北上深一线城市房价联袂暴涨：致命的疯狂 还是深刻的理性？

　　最近，大家一定看到了不少抨击房地产泡沫的文章。

　　总体梳理下来，无非是从人口流动，房地产杠杆，居民收入和政策导向等方面去分析，甚至还有人计算过2016年深圳的房价已经50倍PE了，属于非常高估、泡沫很严重的资产。

　　先不论各方评论的角度正确与否，就在上周，继深圳去年出现平均房价上涨50%的奇观后，紧跟而来的上海，北京，也开始了房价暴涨之路，且甚有后来居上的意思。

　　昨天，一则关于上海房地产的新闻讲到“上海内环附近一套老房的业主，在一天内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。虹口区一新盘昨天推出的352套单价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元。”

　　昨晚，万科北京公司发布项目推介广告，称将在3月1日，对旗下的“金域东郡”和“万科天地”项目进行“全面涨价”，虽然未公布涨价幅度，但是外界猜测此次万科的楼盘将全面涨价10%以上。

　　这种一天之内甚至一夜之间房价大幅上涨的新闻，不断冲击着人们的神经。有房的你，无房的你，看到之后，都会心惊肉跳。一线城市的房价，到底怎么了，为什么近半年房价会如此疯狂的上涨，似看不到边际一样，真的有泡沫吗？泡沫有多严重？

　　理性 or 非理性？

　　当抛出房价暴涨是否理性这个论点时，我知道很多人一定认为房价在过去十年甚至二十年，已经涨的足够多了，类似于去年这样的继续疯狂上涨，绝对是不理性的。认为这种上涨已经脱离了刚需的基本面，根本没有那么多人需要居住或者说也住不起如此昂贵的房子。

　　但如果我告诉你，一线城市房价的暴涨，恰恰是资金的最理性行为，而且，在可预见的未来，这种趋势仍会继续，你是不是瞬间头大？

　　首先，我们必须要明白，此轮房价上涨，上涨特别多的，只有三个超级一线城市：北京，深圳，上海。

2015年城市经济总量排名

　　北京，中国首都，中国政治中心；上海，中国的三大金融中心城市之首，经济总量第一；深圳，中国的科技创新中心城市，中国最大的移民城市，竞争力排中国第一。而此类“超级城市”，会有一种吸泵效应，而这种效应，才刚刚开始。

　　深圳的房价去年爆发，而今年北京，上海紧跟其后。资金是最聪明的，它天生知道去哪里。这半年，资金大量涌入一线楼市，或刚需也好，或投资也好，或投机也好。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂，完全是资金推动所致。而资金从哪里来？主要原因还是因为中国经济下行大背景下的资产配置荒引起。

　　首先，我们要纠正一个误区，就是，不能认为上涨不理性，而恰恰相反，这三个城市的房价在统一的时间，出现这样的大涨，正是一种资金寻找理性投资标的的过程。

　　核心原因：经济恶化引发的资产荒

　　目前，中国房地产现状是，北上深这几个“超级城市”房价高企并且继续上涨，二线城市房价持平或者下跌，三、四线城市房价则压力山大。

　　对于三、四线房地产库存问题，也是国家近期不断发政策去库存的主要对象――我们甚至出台政策，指望和鼓励农民工去消化这部分库存。目前中国7成库存都集中在三四线城市。在前几日的国经济50人论坛上，很多专家坦言“没办法”，房地产名嘴任志强更宣称，三四线的地产库存“只能炸掉”。

　　从人口角度看，眼下中国的情况是，大量青壮年劳动力踊跃进驻一线城市，好的，优质的资源都越来越集中在“超级城市”中供给，而其他落后的城市只能承接在一线城市打拼不利，或是本身职业技能素质就不高的劳动力。三、四线城市更是基本无人才。至于农村就只剩一下一些留守妇女和老人孩子。这在昨天格隆汇发布的雄文《欲救中国，必先救农村：川东考察报告―中国农村衰败的真实原因与出路选择》已有深度剖析。

　　当写到这里，你也许就明白了，北上深的房价之所以暴涨，核心原因，就是经济下滑背景下，地区经济、贫富差距、社会资源部平衡的进一步发酵，导致的资产投资荒造成的。经济发展从来都是不均衡的，这在任何一个国家都是如此，英国伦敦、日本东京、韩国首尔，无一不是一个超级城市，最后集中几乎全国三分之一以上的地产价值。

　　这种不均衡，在经济衰退期会得到跟明显的体现与放大。中国从去年经济增速开始下滑，7%以上的GDP增速不复存在，这种在经济下滑过程中的资金投资，必定会选择一些风险性更低的投资机会。这和我们买股票的道理一样，当熊市来临的时候，那些风险较高的小股票，一定会跌的更多，而资金都会去转投那些风险系数不大的大蓝筹股票。

