房价的真正危险不是涨疯了而是杠杆逼近极限了

　　我用尽所有力气奔向终于要属于我的那套房子，以为自己从此奔向了幸福

　　这些日子，论坛上、微博上、QQ群里，朋友圈里，人人都在说房价

　　朋友一起吃个饭，同事一起聚个餐，老乡同学一起聊聊天

　　话题不知怎地就转到房产转到买房上去了

　　也唯有这个话题，能让大家聊得最兴奋且猛料迭出

　　谁谁谁瞅准了买了个房子一年就翻番赚大了

　　谁谁谁关键时刻一犹豫再也买不起了

　　个个眉飞色舞口水横飞，个个信心爆棚俨然房地产投资高手和专家

　　事态已然如此，那青岛君今天就说一说房价问题。

　　放在平时，青岛君绝对不会说房价这个最容易找骂也最容易掉粉的话题。

　　所以，无论好听还是难听，都是一家之言，还请各位海涵。

　　世人皆知，这些年来，咱一直是投资驱动货币超发，印钱印钱再印钱

　　如此下去，肯定会导致货币贬值和通货膨胀

　　然而，对这个问题，我们有两大法宝

　　一个是房地产市场，作为蓄水池，负责沉淀老百姓手中的钱。

　　另一个是股市，作为烘干器，负责蒸发老百姓手中的钱

　　所以，我们印了那么多的钱，如今依然平稳可控。(当然，社会财富的增长的沉淀，才是最主要的)

　　所以，我们看到，这十几年来，把手里的钱放到股市里的，绝大多数都蒸发了，把钱放到房市里的，基本都在这个蓄水池里存了下来，还借此养了不少鱼，有了不小的收益。

　　然而，这波房地产上涨，其背后的逻辑比此前有了很大的不同

　　因为大家心里都清楚，如今，各行各业都这么难，经济正在转型，房价如此猛涨的动力何在？凭啥？

　　青岛君认为，动力主要有两个：

　　一是人们对本币贬值后所体现出来的保值的奢望和冲动

　　二是杠杠的威力！

　　第一个问题，显然不是大多数刚需所考虑的事情

　　青岛君一位在南京的朋友告诉我，如今每人每年5万美元的兑换额度，对于真正的高净值人群来说，杯水车薪根本没法对冲贬值这个问题。

　　所以，同为高净值人群的她，以及很多圈里的朋友，将目标放在了一线城市的优质房源和二线城市第一阵营城市的最高端物业，基本套型起价在500万―1000万以上。

　　这两年多以来，他们这些人先后在上海、南京、珠海、天津、成都等地买房，如今正打算重点考察武汉市场。

　　而据长沙市的房产中介介绍，这些日子，当地来自合肥和深圳带着大把现金的购房客户越来越多。

　　所以，根本不用疑惑房价如此贵你根本买不起为啥还抢得这么疯。

　　一个城市的房子尤其是优质房源，真的不是只为这个城市的居民准备的，也不都是被这个城市的市民买走了

　　一个一二线城市的优质房源，现在属于全国的高净值人群，他们就像秃鹫一样盘旋在整个中华大地的上空，一旦瞅准了机会，就一个俯冲，集体扑向了这座城市。

　　这些高净值人群，也就是中国真正的富人，究竟名下有多少财富，知名私募基金管理者侯安扬曾经曝光了这样一个数据：

　　这个数据，彻底打碎了人们原本想象的财富占有的二八原则。

　　从这个数据可以看出，2.5%左右的人，拥有78.5%的现金存款，其中0.1%的人，拥有21.7%的现金存款。而占97.5%的人群，资产占比居然只有21.5%。

　　当然，这只是招行一家的数据，但招行的主要客户群体，基本都在一二三线城市，其实很有代表性。

　　这个数据也说明，我们一直看到的高储蓄率，很可能并不是那么回事，潘棵腔褂衅胀ㄊ忻竦囊锌üぷ士铮涣搜Х鸦沽朔看荡竽幕褂卸嗌偾(当然，农村的真实储蓄率，还是相对要高一些)

　　高净值人群很有钱，所以杠杆也比较低，而且买走了最优质最有保值升值潜力的房源

　　剩下来的房子，则被城市里的改善型需求、自信满满的炒房客和刚需们所瓜分

　　不少所谓的刚需，勒紧裤腰带、掏空三家积蓄，借遍了亲戚同学和朋友甚至还刷爆了信用卡，终于凑够了20%或30%的首付，然后加上按揭贷款，终于买了个差不多的小户型。

　　他们就像蚂蚁一样，可以举起超过自己体重数倍的物品

　　不过，蚂蚁靠的是自己，他们靠的是开到极限的杠杆！

　　高净值秃鹫们的掠夺推高了房价

　　刚需们开到极限的杠杆则成为支撑高房价的基石.

