47家房企董事长看房市：有的很害怕(2)

　　【融创中国】

　　从整个市场来看，这个市场是不对的，或迟或早的时间，地价过热会暂停，这个是非常有可能的。上半年的时候，我们对货币政策，市场的变化有过深刻的反思。我们相信在重点城市还是会有调控的政策，但是国家整体的流动性的结构是不会改变的，在局部上涨比较快的城市还是会有调控的空间。在某些城市有调控的空间，但是往下降的空间还是不是很大。在货币政策宽松，流动性的前提下，我们维持这样的判断。

　　【中国奥园】目前现在个别城市出现了高销的现象，已经引起了中央的重视，表达了对这方面的关注。总体上去库存的压力依然严峻，大部分一二线去库存还是有一定压力，也不是一二线库存不严峻，只不过个别城市，如深圳上海（楼盘）表现得很好；明年深圳、上海，如果楼价继续涨的话，可能会有进一步政策调控，如果还是保持去库存的速度，楼价上涨的机会也不是太高。

　　【世茂房地产】今年的行情非常的火爆。从很多一线和二线，现在又蔓延到三四线，所以我们的判断是今年整个市场还是不错，但是明年还是有一些风险。当然一线和好的二线价格很难下降，主要因为门口集中，很多开发商和钱也集中在这些城市。说实话房地产涨不涨就两个因素，钱和人。但我们觉得延续近年的这种疯狂也不太可能，因为价格已经涨到超过一般人购房的能力，不过我们可能没有计算一些其他的收入。

　　【新城发展控股】上半年总体而言市场情绪乐观，房地产市场也比较乐观，我们上半年已经完成全年预期销售额的70%，但是我们对于市场的看法还是比较审慎，中国现在仍然是实体经济趋弱的态势，稳增长的势头没有发生变化，只有在一些涨幅过热的城市可能会进行一些稳增长的调控；对于2017年，三四线城市还是没有完全去库存，一线和二线城市已经在不断地减少库存，调控政策有可能在一二线城市进行，然而调控力度的大小我们还是会持续地去关注。

　　【中国海外发展】中国经济体量庞大，抗风险能力提升，相信经济持续增长仍是房地产行业发展的机遇。市场气氛持续改善，房地产行业库存下降，主要一二线城市降低到半年以下的去化周期。

　　【旭辉控股】货币政策将维持宽松，楼市政策力度温和、因城施策，本轮楼市周期以自身调整为主。一线及热二线城市明年需求会错位，现在土地的价格已经不能够推出刚需房；高端房有供应，但是需求不够，因此土地价格会回落。热点二线城市会逐步出台温和的调控政策。济南、青岛、无锡等二线城市交易量上涨，主要是改善型拉动；土地市场会继续升温。弱二线和强三线成交价格在上升，去化效果较好，刚需与改善并重，土地市场转暖，进一步出台加大去库存的政策。

　　【中国金茂】整个中国房地产市场下半年和明年上半年会保持平稳的态势。下半年整体销售去化不会出现大波动，明年上半年随着热点城市政策出台，价格会处在小幅上扬通道，销售去化量不会出现大幅增长。目前还没有某些城市出现过热的情况，相关政策政府调控还是有效果，对市场健康可持续发展有支撑作用。

　　【瑞安房地产】一线城市前景仍然良好，因为土地稀缺，房价会进一步加速上涨，甚至可能超过我们的预期；一部分二线城市比如武汉（楼盘）发展良好，因为它比很多二三线城市转型更出色；猜测三四线城市会有一些问题，但不认为会有一个大的崩盘，一是因为政府会尽力维护市场稳定，另外开发商也可以依靠一二线城市的项目生存。

　　当然三四线城市肯定会给开发商们带来影响，尤其是三四线的商业地产，因为如果没有人用的话，就算建成了大型写字楼也一定会空置。虽然政府很有创意地提出改造这些楼用作其它用途，但这需要数年的时间才能完成。尽管如此我仍然不认为会有大的崩盘，毕竟这些三四线项目的价值在账簿上相比于一二线是微不足道的。就像我们在大连（楼盘）的项目，虽然规模很大，但是仅此一个项目并不会对我们的表现造成很大的负面影响。

　　接下来的几年会很有趣，房地产市场可能会第一次有一个大的重组发生，比如万科事件就很有趣。我们正在积累现金的原因也是以备有新的机遇出现。

　　【融信中国】最近国内的调控主要是针对南京、苏州这些城市，融信中国目前在这两个城市没有项目，对公司短期内没有影响。但从目前国家提出的去库存的角度，去库存主要是针对三四线，一二线大家也看到了，城市的供需结构，现在的库存周期都相对比较短，所以下半年对一二线的形势依然看好。

　　【中国奥园】在未来一年楼价会有一定增长，从2015年以后土地供应不算太多，16年有明显减少，在吸引外来人口上还是保持一定量级增长。成交量同比上升36%，价格上升27%，其他珠三角城市像中山（楼盘）成交量同比上升49%，均价16%；佛山（楼盘）成交量上升30%，金额上升39%，价格7%；珠海（楼盘）成交量79%，价格33%。所以珠三角整个涨势也是非常好的。

