房价飙升背后：富人撤离 穷人进入！(2)

首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子
其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。

05 以下是诚心干货
1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？

目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。

我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。

另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。

这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。

不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。

这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。

这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。

比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万(这就算挺大规模了)，一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。

而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。

所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了(但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活)，只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。

看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。

那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。

除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。

官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。

互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。(没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市)
前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。(拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已)
以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云水库买还差不多。

问题是这两年，前两类人都遇到了问题。

制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。

官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，现在还手握几千万现金砸来买房的官员，我敬你是条汉子！

至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑。。。。。。

一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？

这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。

跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。

于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。

还谢谢告诉我信息的斧友，在这里补充一下：
惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。

除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。

2。那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？

很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。

第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。

比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。

所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。

跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？
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