　　原本，他们应该是一座城市中最有活力的部分，是最有消费能力的人群，也应该是幸福指数最高的人。

　　但如今，多少人在深受去年股市重创之后，现在为了房贷、为了孩子的教育，在苦苦挣扎硬撑。

　　表面的风光之下，是沉重的财务杠杆压力和深深地无力感

　　宝宝心里苦但宝宝不能说。

　　他们的杠杆究竟开到了多大？

　　大致算算就知道了，一般来说，刚需和小打小闹的投资客的首付比例在20%~30%之间，剩下的是贷款，如此来算，杠杆最大已经到了5倍。

　　问题是，这20%多的首付，其中有一部分也是借的，有些甚至一半都是借的，听说过首付贷这个东西没？

　　所以，很多人的真实杠杆，已经用到了10倍，处于极度脆弱的状态。

　　这一杠杆比例，早已超过了融资客配资客去年春天股市5178点的杠杆水平。

　　其实，即便没有10倍，只有7倍8倍，他们也脆弱的难以承担房价哪怕只有15%的波动。

　　所以，他们的财富护城河，他们的安全感，他们所有的身价性命，都建立在要祈求老天保佑房价一直涨的基础上。

　　所以，对于很多人来说，根本无需房价崩盘，甚至都不用大起大落，只要来上几次波幅在20%以内的高位震荡，就足以击碎千万高杠杆家庭的安居乐业之梦。

　　这个杠杆，目前已经在逼近极限，七八月的新增贷款数量并不多，但绝大部分，都用在了具有较大杠杆的按揭贷款上，进一步增长的空间已经不大。

　　关于房价，我们最大的危险在于――

　　十几年的房价上行趋势，让每一个人物业持有者都信心爆棚，坚信房价会继续涨，没有任何怀疑。

　　而看空房价的人则一次又一次地被打脸，或被甩下时代的列车或只好付出更大的代价努力追赶。

　　这股笃定的情绪，一旦翻转，就像大坝溃口，杀伤力巨大。

　　房价最大的危险在于――

　　即便我们相信政府强大的调控能力和救市能力，相信房价不会崩盘这个事实，而且这很可能就是事实。

　　但是，靠杠杆吹起来的房价必然会做长时间的高位震荡，通过以时间换空间的方式，积累房价被支撑所需要的真正的社会财富的基石。而在这个工程中，那些开足了杠杆的人，因为无法经受稍微大一点的波动，从而无法看到胜利的黎明。

　　房价最大的危险在于――

　　所有的人都在赌，所有的人都认为自己一定会赢，所有的人赌到现在几乎都赢了。

　　但问题是，赌场还没有下班，人们甚至分不清楚，这个是赌场目前是中午还是下午，还是马上就要营业结束关门了！

　　房价最大的危险在于――

　　我们总想坚持一些什么，现实不断逼迫我们承认，不赌的结局就是输，就要告别一个城市，告别一个阶层，告别一种身份，告别一种生活。

　　或许有一天，人们不再用医生、律师、科学家、工程师这些标签给人分类，因为有两种标签已经足够用了：有房的、无房的。

　　其实，眼下，就有一股情绪，有一股怕被时代怕被阶层抛下的情绪，回荡在一些一线城市的市民心中，他们眼里全都是房子孩子和票子，张口闭口就是升值和翻身，并为此无所不用其极，很多二三线城市的居民，对此难以理解甚至有点反感，为了买个房子，至于要抽号排队假离婚吗？

　　央视对此种行为直言不讳：离婚是假，问题是真。购房者的焦虑与楼市的脆弱可见一斑。如果让投机的家庭得利，让守规矩的家庭坐看房价上涨，相关管理部门要做的恐怕不只是辟谣！

　　一般来说，房价标志性的节点，总会出现一个标志性的奇葩事件。

　　不知上海市民为买房扎堆排队离婚，政府辟谣都无法阻挡这件事，算不算得上？

　　最后，青岛君以就以一位经历了香港房地产三次崩盘，也见证了香港房地产黄金时代的香港大妈的亲身感受，来结束本文吧。

　　杠杆的反噬威力究竟有多大？这位守寡带着四个孩子，通过摆路边摊卖日本酱料积攒了七十万港币后入市炒房的香港大妈，在经历了香港的房价数次崩盘后，如今持有近十亿港币的物业。

　　她发自肺腑地警告，她反复讲反复讲：房价并不可怕，这个杠杆才是要命的，滚杠杆如同滚刀山，不是简单一句就扛到今日的！

　　天知道在香港房地产崩盘后坚持并存活下来的人，曾经经历了什么？

　　香港大妈的此翻肺腑之言和警告，将在未来十年中，关系数以万计大陆家庭的生死存亡，不可不察也！不可不慎也！

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