　　一二三四线城市也是这个道理。

　　香港新世界地产公司，在2015年12月宣布卖掉了价值339亿的内地地产项目。之后郑家纯澄清：并非撤资中国，而是换仓，将三四线项目，换到一二线城市。

　　郑家纯说的是实话。

　　随着中国经济增速下滑的经济发展的规律，会导致中国各个城市经济越来越不均衡的发展，相对而言，一线城市会集中更多资源，变得机会更多，房价会越来越高，三线城市会变得人口平均素质进一步下降，房价压力更甚。

　　对于中国这个拥有14亿人口的大国，不要指望全民都能买得起房。那是不现实的。

　　超级城市的房价，还会继续涨吗？

　　我的答案是：会！

　　根据最新的数据，截止2015年12月底，上海新建住的商品住宅物业消化周期已经降至不到3.7个月；北京，9.2个月；广州，7.5个月；深圳8.7个月；

　　以前都是中介业务员天天给自己打电话推介房子，现在则是自己天天给中介打电话，请他们多多给自己推介房子，“感觉楼市已经由买方市场变成了卖方市场。”我的一位上海朋友说道。

　　如果说2014-2015年上半年是属于股市的一年，那么从2015年7月股市崩塌之后的这段日子，是属于超级城市的楼市的。

上海二手房价格指数的月度走势

　　深圳的房价上涨这里就不再赘述，上海的房价从7月份股灾开始之后便开始新一轮的上涨。而这样的上涨，能解释的一个核心的理由，就是资金在寻求更安全的投资标的。

　　目前美国处于加息周期，中国不断地降息，降准，维持宽松政策，并且不断减少楼市税项，降低楼市杠杆门槛，这无疑都是将资金从银行系统，逼向市场再转向房地产的助力。而一系列的组合，确实也让资金感受到了，只有投资“超级城市”的楼市，才能保证安全与收益。

　　既然是资金自然选择的过程，那么房价的上涨，在看不到明显的经济格局的改变之前(2017年19大前？)，相信超级城市的房价，都会一直被推向新高，这已经无关刚需，无关普罗大众的平均收入，无关房屋租售比这些基本面了，而是全国资金无处可去，自然选择的结果。

　　因为，其他地方，没有更好的项目可以投了。

　　这一点反证了：哪怕是现在，买一线城市的房子，错误的可能性很小，很小。

　　房价这样涨，没人好过

　　作为消费者，普通老百姓，市民。对一个城市一年房价涨50%，甚至一天涨10%，必然会造成人心的浮动，如果房价再这样涨下去，所有人都不会好好做事了，都去炒楼了。而对于没有房产的人，高昂的租金，让生活压力更大，一脸无奈。

　　作为地产商。要知道房价之所以涨50%，很大一个可能就是土地价格也涨了50%甚至更多，地产商的利润会被压缩的更多，所以为什么这几年虽然你看到房价在涨，但是房地产公司的股票确不会有什么起色，因为他们赚的是越来越少了。

　　作为银行。国家降低房地产市场的杠杆门槛，促使更多人进行借贷，而银行从评估角度的配合，必须执行，但是这样的房地产上涨，什么时候会停滞，什么时候会散去，没人知道，如果真的有那一天，高楼塌的那一天，难不成最后所有的房产，都得银行来接盘吗？

　　至此，请不要再拿市场供需学、居民收入水平来解释中国一线城市的房价，很多政策上面的引导，支持，包括媒体的渲染，最终都会让这个社会变得贫富悬殊更大，不过这也没办法，香港作为一个已经成熟多年的市场，很早以前就变成了贫富悬殊程度最大的城市。而造成中国未来这样状况的根本原因，还是经济结构的恶化。

　　今年国家在讲供给侧改革，淘汰低效产能、鼓励创新创业，大的战略方针没有问题，但我们实际面临的问题确是，现在要在这几个超级城市中生存下去，要付出十分高昂的生存成本。而这些高昂的生存成本，又是反制约或者说干扰产业发展和创新发展的。香港就是一个很好的例子，房价连续上涨13年的香港，早已失去了创新的能力，想创业的青年想租办公室都非常困难，更别提创新了。

　　结语

　　作为承受社会建设的一代人，我们深知高房价是一种潜在的风险，因为我们知道日本房地产行业曾经的辉煌在一夜之间会荡然无存，如今需要拼命贬值，想让中国人去他们那里买相机，买电饭煲，买马桶圈。

　　我们深知高房价会带来发展创新的瓶颈，但却因为种种陈旧的问题，而阻碍探寻新的方式。地产已成为罩在中国身上的一个茧，我们将作茧自缚，还是破茧化蝶，完全取决于我们自己的决心与魄力，尤其政府.

　　中国若想摆脱旧时的枷锁和束缚，成为真正的强国，一定要解决的，还有很多，真的很多……