47家房企董事长看房市:有的很害怕

www.yingfu001.com 2016-09-10 13:04 赢富财经网我要评论

  来源:微信公众号“山石观市” 文:曹山石

  比如:一个多月前还可能触及平仓线之危的宝能,转眼之间浮盈300亿;又比如:京沪深房价永远涨的神话横空出世,有人自称看到了政府的底牌和央行的怯懦——房价不敢降放水停不了。

  但,工商的主体应该是企业家,而不是资本家和哲学家。

  回归到如今鼎沸的房市:让我们听听地产一线从业者的声音。

  国泰君安和克而瑞用两个月时间,全程跟踪47家海内外上市核心开发商交流会,囊括中海董事长郝建民、龙光地产董事长纪海鹏、中国金茂首席执行官李从瑞、旭辉控股董事长林中、中国奥园主席郭梓文等地产一线的大佬最核心观点,听听企业家对后半场楼市、热点核心城市房价,城市分化以及土地市场等的最新展望。

  为什么远洋地产心里很害怕,认为这是又一个高点;为什么龙湖说不是希望做对,而是希望不做错,对行业是否有敬畏;为什么瑞安房地产认为接下来的几年会很有趣,房地产市场可能会第一次有一个大的重组发生。

  【绿地控股(600606,股吧)】市场的热度很高:从深圳(楼盘)到北上广在不断蔓延,包括房价和地价都很贵。不同市场的分化愈加严重,在西部和东北(经济基本面差,人口净流出)的交易量和去库存是有压力的。

  【龙光地产】中国房地产在过去一年,整体的货量、需求的增长都非常大,上半年总共成交总额4.8万亿,同比增长40%。但是价格增长只有十来个城市,主要是一线和部分热点二线城市,其实是北上深带动周边的城市价格在上涨。从政策层面说,会不会出台一些政策抑制涨幅呢?现在看到这几个城市有一大半都出台政策,但主要目的是不要涨得太快,而不是抑制行业的发展。全球经济包括中国都不太好,所以还是需要房地产稳健发展,带动其他行业复苏。如果涨得太多,国家肯定会从货币政策、购房政策来控制。

  【旭辉控股】投资客比重在30%以内,厦门(楼盘)比较高,有70%。二线城市年初投资需求只有10%,弱二线城市都是自用需求导向。我们目前认为二线城市买地机会在上半年,现在一些城市,比如青岛(楼盘)无锡(楼盘)已经过热。购买力没有问题,但是外部需求刺激不足。房价涨在地价前,量增后价格涨,但是这一轮正好相反。供求关系改善很大。不能降价去库存,适当涨价可以有利于去库存。房价温和涨的时候有利市场去库存。

  【远洋地产】

  房地产市场形势一片大好,一线疯,二线热,三线至少是不冷,但心里还是很害怕,认为这是又一个高点,那就看什么时候降,快的话几个月,慢的话也不超过一年,原因和供需没什么关系,都是钱多造成的。远洋成立23年,经历所有调控周期。

  【龙湖地产】整个宏观经济承压,政府管理层的想法是在供给侧和需求侧都在做,在供给侧去产能、制造业消费升级等,至少未来三年内政府对房地产板块是偏正面的,我们自己运作的城市总体需求也是比较旺盛的。今年大的策略是持续关注高能级城市,但确实按照现在的地价,在这些城市运作需要巨大的能力和想象力。这一轮政策是比较分化的,一线和热点二线城市给点阳光就灿烂,热点城市也在反向调控,但手法比几年前柔一点。其他二线重点城市还在正向加温,比如成都、济南(楼盘)、青岛,得益于我们功课做得比较细,我们也观察到了这个趋势和机会。政策上持续性我们认为还是有几年,但是有些城市运作稍有乏力,比如苏州(楼盘),但我们周转速度很快。这个月南京(楼盘)项目也一把卖了几百套,赚了十几个亿,能赚到就赚到手,绝不恋战。

  宏观政策我们内心还是有担忧的,我们只是做好了防守,偶尔反击,赚不赚得到钱还是看大环境看趋势,这回的资产荒让房地产有钱赚。但我们定义的是穿越周期的赢家,在操盘层面、项目层面要求自己做到行业的领先级别,投资这块做好防守,偶尔反击。现在大家形成了一个态势,本来是期待降杠杆的,央行希望空间换时间,但是大家都在加杠杆,加到不行的时候就会反向了,短期内我们该收割的要到手,对未来不好的时候也要做准备,过去二十几年好像都是小周期,我们以为不好的时候过几年又好了。我们不是希望做对,而是希望不做错,不是某个项目是否毛利好,是整体高层是否有默契,对行业是否有敬畏。 文章转载自互联网,版权归原作者所有,如有侵权请告知,将立即删除!

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