深圳房价永不跌？ 有人道出一个真相中介听了流泪房东听了心慌(2)

　　深圳房价永不跌？有人说出一个真相

　　今年以来，深圳楼市冷却下来并淡出人们话题，让此前很多关于“深圳房价永不跌”言论说不通了。对于这一言论，最常见的论据就是，深圳的地不够用了。

　　2016年5月，有媒体报道称，深圳的住房缺口达25万套。

　　根据深圳市最新规划，“十三五”期间，深圳计划实现新增住房有效供应65万套；其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。而同期深圳商品住房总需求预计约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。两组数据对比可以看出，深圳的购房需求量和供应量缺口达到24.8万套。

　　回顾“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%，其间深圳新建商品房均价飙涨了76%，而同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%。

　　深圳市人大也在2016年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。

　　一方面，深圳有购房需求和供给缺口的压力；另一方面，深圳新增用地供应面积还在下降。有人分析称，这是因为深圳受城市面积的天然因素限制。

　　据上海证券报2015年5月报道，深圳是人口超过2000万的国际大都市，但深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。不到30年的时间，深圳近1990平方公里的空间已到了50%。

　　《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，已经用到了约940平方公里。

　　从2016年到2020年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。

　　此外，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。

　　住宅用地缩减是深圳房价长期看涨的源头。过去几年，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，不仅推高了地价，关键是制造了供求紧张的预期，共同推高房价上涨。

　　但是，就在今天，又有专家提出了截然不同的观点。

　　据报道，在4月9日举行的第二届中国制造2025(深圳)高峰论坛上，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康表示，深圳目前有住房1041万套，十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人，按照每户2.59人测算，深圳现有的住房可以容纳2800万人，深圳现在实际人口大概是2000万人左右，深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定，甚至略有下降的趋势。从这一点分析，如果房子只是用来住是足够的，如果用来炒作那就是不够的。