房价飙升背后：富人撤离 穷人进入！(3)

06 未来房价的大致判断
最后说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：
1。国际规律，一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬，8000-10000趋缓，10000以后往下(海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小)
2。老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？

3。大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。

4。经济大势下滑。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。

打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？

凡事，都有个尽头。。。。。。

07 近期被忽略的常识
有很多人斧友要我预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。

至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了，这两年的形势不比以前，宣传口收得非常之严，祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有，毕福剑、任志强之辈殷鉴不远，蔡霞教授的下场大家也看到了，所以还是保留一点自己的隐私吧。

这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。

1。央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢？各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！

2。学校多片区随机划分，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。

3。王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园，联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。

早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接着的两年，经济形势如何？

王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们屁民要强得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。

万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。

说一千道一万的，与其在楼市里击鼓传花、朝不保夕，还不如在大概率确定企业成长性空间的时候，投资企业股权，赚企业成长的钱，而时间就是企业最好的朋友，您说是吗？

二、新一轮房价飙升背后：富人撤离，穷人进入！

有人说，我们只能在房价面前下跪了，真是这样的吗？大家为楼市癫狂，而诺亚财富发布的《2016高端财富白皮书》的调查却显示：富人们已经不再热衷于买房。

作者：刘维明来源：价值线
如果一个企业的生产的商品需要去库存，说明它的产品积压卖不出去，其中原因无外乎几种：供大于求、价格过高、质量低劣，或者企业资金周转出现了问题，急于将库存出清换取现金。

去库需要拉动需求，最直接在、最有效和最通行的方法就是降价倾销，尽快回笼资金。

当前的中国房地产供大于求、价格过高以及地产企业面临负债压力令资金困难，这些都显而易见。

按照正常的规律，房地产去库存的第一个选择就是降价提质，让更多的“刚需”释放。然而，伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天。不仅是在一线城市，事实上二、三线城市房价也在上涨。

去库存是一种商业行为，是企业自身的经营选项。库存去不掉，企业就生存不下去，企业必须想尽办法活下来。此时，企业自然处于弱势地位，放下身段迁就需求者是必须的。

但令人大跌眼镜的是，我们看到的现象恰恰相反----全国范围内正在上演着一轮以房价大涨为背景的去库存！

其实，大家回忆一个历历在目的股市例子：当大力发展资本市场、股权市场、直接融资成为一项国策和政治任务之后，股市发生了什么？

炒家习惯利用各种信息来蛊惑市场，在房市里也不例外……
是在占便宜还是有风险？

人们只看到一线城市的房价在暴涨，其实二、三、四线的房价也一样在上涨，这就无法用供求关系来解释了。

房地产去库存的配套措施很多，减税、降首付、降低门槛、提供融资便利……
很多人冲着减税带来的名义支出减少1-2%的政策去购房，殊不知房价此刻涨了岂止2%，对这种隐性的高支出却无所察觉！降低首付带来的是高负债杠杆，不仅要多还利息，还会影响生活质量和加大负债风险。

在中国，房子正在或者已经沦为一种纯粹的金融资产，是供资金游戏的工具。这种游戏以一线城市为风向标蔓延至二、三线城市----如果一线城市房价上涨而二、三、四线下跌或许还能够说明供需问题，但全面上涨只能说明是炒作之风又起，因为此时中国房地产的整体现状是严重的供过于求！

当房子彻底沦为金融资产，那么它的波动会变得与证券和商品一样剧烈，而破坏性要远高于股灾。

北、上、深的房价已远超东京和纽约，有人说还要涨，因为人多。。。。。。这种蹩脚谎言很容易识破——北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也远超了纽约、东京呢？

有人对房价会下跌感到怀疑，在网上充斥着关于东京、纽约房价高得惊人的信息，那么我们用事实说话：
下图为日本房地产用途土地价格走势，1990年日本经济泡沫破灭后，地价持续下跌近80%，其中包括东京在内的6大城市涨幅也一度远远高于其他城市，但此后的下跌幅度也远远大于其他城市，这就是所谓稀缺资源被资金追逐炒作的结果，也就是房子沦为纯粹的金融资产的结果。

除六大城市外的地价仍然在下跌，这个现象预示着大多数中国二、三、四线城市的未来。

下图为纽约不同地段的一套成屋(约150平米)的价格走势，较高的为距曼哈顿40余公里的富人区房价，每套只有46.5万美元，约合人民币300万元左右，在通州会是什么价格？