　　【旭辉控股】目前对外地人第一套房子买房不限购，第二套房交一年社保，从买房到交就要一年，政府不是意在打压房价，而是控制上涨速度；我们认为最有效的还是限购，但对需求打击太大。苏州房价未来会比较平稳，在货币宽松、政策平和的状态下继续上涨，但涨幅会变小。目前旭辉苏州在售项目楼面地价较低，即使市场跌20%也还是有利润，所以我们慢慢卖，政府怎么做我们都不怕。

　　【华夏幸福(600340,股吧)】之前在京津冀周边外溢区域主要是固安、大厂；目前环京的第二梯队，特别是香河、永清、霸州，已经是可以达到五十亿房地产产值的大区。固安、大厂是环京五十公里的区域，目前慢慢导入霸州，这是环京八十公里的区域，原厂区固安、大厂、廊坊等显现更明显。价格上提升比较快，但像北三线，由于统一政策统一规划的影响，受到一定限制，基本上京津冀处于量价齐升的状态，从环京五十公里拓展到环京八十公里，接下来可能会拓展到环京100公里。

　　【华夏幸福】京津冀现在统一规划统一政策区域在北三线那块，第一这个算是利好，在这个区域内我们有很多存量资源，价值会加速提升。第二，京津冀加速，拓展半径不断加大，已经从环京50公里到80公里，这也是为什么霸州园区能够崛起这么快。

　　【绿景中国】上半年深圳承接15下半年，是一个大年，3月调控政策相对温和，但仍对市场有影响，销售下降40%多。但一两个月后，5月出现很多地王，成交量又上升。7月推盘量小，但是价格都没有下降，均价达到62,000多。随着豪宅推盘量减少，7月出来平均数据是56,000多，这是由于价格结构变化使均价变化，但没有哪个楼盘一手房价格下降。

　　国家宏观经济在低位徘徊，上半年6.7-6.8%的GDP增长，新常态下相对平稳，不会大起大落，房地产形势短周期，变化很快，取决于货币政策。货币灌水对房地产影响非常大，货币增发绝大部分进入房地产，深圳作为一线城市，受资金青睐，是资金重点进入城市。明年相对平稳，应该不会像今年这样，但今年拍的地王应该都会在明年入市，房价会在预期中的高位，从而推进深圳房价也维持在一个高位。

　　【龙光地产】相信深圳还会稳健地增长，10-20%的增长就够多了。深圳和北上不一样，从产业方面，互联网行业规模深圳超过北上很多，这也是政府大力推进的；从人口来讲，现在1100万常住人口，到“十三五”要增长到1400万，增加三百万，北上人口有进有出，但深圳每年增长几十万，说明这个城市需求量很大。深圳有70%的人租房子，北上有30%的人租房子，可以看出深圳买房需求大；城市总面积2000万平米，建设用地超过50%，政府土地供应很少，靠的是旧改，因此城市土地供应量很少。所以说由于行业聚集、人才聚集、资金聚集，未来购房需求很大。所以我们对深圳区域发展充满信心，希望它稳健地上涨。

　　【瑞安房地产】上海的房价上涨的很厉害，主要是因为上海可利用土地已经不多，我们认为上海政府并没有很好地利用有限的土地。房价未来仍然会进一步上涨，因为大家对上海未来成为国际金融中心也抱有很大期待；政府肯定会做出限制性政策，我们听说下一步主要是在贷款上，但是对于房市有兴趣的商家仍然会找到方法绕过政策；除非供给增加，否则上海的房价很难被抑制。

　　【中国金茂】南京市场比较热，现在去化周期只有不到两个月，过去南京的土地供应比较少有一定关系，未来仍然会处在比较热的状态，销售价格会出现比较快的增长，去化量还没看到因受控下降，接下去一年应该还不会受到限购政策影响，明年下半年或许会出现变化。南京政府已经在努力增加供应，但土地增加需要长周期准备，拆迁整理报批都是很复杂的过程，紧缺的状态会保持一段时间。长沙正在进入健康的市场通道中，有效去化。梅溪湖的地块价格已经上升到4000元每平，创造了历史新高，未来一级土地价格会逐步进入上升通道。长沙销售量会比较大，住宅价格增长还在平稳阶段，土地价格会有一定的增长，尤其是明年上半年梅溪湖的增长是可以期待的。

　　【龙光地产】中国房地产的黄金期已经过了，广大老百姓(603883,股吧)大的需求已经饱和了。现在是存量时代，产业没有聚集的三线城市，土地白给我都不去，因为没有需求，卖不出去，这就是房地产市场的行业两极分化，只有人口聚集的地方才有需求。广州房价到现在涨不起来，比珠海还低，因为它没办法聚集很好的产业，没办法聚集人才。我们聚集在深圳，就是深圳没有供应量，但是经济发展又好，需求量又大，我们为什么不能搏呢？从拿地单价来看，我们在深圳拿的项目风险不大。

　　【中国金茂】热点二线城市出现了比较好的机会，我们之前的这些预测都在实现。按照去年想法，我们在经济活跃的二线城市大量布局，进入了5个相关二线布局了，未来类似的还有武汉、珠海、无锡都是目标城市方向，方法上当前进入的二线城市里首批进入的重点还是招拍挂为主。郑州（楼盘）、合肥（楼盘）、天津（楼盘）我们进入时，之前已经经过了1年左右的土拍试水（比如合肥举牌7次，郑州5次），才能有所斩获，大量前期研究工作，才会确保拿到适合做改善型需求的土地。

　　一级市场成功是很多因素决定的，一是要发现有未来潜力的城市和区域，二是政府要支持开发商做。
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