担心出事 银行内部警示零首付低首付风险

　　楼市低迷，零首付、分期首付自本月起，在广州、深圳、佛山等地大规模重出江湖。

　　南都记者从一家银行内部独家获得的一份文件显示，该行认为零首付、分期首付在一定程度上增大了银行按揭贷款业务的风险，一旦房价下跌超过首付比例，购房者还款意愿大幅下降，此外还将导致购房者还款压力上升。该文件还特意以佛山楼市举例，称佛山多家楼盘采取此类促销。

　　目前所谓的零首付、分期首付，基本上是开发商垫付资金，一家国有银行广东省分行个贷部负责人对南都记者表示，该行亦明文禁止与推行零首付、分期首付的楼盘进行合作。

　　开放商垫资催生零首付

　　“零首付”、“低首付”等概念促销楼盘并非新鲜手段，不过，这种刺激购房者买房欲望的营销手段在近期低迷的楼市中，重出江湖。5月份以来，广州以及珠三角不少楼盘均以此为口号促销房地产。

　　上述文件提到，今年佛山有多家楼盘推相继推出了“5万-8万元首付”、“一成首付”等营销措施。一般为购房者先付部分首付款(不足三成)，余额先由房地产开发企业引入第三方机构进行免息垫付。垫付期一般为3个月，最长的14个月。

　　昨日，南都记者拨打番禺一个楼盘售楼部电话，该楼盘一名售楼经理告诉南都记者，目前该楼盘仍有可以申请“一成首付”，另外两成首付将由开发商进行垫资，分一年4期交付，期间无需利息。此外，佛山一个楼盘亦对南都记者表示，目前可进行零首付购房，首付款分期申请。

　　事实上，这样的促销方式并非只有一两个楼盘用来刺激购房者的购房冲动，有数据显示，仅5月初广州共有155个楼盘推出优惠促销活动，其中有17家推出“零首付”和“低首付”活动。深圳、佛山等珠三角城市也不断涌现出“零首付”“低首付”楼盘。

　　对于类似零首付和分期首付的营销方式，一位房屋按揭中介对南都记者表示，这样的促销方式会使一批原来买不起房子的消费者开始萌生买房的欲望。南都记者从市场了解的情况看，目前市场上常规的“零首付”“低首付”情况一般有三种方式，一种是，先提价，再零首付(通过阴阳合同方式从银行多贷款)。第二种方式是，开发商替购房者无息垫付首付款，然后购房者分期或限期还款。第三种方式是开发商允许购房者分期交纳首付款，待首付款交完后再办理贷款手续。“第三种方式实际上，购房者在没有交齐首付款前，实际上上只签订了买卖合同，不能进行网签。”上述房屋按揭中介负责人向南都记者表示，购房者实际上存在很大的风险。

　　不过，对于零首付和低首付，有银行人士提醒，在办理的过程中双方要签订一份阴阳合同，虚拟成交价，以此来套取银行贷款。其实老百姓可能不知道，这种行为一旦被银行发现，不但会导致贷款办不下来，双方若产生法律纠纷，最终的受害者还必定是购房者。

　　银行：零首付将加大购房者违约风险

　　事实上，对于“零首付”、“低首付”有关部门已经做出风险提示。广州市国土房管局日前在其官方微博提醒，分期首付促销商品房的行为变相降低了房贷准入标准，但存在借贷安全隐患。深圳市规划国土委也公开表示，“零首付”是一种违规行为。

　　南都记者从银行业内获悉，目前多家商业银行业开始警惕和推行“零首付”、“低首付”的楼盘进行个贷合作。南都记者独家从一家银行佛山分行向辖区内各分支机构获得的一份文件显示，该银行认为此类营销手段一定程度上增大了银行按揭贷款业务的风险。

　　该文件具体指出，购房者的贷款违约风险将加大，首付款分期手段在降低购房者购房门槛的同时，也降低了购房者的违约成本，原本购房至少需要三成首付款，若通过首付分期付款操作，购房者只要首期付款5万-8万就可购买住房，一旦房价下跌超过首付比例，购房者的还款意愿将大幅下滑，按揭贷款违约风险增大。此外，“零首付”、“低首付”还将导致购房者还款压力上升，信用风险加。该行认为，首付款分期虽然暂时缓解了按揭购房者的买房压力，但最终还需在一定的期限内全部付清首付总额，短则三个月，长则一两年，在该时间内，购房者，尤其是刚需购房者，将同时面临首付款、月供、交易所须税款等多方面的资金压力，还款资金流将趋于紧张，按揭贷款信用风险升高。

　　“我们银行明文禁止和推行零首付、低首付楼盘进行合作。”一家国有银行广东省分行个贷部负责人在接受南都记者采访时表示，如果知道开发商通过类似方式进行促销，该行坚决不介入类似楼盘。“不过实际上，大部分开发商会瞒着银行偷偷做。”上述个贷部负责人对南都记者表示，购房者必须提交首付款和银行承诺的贷款金额，购房者才可以成功完成网签，为了防止开发商隐瞒银行私下为购房者垫资，银行在和开发商合作时，要求购房者提供流水和账单，避免“零首付”、“低首付”。她向南都记者透露，该行为此曾做过市场调查，目前四大行对于“零首付”、“低首付”均非常谨慎，而敢于尝试类似业务的多为中小银行，此类银行一般在房贷利率上亦定价较高，如首套房一般要求上基准利率上浮10%-20%。

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　　开发商如何贴钱？找P2P平台发产品筹款

　　不过，南都记者调查发现，在国有大行围堵零首付、分期首付的同时，部分开发商通过P2P平台为客户筹集首付款，而由此产生的借款利息则有开发商进行部分或全部支付。

　　P2P平台推出了首付款相关产品也不是什么新鲜事，不过南都记者发现，近期部分P2P平台推出的类似产品背后，有开发商主动介入的身影。南都记者从广东一家P2P平台高管处获悉，该平台目前推出的产品，尽管表面上是以借款人个人身份募集首付款，但实际上，购房者无需为此支付利息，通过P2P平台借款融资成本则有开发商进行支付，项目引入担保方，P2P平台赚取通道费。

　　“第一次的项目是广东省外开发商主动提出的，我们认为在目前情况下具有可复制性，目前想在广东省内推广。”该平台高管向南都记者透露，已经和部分开发商以及银行进行接触，部分银行银行态度相对谨慎，但也有部分银行有合作意愿。而对于开发商的选择，他们也比较谨慎。“资质太差，现金流太差的我们也不敢做，担心出事。”上述负责人表示。