全球房地产泡沫指数：风险最大的15座城市(5)

　　全球房地产泡沫观察

　　瑞银(UBS)发布的最新报告《全球房地产泡沫指数》(Global Real Estate Bubble Index)显示，全球顶级城市的房地产泡沫风险大幅上升。作者克劳迪奥萨普特里(Claudio Saputelli)与马蒂亚霍泽伊(Matthias Holzhey)认为，香港和伦敦等城市的房价“从根本上就是不合理的”，因为那些地方的基准指标，如房价收入比与房价租金比等已达到历史高点。该报告称，现在更多地是被本地和全球投资需求所推动，而不是当地家庭的收入。以下盘点了全球顶级城市的泡沫风险。

　　伦敦

　　据UBS全球房地产泡沫指数，伦敦住房市场的得分为1.88，已经进入泡沫风险的范畴。房价收入比和房价租金比已达到历史高点。房屋负担能力仅比香港好。由于本地和全球投资需求推动房价上涨，房价已经与本地家庭收入脱钩。

　　香港

　　香港在UBS全球房地产泡沫指数中排名第二，得分为1.67，表明存在泡沫风险。近十年来，实际房价一直波动，连续出现房价两位数增长和经济零增长的时期。房价收入比达到21，创历史纪录，房价租金比也达到33，意味着房价水平不可持续。

　　悉尼

　　泡沫风险：1.39。高估。

　　实际房价自2012年以来已上涨近30%，租金和收入则停滞不前。悉尼房价也受到亚洲投资者强劲需求的影响。经济大环境的逐步恶化，中国经济增长的放缓，以及监管法规的收紧，增加了中期内出现大幅回调的风险。

　　温哥华

　　泡沫风险：1.35。高估。

　　虽然房价已经很高，但自2006年以来又上涨了25%。之前的大宗商品超级周期和依然强劲的亚洲需求放大了房价涨幅。同期租金和收入只录得个位数增长。近期暴跌的商品价格和不可预测的外部需求使当前前景颇不明朗。

　　旧金山。

　　泡沫风险：1.15。高估。

　　经过2006-2011年一场幅度达30%的重大回调，旧金山住房市场在技术热潮的推动下强劲反弹。当前实际房价只比峰值低了4%，跑赢美国市场。有限的供应增长促进了房价的上涨。

　　阿姆斯特丹

　　泡沫风险：1.07。高估。

　　2008年至2013年，实际房价回调25%。市场于去年开始回暖。房价已上涨11%，而收入水平却停滞不前。阿姆斯特丹的反弹跑赢了全国水平。处于历史低位的融资成本终止了始于2008年的去杠杆化过程。

　　日内瓦

　　泡沫风险：0.91。高估。

　　在全国房价上涨的背景下，日内瓦房价在过去三年中下降了5%。租金的上涨和稳定不变的收入在一定程度上使它的泡沫指数有所下降。2012年以来，抵押贷款增长率也出现放缓，但房屋负担能力依然捉襟见肘，房价租金比居高不下――尤其要考虑到它极高的租金水平。

　　巴黎

　　泡沫风险：0.77。高估。

　　自1998年以来，巴黎房价上涨了176%，而同期全国范围内的涨幅只有90%。2011年以来，该市房价水平已回调近10%，同时租金和收入均小幅上涨，因此当地泡沫指数有所下降。房屋负担能力依然捉襟见肘，购买一套公寓需要大约13年的收入。

　　苏黎世

　　泡沫风险：0.86。高估。

　　苏黎世的实际房价水平达到历史高点。过去五年里攀升25%，而租金和收入停滞不前。而在瑞士全境，房价增速相对较慢。但苏黎世的房价租金比依然是全球各城市中最高的。

　　法兰克福

　　泡沫风险：0.76。高估。

　　在停滞了15年之后，实际房价自2010年以来已上涨20%，触发该指数的高估警报。该市价格显著跑赢全国住房市场的复苏步伐。但该市房屋负担能力良好，房价租金比相对较低，如果宽松的经济条件得以持续，升值空间依然存在。

　　新加坡

　　新加坡的瑞银全球房地产泡沫指数得分是0.56，属于估值过高。自2011年中期以来，通胀调整后的房价下跌了近15%，这是新加坡历史上持续时间最长的回调期之一。该市自2003年以来的经济增长率是几大主要金融中心中最高的，2009年以来也是如此，这减轻了房价上涨带来的影响。

　　东京

　　泡沫风险：0.60。高估。

　　2012年，东京实际房价结束长期下降趋势，至今已攀升15%，而该国其余地区的房价继续下跌。然而，东京房价依然较25年前的峰值低45%。由于收入自2012年至今一直停滞不前，房屋负担能力依然捉襟见肘，房价收入比超过10.

　　纽约

　　UBS全球房地产泡沫指数显示，纽约住房市场得分为0.19，意味着它估值合理。纽约住房市场经过五年的回调，在2012年触底。房价已开始回升，但增长率低于美国平均水平。尽管估值合理，但住房价格相对世界其他城市依然偏贵。纽约也是被分析的美国城市中，房价最负担不起的城市之一。

　　波士顿

　　泡沫风险：0.15。估值合理。

　　目前，波士顿房价上涨趋势与美国住房市场步调一致。但自从2006-2012年间回调30%以来，房价尚未收复失地。工作收入较2006年增长10%，使之成为选定的全球城市中房价承受能力排名第二的城市。

　　芝加哥

　　泡沫风险：-0.70。低估。

　　实际房价仍比2006年的峰值低31%。2013年才开始复苏，自那以来已反弹8%。受疲弱的的本地经济拖累，复苏依旧比较缓慢。便宜的估值在选定城市中最低，主要受到排名最低的房价收入比和房价租金比的支撑。