房地产是个大问题

　　房地产调控主轴与思路已出现结构性变化，其对市场可能带来的冲击及影响，值得后续密切观察。

　　总理为房地产问题排序

　　刚结束的两会闭幕记者会上，房地产不可避免成为记者追问的焦点之一。

　　令人印象深刻的是李克强脱口而出的第一句话：房地产问题是个大问题，他直接关系到居民住房问题。一连三个“问题”，凸显“问题”确实不小。

　　有人以为总理关于房地产领域的答记者问，实质上是几天前总理工作报告的浓缩版，似无继续深究的必要。但我不这么看，因为“既是浓缩可见精华”。毕竟总理报告洋洋洒洒达17000字，涵盖面广，且涉及房地产的内容分散在各个不同的段落间，孰重孰轻？孰先孰后？有时难以清楚掌控，而从李总理直面房地产问题的回答，便使其轻重顺序昭然若揭。

　　简言之，四个重点：因城因地分类调控；扶持自住，抑制投机投资 ；加大棚户区改造及公租房等保障房建设；建立长效机制，促进楼市平稳健康发展。

　　“限购”松绑可能性低

　　上述表态体现的不只是新一届政府治理房地产的新思路，在相当程度上，其实也是楼市久治不愈的“战略调整”。在这样的指导思想作用下，政府角色与职能将发生本质性变化。

　　首先是“承认现实”――城市发展及各地楼市状态各不相同，必须因地制宜。事实已经证明“一刀切”的结果，不是事倍功半、投劳无功而是加重病情。

　　其次则是“简政放权”――由最了解自己城市的地方政府“亲上火线”，把握调控的进度与力度，并承担其相应无可推卸的责任及结果。

　　其三则是“重中之重”的“调整属性”――长期以来，房地产的民生必需品属性有意识的被地方政府忽略甚至掩盖，现在则是“纠偏”，或许不免“矫枉过正”，但足可说明的是，存在房价上涨明显压力的一线城市其“限购”政策将被长期执行。

　　最后是“稳定市场”――调控不一定是压制也包括扶持。事实上，当前三线以下城市房地产已呈“有行无市”之势，正是建立可持续的政策运作机制、避免市场“大起大落”的最佳时机。

　　南京打响地方调控第一枪

　　无独有偶，就在两会召开期间，房价已连涨19个月的南京出台“宁七条”，这在以往是不可思议的，与17座城市2013年底为应付房价控制目标未达成而仓促出台的政策截然不同，南京堪称是在没有来自中央明确压力下，因应不断走高的房价，而宣布推出调控措施之首座城市！印证“房地产调控的主导权已由地方政府接手”之论述。

　　“宁七条”主要内容主要

　　一、90平方米以下户型应占开发面积的50%，即5090；

　　二、土地招标溢价超过45%时，标竞保障房配建；

　　三、对于出现过延交房纠纷或烂尾现象的企业，须现房销售；

　　四、按季度分解、控制房价涨幅；

　　五、建立精装修价格评估制度；

　　六、5个郊区房价纳入新建商品住房价格指数统计范围；

　　七、统计部门对房价监测负完全责任。

　　调控思路已现结构性变化

　　令人感到遗憾的是，透过“宁七条”不难理解房地产仍是地方政府的“三千宠爱”。至少从第四与第六条内容可以看出，“宁七条”的主要目的是使房价“形成预期”的稳定上涨，避免再陷年底“补课”的窘境，而江宁、浦口、六合等5个郊区纳入房价统计，则必然变相大幅压低统计意义上的房价(上海(楼盘) 也曾采行类似做法，把保障房价纳入计算，以拉低房价)，此举其实已经使之前积累的统计与之后新建数据的参照、比较失去意义，但这些恐怕并非南京市政府所关心。

　　总而言之，透过总理的答记者问及“宁七条”的适时出台，显示房地产调控主轴与思路已出现结构性变化，其对市场可能带来的冲击及影响，值得后续密切观察。