上海学区房大数据攻略 单价最贵12万 最便宜2万4起

　　距离325上海最严限购政策出台整整两个月了，魔都楼市愈发得让人迷惑。一面是成交腰斩价格松动，一面又连出三地王震惊全国。买什么房都能涨的黄金年代早已远去，更加需要探寻混乱数据背后预示的信号。DT财经采集了链家、安居客34.75万条二手房全数据，尝试从包括价格在内的多个维度，勾画出当下魔都楼市的真实运行轨迹。魔都楼市系列第1篇，来看看大数据里的魔都学区房真相。

　　不管房市怎么变，学区房永远在上涨

　　DT君的表哥大腿君最近从帝都举家搬往魔都了，号称是为了在魔都买套学区房给娃上学。反正都是学区房，为啥不选帝都选魔都？大腿君悠悠得说：帝都的牛小，可能有钱也进不了。

　　然而，魔都的学区房也不是吃素的。近六年来，除了2012年价格小幅下跌外，魔都学区房一直保持着高歌猛涨的趋势，甚至上海史上最严格的限购政策也没能阻止它的脚步。

　　要知道，不少准爸妈孩子还没出生，就在考虑怎样先占个坑。在这场不见硝烟的教育资源争夺战中，外来户大腿君想快速给娃占个称心如意的坑，就想到了号称要用“大数据看一切”的表弟DT君。

　　DT君不辱使命，抓取了30万多条房源信息，拉出了一张基本上是史上最全的魔都学区房价格分布概况图，你们感受下先。

　　什么叫学区房？

　　按照义务教育的就近免试入学原则，学校在指定地域内招生，这个范围内的房产就成了披着金色外衣的学区房。但是，由于教育资源的非均衡发展，按地理位置划分的学区，客观上造成了教育资源的畸形分布，形成了所谓的 “菜场小学”、普通小学、民办小学和重点小学。

　　菜场小学和普通小学在上海家长眼中是万万不能上的，民办小学里确实不乏名校但需要娃拼了小命考。相比之下，重点小学可以通过学区房划片的方式进入，又天然垄断了优质教育资源，自然成为了高净值人群竞相争夺的价值高地，包括自认已跻身其中的大腿君。

　　由于没有官方认定的重点小学名单，DT君选了一份民间流传甚广的90所魔都牛小名单，并在链家网、安居客上抓取了3万多个小区和30万多条房源信息，从中圈出了与其对应的703个小区的5547套学区房，进行数据清洗和分析，开始了帮助大腿君挑选学区房的辛酸之路。

　　要买学区房，预算请多准备100万

　　大腿君最想知道的是，荷包究竟要多鼓，才能买得起魔都的牛小学区房。

　　知道他不(mai)关(bu)心(qi)，DT君撇去了总价1500万元以上的房产，然后拉出一张总价对比图。在魔都的学区房供给市场，学区房在400万元左右的库存量是最大的，而整个二手房市场上300万才是主力军。也就是说，要在魔都要买一套学区房，一般要把预算增加100万。

　　“没问题”，大腿君拍了拍自己的胸脯，“400万没有超出我的预算”。

　　单价呢？DT君以90所“重点小学”为中心，取其所有学区房的单价中位数代表学区房价格(本文房价均采用中位数)，又拉出一张图。

　　结果很清晰，上海整体的房价中位数是47654元，属于图例中深绿色这一价格区间(3-5万元)。但一眼望去，上图中深绿色点点几乎不可见，也就是说，90所牛小的学区房单价明显高于上海整体房价。

　　溢价率更能看出魔都牛小究竟在影响着周边学区房的价格，取重点小学所在区域内非学区楼盘的价格中位数，拉出下图【注：溢价率=(重点学区-周边非学区)/周边非学区*100%】。

　　30万多条房源信息告诉我们，66143元的魔都重点学区房均价，与周边非学区房51488元的均价相比，溢价14655元，溢价率高达28.46%。

　　可以看出，学区房的溢价率普遍超过了10%。

　　一些牛小的溢价则更高，有四所小学的溢价都超过了两万元――静安区教育学院附属学校、明珠小学C区、福山外国语小学证大校区、北京东路小学。这意味着，如果想上这四所小学，买一套100平米的学区房，就要比周边的房子多花200万元。