中国的经济和民众收入不足以支撑远超纽约、东京的房价，某种意义上，中国的房地产正在走向日本的老路。

下图为部分一线城市的房价指数走势，我们可以看到深圳的夸张正如当年的三亚。

深圳的房价自年初至今上涨超过了50%，上海的波动也很大，这在很大程度上是由于上述两个城市本身具有强烈的金融属性和丰富的金融环境。

从历史上看，深圳的房价波动率远高于其他城市，具有典型的金融资产特征。一旦价格下跌，其跌幅也远大于其他城市。

需要注意的是，深圳的房价一旦与北京、上海之间形成巨大的剪刀差，则向后者回归的概率就会大大上升，现在已是如此。

不要被来回割韭菜
如果仔细观察，全国大多数城市的房价上涨是从2015年年中开始的。

记得去年5月份某日，我与一位尊敬的领导聊天，他说很同意我对股市将要大跌的看法，事实上他周边有很多富豪都已抛掉股票去买豪宅了。。。。。。

在这里不得不提的是，深圳房市见底的时间要远早于其他城市，其中奥妙大家可以自己去揣测。

因此，你要知道的是资金的游戏从什么时候开始，是什么人早已布了局，然后他们要做什么，那么你要做什么。

既然房子已经沦为了一种金融资产，那么围绕着这种资产的金融链条就会被建立起来，无论是影子银行、P2P、中介、隐性杠杆、资金流动。。。。。。

你在股票市场里看到的现象、经历的过程，很有可能在楼市里重演。

正如5100点有人一边让你加杠杆买入，一边自己疯狂减持、抛售一样，现在也有人让你加杠杆买入已经疯狂上涨的房子，然后他们在去库存。。。。。。

回想2015年充斥股市的一种论调：未来居民的资产配置会发生长期趋势的变化，即从已经由于虚高和过剩失去上涨空间的固定资产(房地产)投资向具有长期价值、大力发展的金融资产(股市)转移，因此会令楼市下跌、股市上涨。。。。。。

言犹在耳，只不过这次的位置倒了过来。

客观来讲，资产配置趋势的转变逻辑本身没有错误，只不过被炒家利用成为短期推高股市的工具而已，长期来看，这种配置策略是正确的。

如果你已经在5100点被割了韭菜，这次在楼市里还是当心为妙。

事实上，从内外环境来看，无论是全球政策的一致行动、人民币汇率的稳定还是能源价格的反弹，都使中国股市的环境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情况下，中国不可能不动作，否则将陷自己于危险境地，这对实体经济的风险缓释(主要是债务)和金融市场的稳定都将产生正面影响，也就极大缓解了市场彻底悲观令股市长期陷入熊市的风险。

现在卖股买房，相当于5100点卖房买股。

漂亮的房地产去库存，应该是价跌、量涨，消费者、地产商、政府多赢；糟糕的去库存是价涨、加杠杆、量先涨后跌、去杠杆、崩盘，多输。

延伸阅读
最新报告揭示：富人在撤离房地产市场
来源：政商内参
屌丝们为楼市蠢蠢欲动，但真正的富人们是怎么做的呢？最新调查报告显示，中国的富人现在对房产投资的兴趣正在逐渐降低，将财富配置到其他投资领域。

上周，诺亚财富发布了《2016高端财富白皮书》，这份报告根据对大量中国“高净值人士”的调查显示，中国高端财富市场正在发生一些重要的变化，其中之一就是，中国的富人对投资性房地产的兴趣大幅下降，正在将财富转移到其他领域。

数字显示，接受调查的富人中，45.3%显示未来将减少在房地产方面的投资，只有14.6%的富人表示会增加地产投资，其余40%亦表示不会增加投资。

富人真的在撤离房地产市场吗？客观说，大趋势应该是不错的，因为近年来，伴随人口结构的变化与经济增速的放缓，改善型需求逐渐替代刚性需求，导致2014年之后，房地产开发投资增速显著低于以往水平，房地产市场也告别了过去十年的黄金期，这都会影响到未来楼价的上涨。

而且从逻辑上讲，现在北上深的房价也不可能一直维持上涨，现在单北京的楼市总值就已经差不多能买下整个美国(地产)了，价格到顶只是时间而已。

春江水暖鸭先知，近半年以来，香港地产商抛售大陆物业和资产的消息不断见诸媒体。据不完全统计，2014年至今，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。

另外一个香港地产大亨郑裕彤也抛售了其位于成都、贵阳、青岛、上海、北京的5个超大型项目，总得金204亿。在财富而言，富人肯定比穷人掌握更多的信息，判断更准确一些，李嘉诚等人的抛售或许会有一些借鉴意义。

对于中国楼市未来前景如何现在没有能够确切知道，但从富人们的集体选择看，持有谨慎态度是必须的，千万不能头脑发热，如果是因刚需买房则无所谓，但如果是投资地产则要慎之又慎。

揭秘中国富人的钱都投了哪儿？

对地产无兴趣，富人的钱都去了哪儿？他们总要投资出去，使钱能生钱。《2016高端财富白皮书》的调查揭示了一些变化可做参考，大概有几个去向。

其一，富人的资产被更多的配置到了证券投资上。即使经历2015年股灾，尽管目前股市依然低迷，但仍有四成的人士计划增加配置。

股市不好反而要增加投资，这是为什么？主要原因是过去富人在证券的投资上比例太少，资产配置的手段太少，导致投资比较单一，近年来随着经济转型与多层次资本市场提升，越来越多的高净值人士接受了科学的资产配置理念，他们把资金从房地产市场转移出一部分，配置到股市、私募股权投资以及类固定收益投资(非标产品).
现在有一个段子说得好，经济形势不景气，富人账面上都没什么钱，但卖两套北京的房子，整个公司都能扭亏为盈。

其二，流向了海外市场。虽然目前将海外投资作为主要配置资产的高净值人士占比只有12%，但由于海外资产尤其是美元资产的吸引力，以及国内符合收益要求资产的减少，更主要是出于分散风险的目的，调查显示近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。高净值人群海外资产配置青睐权益投资，香港和美国市场是首选。

此外，资金流向了健康、教育、慈善等领域。这虽然主要是消费而不是投资，但也是一种积极健康的流向，表明不少富人已经度过财富积累时期，越来越关注生活品质的提升与人生理想的实现，尤其是健康、教育与慈善等。（投.资.界） 文章转载自互联网，版权归原作者所有，如有侵权请告知，将立即删除！