大城市的房价只升不降吗？从世界大城市历史房价看涨跌(3)

　　7柏林2007年房价

　　比1978年的低13%

　　德国历史房价与其他国家相比相对稳定。根据德国统计局的数据，德国房价指数把2010年定为基期值100,2000年至2008年是房地产市场的熊市时期，房价指数由114.8跌到99.7.2009年房价指数略微涨到101。从2010年开始房价缓慢上升，房价指数由100涨到2014年的106.8.

　　德国首都柏林房价从1994年至2005年跌去45%，2007年的房价仅相当于1978年的87%。预计到2060年，柏林人口将比2010年减少5%-15.3%，所以，柏林的房价大幅上涨的概率不大。

　　目前，柏林市中心地段房价为每平方米4111欧元，普通劳动者用8.6年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　8东京房地产泡沫破裂，

　　接盘侠损失惨重

　　日本在20世纪80年代炒出了一个巨大无比的房地产泡沫。当时，银行不断降低利率刺激了人们对房地产的投机炒作，银行利率在1985年为5.5%，至1987年降到2.5%。这期间，企业所得税税率也从42%降到30%；个税最高边际税率由70%降到40%。所有这些刺激房地产市场的财税金融政策给房地产市场火上浇油，当时媒体流行一个说法，日本皇宫的价格相当于美国加利福利州所有房地产价格总和。

　　泡沫总是要破裂的。1989年12月，房地产市场再也找不到信贷支持，房地产泡沫破裂，仅用9个月时间，日本首都东京房价拦腰斩。很多按揭购房者无力还贷，银行收回大量断供且巨幅贬值了的房地产，金融危机爆发。不少在房地产泡沫时期接盘的日本居民，至今仍未解套。

　　此外，日本保有住房成本高昂，除了物业费用外，每年还要交5%左右的房地产税，每年为砸在手里的房子支出不菲的费用，正是“偷鸡不成蚀把米”。

　　东京房价在1974年至1978年是下跌的，1978年至1988年房价涨了4倍。房地产泡沫破裂后至2004年，房价跌去7成，又回到了24年前的水平。东京房价在泡沫期间，基本上只由地价构成，房子的建筑成本甚至可以忽略不计。例如，在1989年，东京中心地段的房价中，地价占98.5%，建筑等其他成本仅占1.5%。

　　目前，东京市中心地段房价为每平方米2216636日元，普通劳动者用26.3年的收入可购买一套中等价位的住房。

　　9中国房价涨幅已极大，消费者要冷静和理性面对

　　最近一些年，中国房价涨幅惊人，出现这种情况的主要原因是，我们谁也不清楚中国究竟有多少住房，有多少空置住房，因为现在很多城市周边地区是一片一片的所谓“小产权房”，而这些房子没有合法手续，没有“户口”，不在统计之列。

　　2016年3月3日，住建部专家委员会成员张鸿铭接受记者采访时说，中国库存规模约为66.72亿平方米，需要5.19年的消化周期；库存占用资金40万亿，其中1/3是房地产开发商的自有资金，另外2/3为债务。

　　其实，房市和股市一样，只要有炒作就有周期性，就有牛市、熊市的周而复始，根本不存在“只涨不跌”的市场。因此，楼市政策不应鼓励炒房、囤房，而是要让真正需要住房的人买得起房，不然，投机成分越大，对经济的杀伤力越大。居民更要冷静、理性判断市场，盲目购房被套会比炒股损失更惨。