大城市的房价只升不降吗？从世界大城市历史房价看涨跌

　　美国劳伦斯维尔市2005年建混凝土住宅挂牌价17.9万美元，使用面积194平方米，装修带家具电器，1厅3卧3卫1厨，带洗衣房、车库、阁楼

　　《每日经济新闻》2016年2月28日发文称，多地楼市“发烧”，上海甚至有人裹被子连夜排队购房。次日，新华社以《警惕一线城市房价非理性上涨》一稿，出来说出了真相，称某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市，一线城市房价飙涨，也使得大量投资客返场，深圳楼市中的投资客比例已超过30%。

　　那么，我们的房子究竟是多了还是少了？房价究竟是高还是低？财经评论人叶檀女士近日发文称“大城市房价跟高铁票价一样不会降”，是这样吗？

　　1价格规律

　　就是涨跌周期规律

　　房价亦一样

　　计划经济由政府配置资源。生产什么东西，生产多少，价格多高，都由政府计划，价格可以几年甚至几十年不变。市场经济则不同，是由“看不见的手”配置资源，这只“看不见的手”就是供给和需求关系，这种供需关系通过价格表现出来。

　　如果一种商品供不应求，价格就会上涨，让消费者少消费，甚至把一些低收入者排斥在消费群体之外。价格上涨给生产者带来更高的利润率，生产者便扩大再生产，同时也吸引一些新投资者从事这种商品的生产，生产规模扩大，并很快出现供大于求的现象。此时，为了减少库存，保持市场占有率，一些生产者便开始降价，价格竞争让生产成本高的企业退出生产，供给与需求逐步达到平衡。而当价格下降刺激了消费，又出现了供不应求现象，价格再次上涨。这就是价格规律。价格规律就是通过价格的上下波动来配置资源，调节供给与需求的关系。

　　由此可见，只要是市场经济，就离不开价格规律，物价必然有涨有跌，不存在物价只涨不跌的市场，不管在哪个国家，哪个城市，也不管是大城市还是小城市。

　　国外的高铁价格也是波动的，有能源价格变化引起的价格波动，有铁路公司之间的竞争引起的价格波动，有铁路与民航和公路运输竞争引起的价格波动，也有高铁企业自己为提高上座率季节性调价。例如，法国高铁公司刚刚宣布降价计划，2016年2月29日至8月19日，在一些线路上降价20%。所以说，“大城市房价跟高铁票价一样不会降”违背了市场经济基本规律，现实中也不存在，是个彻头彻尾的伪命题。

　　2城市人口增加

　　到一定规模会下降，

　　导致房价下跌

　　考察世界发达国家城市化进程就会发现，城市人口不会永无止境地增加，而是增加到一定规模后，给居民生活和工作带来诸多不便，加上产业调整等因素，就会导致一些市民外迁，导致城市人口下降。

　　19世纪初，英国利物浦港口贸易量占世界贸易总量的40%，其财富总值超过了伦敦。但从20世纪30年代开始，利物浦市民持续迁离，利物浦居民数从1931年的846101人降到2011年的466400人，人口下降了将近一半。人口下降，空置住房增多，房价自然就要下跌。

　　美国底特律也是这种情况，底特律市区人口1950年为1849568人，到2010年还剩下713777人，60年间人口流失了61.4%。

　　德国莱比锡人口1930年为70万人，现在仅剩下54万人，这个曾经的“繁荣之都”变成了“鬼城”，市区到处是空置建筑，一片萧条。

　　另外，人的生活习惯和生活方式会不断变化。过去人们视穿化纤衣服是时髦，现在则返璞归真，又喜欢起棉麻天然织物来。现在人们向往城市生活，过些年后就会又喜欢起农村的安宁来。所以，不要想当然地认定城市人口会不断增加，当发展到一定规模或遇到行业危机或政府政策变动时，人口减少是很自然的事情。

　　中国也不例外，上海市统计局最新发布的统计公报显示，2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人，相比2014年末减少10.41万人，这是新世纪以来，上海市常住人口首次出现负增长，同比降幅为0.4%。城市人口减少让房价下跌成大概率事件。

　　3房价与收入之比，

　　是观察房价高低的参照指标

　　房价高低是相对的，如果一个人的年薪是100万元，一套房子200万元对他来说房价并不高，用两年的工资就可以买一套住房。但如果一个人的年薪是4万元，这套200万元的房子对他来说房价就很高了，因为他要用50年的工资才能买下这套房子。

　　各个城市之间比较房价高低也是如此，如果一个城市的居民收入中位数是6万美元，房价中位数是30万美元，我们就不能说这个城市的房价高，因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是5000美元，房价中位数是20万美元，我们就说这个城市的房价很高了，因为普通居民要用40年的收入购买一套住房。

　　所以，比较房价高低必须参照居民收入。我们把房价中位数与居民税后收入中位数的比值叫住房痛苦指数，也就是一个劳动者用多少年的收入可以买一套住房，这个比值越大，就会感到房价越高，住房指数越痛苦。

　　上文所讲，一个城市的居民用5年的收入就可以购买一套住房，我们就说这个城市的住房痛苦指数是5。而另一个城市的居民要用40年的收入购买一套住房，我们就说这个城市的住房痛苦指数是40.

　　在被统计的世界291座城市中(NUMBEO数据)，房价与收入之比最低的前42座城市最低为1.2(痛苦指数)，最高为3.4，除南非首都比勒陀利亚为1.8、沙特阿拉伯首都利雅得为2.2、南非德班为2.9、墨西哥蒙特雷为3、南非约翰内斯堡为3外，其他37座城市均在美国。

　　需要说明的是，外国所说的房价不是裸房房价，而是装修后的房价，通常，阁楼、地下室、储存室和车库没有采暖，不算到住房面积里去。为了便于历史比较，下文没有特别说明所说“房价”均为不变价格，也就是现价剔除通货膨胀因素后的价格。