上海普通住房新标准 内环内低于450万元/套是普宅

图片说明：只列举主要税费。

　　普通住房买卖可享受契税、营业税等税收优惠政策，随着房价普遍上涨，“普宅”越来越难觅。昨天，上海市继2012年后再次调整普通住房的认定标准：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。该标准自2014年11月20日起执行。

　　标准调整后，本市商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易环节中的普通住房比重将有一定幅度的增加。

　　11月20日起执行新标准

　　按照有关规定，本市于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月对标准作了调整。

　　根据2012年以来市场变化以及9月29日央行、银监会调整个人住房信贷政策，为了合理引导住房建设和消费，此次对本市普通住房价格标准作了调整，容积率和面积标准没有变化。价格标准调整后，本市商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易环节中的普通住房比重将有一定幅度的增加。

　　记者了解到，此次出台的普通住房新标准与2012年版相比，在房屋总价上有了大幅提高。其中，内环线以内的低于330万元/套提高至450万元/套；内环线与外环线之间的低于200万元/套提高至310万元/套；外环线以外的低于160万元/套提高至230万元/套。新标准自2014年11月20日起执行。

　　普通住房其余两条必须满足的标准都没有变化，分别是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下。

　　“普宅”增多利于刚需

　　与此同时，此次新的普通住宅标准相比2012年开始执行的标准在总价上增加了40%左右，而2012年的标准相较此前的增幅也在40%左右。那么此次的调整幅度也和上一次的幅度相当，也是在预期的范围之内，并且，调整后的内环内的最高标准也和北京执行的新标准相当。

　　德佑地产研究部总监陆骑麟认为：此次普通住宅标准的适时放宽，也是符合市场的呼声，从央行房贷新政的细则和上海的公积金政策细则来看都提到了普通住宅，那么上海的普通住宅数量相对较少，政策无法较大范围地顾及到普通的刚性需求，标准放宽也是配合前面的房贷政策。

　　未来上海的普通住宅数量势必会明显增加，不仅内环内以二手房为主的普通住宅增加显著，而外环外新房中的普通住宅比重也会大大提升，对于房贷新政起到如虎添翼的作用，有利于购房需求的释放，从而刺激市场的成交。

　　影响

　　是否刺激楼市尚需观望

　　从昨天傍晚开始，不少购房者纷纷致电房产中介咨询相关事宜。位于长宁路上的一家中原地产工作人员告诉记者，在一个多小时内，已经有五六名购房者打来电话，咨询新标准会产生怎样的变化。

　　新政策对楼市产生巨大影响？上海中原研究咨询部总监宋会雍分析称，会让部分交易的税费有一定程度的减免，降低交易成本。对交易谈判的达成会有积极的作用，从比重来看，大约会有10%以上的交易因此受益。

　　调整后新标准到底可以给购房者带来多大的优惠？对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍给记者算了一笔账。以内环以内一套总价400万的房子来算，调整前这套房子属于非普通住房，而调整后则属于普通住宅。首先，契税、营业税、所得税等税率都发生相应变化。

　　其次，新标准会对于购买二套房的购房者贷款带来利好，非普通住宅的首付比例必须达到7成，贷款利率下限为银行基准利率的1.1倍；而家庭购买第二套“普通住宅”可享首套房贷款政策，即首付比例不低于30%，贷款利率下限理论上可至基准7折，实际根据各银行(各分行)情况可调整。

　　也有业内人士认为，对于购买决策而言，这个空间不足以吸引市场需求入市，对市场成交的刺激效果会比较一般。“对于正在买房的人士而言，新标准会加大买卖双方的议价空间，但是对于观望的人士而言，可能吸引力仍然不够。”

　　外环外交易比重最明显

　　按照10月份本市住宅最新成交的数据显示，如果执行新标准的话，普通商品住宅的成交量或上涨。

　　据统计，一手房普通住宅全市交易比重，调整前为5.1%，调整后为21.3%。分环线来看，内环内调整前为0.1%，调整后为0.3%；内外环间调整前为0.2%，调整后为1.8%；外环外调整前为4.1%，调整后为20.9%。

　　二手房普通住宅全市交易比重，调整前为79.3%，调整后为88.6%。分环线来看，内环内调整前为75%，调整后为82.8%；内外环间调整前为78.5%，调整后为89.3%。外环外调整前为81.6%，调整后为89.9%。

　　据此分析，标准调整后，以外环外的普通住房的比重幅度最为明显。德佑地产市场研究部监控数据显示：2014年1月1日――11月12日，按原先的标准来看，外环外成交中符合普通住宅标准的商品住宅套数占比为40.8%，调整之后，符合标准的普通住宅占比迅速上升至70.7%，超过7成的成交量达到了普通住宅的标准。

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　　徐汇学区房价格松动低于去年同期

　　央行信贷政策刺激下，10月二手房交易量显著上升，然而学区房的交投并未火热。

　　据对徐汇、静安等区域学区房调查发现，10月学区房成交量略低于9月水平，进入11月，随着门店带看量出现10%-15%的回落，客户购房积极性降低，交易量继续回落。就房价看，近期徐汇区域学区房价格出现松动，两成以上的房东主动下调挂牌价，目前房价低于去年同期水平。

　　汇师小学分行经理介绍，区域内对口重点学校汇师小学的学区房，11月以来房东姿态有所放低，议价空间在5%左右，20%-30%的房东下调挂牌价，一些长期挂牌的房东今年连续数次调整挂牌价。

　　记者看到，门店挂牌的一套泰德苑三房，房东年初挂牌价在720万元，今年4月份首次下调至680万元，8月份再次调至650万元，但一直未能成交。近期，房东坐不住了，第三次将挂牌价下调至620万，前后累计降价100万，而此价格较去年同期同类户型低60万元。

　　上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示，政策利好带动二手房市场短期内出现回暖，但并未扭转供需关系，就如学区房，虽然市场需求长期存在，但碍于价格因素，客户看跌预期强烈，难以激发消费欲望，未能推动交易量上升，迫使房东近期再度调整价格应对市场，目前来看这一现象将继续蔓延。部分区域学区房价格低于去年同期水平，是今年房价多月调整的结果，但学区房价格从虚高向市场回归仍需要一段时日。