上海房价年年上涨,只是有些地方涨的快,有些地方涨得慢。身边同事朋友们以前买房的几乎都说赚了,甚至买进卖出赚个几百万都有。但事情总有例外,记者发现,临港新城、金山新城等多个地方,现今的房价与两三年前几乎没啥变化,甚至还出现下跌。房子没涨价,连通货膨胀都没跑赢,意味着过去在这些地方买房的可以说是亏本买卖。
首先来看一个规律,如果以人民广场为圆心画圆,半径越短,房价越高,房价上涨速度也越快。这主要是因为越是市中·心,交通、配套越成熟,资源也就越紧张。相反的,越是远离市中心,房价则越低,上涨也越难,甚至出现滞涨或下跌。
不管是自住还是投资,买到手好几年如果没升值,眼睁睁看着别人赚的盆满钵满,到那个时候自怕欲哭无泪了。所以,看房买房不能只图价格低,哪怕是多借点首付款,选择面广一点,苦一时,乐一辈子。
临港新城位于上海的最东边,区域内有滴水湖、大学城,自贸区之一的洋山保税港区正位于临港,16号线也已通车2年半时间。然而这样一个看似不错的地方,临港新城板块的房价在2014、2015两年几乎持平。
数据显示,今年临港新城有14个楼盘出现成交,仅保利蔚蓝林语均价超2万,其中住宅均价21201元/平方米,而该项目早在2014年时均价已经是20367元/平方米,也就是说两年多来均价只涨了几百元。当年奔着自贸区揭牌去排队买保利蔚蓝林语的人,看到这样的数据,内心应该受到一万点伤害吧。
排名 | 楼盘 | 板块 | 套数 | 面积 | 均价 |
1 | 凯德新视界 | 临港新城 | 336 | 30411 | 13369 |
2 | 朗诗里程 | 临港新城 | 309 | 25771 | 14418 |
3 | 紫菁庭 | 临港新城 | 292 | 28474 | 13354 |
4 | 保利蔚蓝林语 | 临港新城 | 226 | 35437 | 23229 |
5 | 东亚阳光里 | 临港新城 | 159 | 12854 | 15747 |
临港新城2016年(截至6.12)成交TOP5
造成房价难涨的因素很多,小明认为,一方面临港新城与市中心直线距离有五六十公里,尽管S2沪芦高速已经免费通行,16号线也可以直达龙阳路站,但一两个小时的出行成本太高,很难吸引市区工薪阶层前来买房。
(截图来自:高德地图)
另外,临港新城生活配套太少,学校、医院等公共资源稀缺,目前仅鸿音广场、绿地壹天地、临港宝龙城市广场等购物广场人气稍微足一点,泥城周边的市民往返并不是很方便。
比苏州还要远的金山新城,也是目前上海房价最低的郊区新城。据焦点房产网统计,金山新城今年均价11698元/平方米,而去年均价比2014年还跌了几百元。
金山新城近三年房价走势
就算价格再低,买个3房也要100万,首付30多万,用这么多钱随便投一个p2p理财产品,收利息也比买房赚的多。
其实,小明早在2011年限购之前就带爸妈去过金山新城看房,记得当时的均价也才1万出头,当时如果不是因为乘坐公交车回家要三小时,看在价格低的诱惑力上可能就真的买在金山新城了,如今很庆幸没有下手。
排名 | 楼盘 | 板块 | 套数 | 面积 | 均价 |
1 | 合生财富海景公馆 | 金山新城 | 629 | 64121 | 10719 |
2 | 金瀚园 | 金山新城 | 557 | 74396 | 12481 |
3 | 新城旭辉府 | 金山新城 | 453 | 41211 | 12309 |
4 | 海上纳缇 | 金山新城 | 353 | 41452 | 13034 |
5 | 正荣御首府 | 金山新城 | 280 | 32011 | 10741 |
金山新城2016年(截至6.12)成交TOP5
交通出行难是一大诟病。虽然有沪金高速、沈海高速等多条高速,开车到市区至少要一个小时,跟到嘉兴的时间差不多。22号线通车,直达上海南站的班次只需半小时。实际上,22号线属于城际铁路,不像地铁,它间隔时间较长,出门需要踩准时刻表,错过需要等很久,如果是在市区上班,通勤时间成本高在所难免。
夹在临港和金山新城中间的海湾,也是上海为数不多的房价洼地。比前两个板块更惨的是,海湾去年成交均价同比2014年却下跌了56%!下跌幅度如此之大,小明发现是棕榈滩别墅在2014年成交了8套独栋别墅,均价高达8万,拉高了板块均价;而2015年以低总价刚需楼盘为主,价格下滑明显。
奉贤海湾均价走势
不仅如此,还真有相同楼盘成交均价出现不同程度下跌。据统计,世茂爱马尚郡在2014年均价为9243元/平方米,到2015年均价跌到8947元/平方米;旭辉圆石滩是个纯别墅小区,去年均价也同比下跌了2%。
排名 | 推广名 | 区域 | 套数 | 面积 | 均价 |
1 | 绿地香溢 | 海湾 | 205 | 14574 | 12892 |
2 | 棕榈滩海景城 | 海湾 | 61 | 5241 | 12843 |
3 | 英伦都市 | 海湾 | 40 | 4416 | 11549 |
4 | 旭辉圆石滩 | 海湾 | 26 | 5415 | 14740 |
5 | 嘉业海悦 | 海湾 | 21 | 2350 | 11690 |
奉贤海湾2016年(截至6.12)成交TOP5
与临港、金山新城相比,海湾没有轨交没有城铁,同样存在交通出行难题,这里不再赘述。海湾板块均价为什么价格上不去,其实还有其他原因。去年开车去过一趟海湾,除了海湾三所大学和碧海金沙附近能看到人影之外,人民塘路、金汇塘东路等多条道路很少看到行人,像样的商场也无处可寻。人气不足、没有商场会开业;没有商业,更难吸引人气,这样一个死结不解开,未来几年海湾的房价还是缺少上涨动力。