震荡

　　我们先看看法国全国的历史房价情况。根据法国统计局2016年1月20日发布的数据，法国房价指数(新房权重10.8%，二手房权重89.2%，2010年为基期值100)在2006年第二季度为93.7，至2007年第四季度涨到102.9.

　　之后房价开始下跌，至2009年第二季度跌到94.2。之后又开始上涨，至2011年第三季度涨到107.6。之后再次下跌，至2015年第一季度跌到99.5。从此，房价又开始上涨，至2015年第三季度涨到101.3。目前，法国房价相当于2007年第二季度的水平。

　　法国首都巴黎从1200年开始就有详尽的房地产市场统计数据，在过去816年里，巴黎房价有22次暴跌。

　　巴黎房价指数把2010年第一季度定为基期值100,2000年第一季度为42.5，从此一路涨到2008年第三季度的102.5。在这之后进入熊市，房价指数跌到2009年第二季度的93.6。接着，房价指数涨到2012年第三季度的131.1。再接着，巴黎房地产市场进入熊市阶段，2015年第三季度的房价指数为124.7。巴黎2015年的房价跌了1.4%，2015年底巴黎单元房均价为每平方米8413欧元。

　　目前，巴黎市中心地段房价为每平方米9835欧元，相当于2011年的水平，普通巴黎市民用18.2年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　6伦敦房价大起大落，

　　目前处于历史最高价位

　　根据哈利法克斯房价指数，把1983年英国全国的房价指数定为基期值100,1983年至1990年房价缓慢上涨，房价指数至1990年涨为223.2。接着，英国房地产进入熊市阶段，至1995年房价指数跌到199.6。在这之后是房地产的泡沫期，至2007年房价指数涨到635.9。紧跟其后的就是房地产萧条期，至2012年房价指数跌到522.1。英国房地产从2013年开始复苏，2015年房价指数为684.4.

　　目前，英国房价相当于2007年的水平，普通英国居民用4.2年的工资可购买一套中等价位的住房。

　　英国首都伦敦(大伦敦)的房价指数走势与全国走势基本保持一致，1983年为100，至1989年涨到251.1。接着，伦敦的房地产市场进入熊市时期，至1995年房价指数跌到194.9。在这之后是个牛市，至2007年房价指数涨到777.6。紧接着是两年的房地产萧条期，至2009房价指数跌到622.0。再接着就是最近一轮的房地产牛市，2015年房价指数为995.1.

　　目前，伦敦房价处于历史最高价位，在伦敦市中心地段房价为每平方米19008英镑，普通居民要用34.3年的收入购买一套中等价位的住房。

　　7柏林2007年房价

　　比1978年的低13%

　　德国历史房价与其他国家相比相对稳定。根据德国统计局的数据，德国房价指数把2010年定为基期值100,2000年至2008年是房地产市场的熊市时期，房价指数由114.8跌到99.7.2009年房价指数略微涨到101。从2010年开始房价缓慢上升，房价指数由100涨到2014年的106.8.

　　德国首都柏林房价从1994年至2005年跌去45%，2007年的房价仅相当于1978年的87%。预计到2060年，柏林人口将比2010年减少5%-15.3%，所以，柏林的房价大幅上涨的概率不大。

　　目前，柏林市中心地段房价为每平方米4111欧元，普通劳动者用8.6年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　8东京房地产泡沫破裂，

　　接盘侠损失惨重

　　日本在20世纪80年代炒出了一个巨大无比的房地产泡沫。当时，银行不断降低利率刺激了人们对房地产的投机炒作，银行利率在1985年为5.5%，至1987年降到2.5%。这期间，企业所得税税率也从42%降到30%；个税最高边际税率由70%降到40%。所有这些刺激房地产市场的财税金融政策给房地产市场火上浇油，当时媒体流行一个说法，日本皇宫的价格相当于美国加利福利州所有房地产价格总和。

　　泡沫总是要破裂的。1989年12月，房地产市场再也找不到信贷支持，房地产泡沫破裂，仅用9个月时间，日本首都东京房价拦腰斩。很多按揭购房者无力还贷，银行收回大量断供且巨幅贬值了的房地产，金融危机爆发。不少在房地产泡沫时期接盘的日本居民，至今仍未解套。

　　此外，日本保有住房成本高昂，除了物业费用外，每年还要交5%左右的房地产税，每年为砸在手里的房子支出不菲的费用，正是“偷鸡不成蚀把米”。

　　东京房价在1974年至1978年是下跌的，1978年至1988年房价涨了4倍。房地产泡沫破裂后至2004年，房价跌去7成，又回到了24年前的水平。东京房价在泡沫期间，基本上只由地价构成，房子的建筑成本甚至可以忽略不计。例如，在1989年，东京中心地段的房价中，地价占98.5%，建筑等其他成本仅占1.5%。

　　目前，东京市中心地段房价为每平方米2216636日元，普通劳动者用26.3年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　9中国房价涨幅已极大，消费者要冷静和理性面对

　　最近一些年，中国房价涨幅惊人，出现这种情况的主要原因是，我们谁也不清楚中国究竟有多少住房，有多少空置住房，因为现在很多城市周边地区是一片一片的所谓“小产权房”，而这些房子没有合法手续，没有“户口”，不在统计之列。

　　2016年3月3日，住建部专家委员会成员张鸿铭接受记者采访时说，中国库存规模约为66.72亿平方米，需要5.19年的消化周期；库存占用资金40万亿，其中1/3是房地产开发商的自有资金，另外2/3为债务。

　　其实，房市和股市一样，只要有炒作就有周期性，就有牛市、熊市的周而复始，根本不存在“只涨不跌”的市场。因此，楼市政策不应鼓励炒房、囤房，而是要让真正需要住房的人买得起房，不然，投机成分越大，对经济的杀伤力越大。居民更要冷静、理性判断市场，盲目购房被套会比炒股损失更惨。