上海学区房大数据攻略 单价最贵12万 最便宜2万4起(3)

　　“占坑费”最贵的20所小学

　　聚焦了几个重点区之后，大腿君开始选学校。还是先拉出魔都学区房单价最贵的小学名单，感受一下。

　　不出意料，黄浦的牛小牢牢霸占了排行榜前几名(2011年卢湾黄浦合并)。再来看一下溢价的排名，“占坑费”越高的学校，自然是该区域内大家追捧的牛校。

　　这些小学的学区房比相同区位的房屋价格每平方米要溢价在1万元以上，将溢价*房屋面积，就是你为了这个坑位额外付的费用。你是否愿意为这样的优质学(keng)位(wei)买单呢？

　　大腿君默默的点了点头，“还是希望我家娃能在这20所里面挑”。

　　选好学校和地段，其他购房因素也需要被纳入考量，交通是购房者除价格为最为看重的因素。

　　如果舍得让孩子每天少睡半小时，远离交通便捷的地方通常能有价格洼地。大数据告诉我们，学区房有没有地铁，价差高达2万元。

　　然而，大数据还告诉我们，5000多套重点学区房里4564套都是距离地铁1公里以内的房子。剩下不到500套非地铁房，抢到都是拼人品。看来在学区房的问题上，还是只能拼实力不能拼人品了。

　　占坑请接受“老破小”

　　基本确定了学校之后，大腿君又提了个新问题，他这学区房不仅要给娃上学，还希望未来能够增值。

　　投资二手房的人都知道“15年规律”，就是房龄15年是个拐点，超过15年后周边配套已经没有改善空间，银行贷款难度也高，升值空间变小。

　　学区房显然不在这个规律的范畴内，学区房总是被打上“老破小”的标签。分析数据可以看到，在售学区房的建筑时间不少是超过15年的老破房。毕竟购买老学区房的人大多为的是获得入学资格。从成交情况来看，集中在2000年到2008年之间建成的次新房源，基本很难买到更新的学区房。

　　90年代的“老房子”在停车、小区绿化、房型朝向、厨卫明暗、单栋住户密度都和00后的房子有代差，2000年后随着房地产的复苏火爆，设计理念和水平有了本质的提升。特别是现在购房以中青年家庭为主，对房子外在品相的要求开始挤占对房子内在价值要求的空间，相应价格上涨时也只能当后卫，投资并不是很适合。

　　不过，“老房子”也不是一无是处，老房子一般位于黄金地段，生活交通特别方便，其好处只有那些每天被地铁挤得毫无尊严的人才能体会到，自住性价比和租售比也不错。只是，别指望升值比新房子快。

　　和大腿君的另一个需求相似，由于学区房通常不是大家在魔都首套置业的房产，相对于整个二手房市场，不少人倾向于小户型。成交二手房的面积集中在60-90平米的区间，学区房的则集中在40-70平米之间。可见为了能够买学区房，大家不仅得接受老旧，还得接受小房子。

　　拼爹不成，就只能拼娃了

　　把这些因素都考虑完，大腿君说自己心仪的学区房有谱了！

　　可要还是买不到学区房怎么办？

　　真是不愿意写这段，然而，这却是绝大多数沪漂可能面临的情况。

　　许多家长抱着“有学区房要上，没有学区房创造学区房也要上的”的信念，在这个不见硝烟的战场上杀得眼红。购买了学区房就一定能进重点小学，开启人生赢家之路吗？越发严苛的学区房新政跳出来说不！

　　2014年静安区提出“一个门牌号一居住户，五年内只接收一学生”后，虹口、宝山、徐汇、长宁等区也纷纷根据实际情况，效仿了静安的“学区房新政”。

　　除了区县的政策外，较为热门的小学也制定了更严苛的入学标准，如普陀区的武宁路小学、江宁学校就规定，落户必须满2年才具有入学资格。

　　杨浦区的打虎山路第一小学、上理工附小、杨浦小学等热门学校，则在招生简章中规定，报出生户口的儿童将在录取中有优先的顺位，换而言之，通过购买学区落户的儿童将处于落后的顺位。录取顺位的调整，使这些热门学校的入学门槛又提高了。

　　买不到合适的学区房，还能获得好的教育么？来看看魔都的私立小学。

　　以上海徐汇区的四大民办小学--世界外国语小学、盛大花园小学、爱菊小学、逸夫小学--为例。这四所私立小学，一年包括学费、住宿费、交通费、餐饮费、校服费，常规开销在3.5万~5万的区间内。小学读下来，花费也就是在30万的范围内。

　　上文我们已经算出牛小的占坑费在100万左右。相比之下，这些私立小学似乎显得更加实惠。不过，这些私立牛小也不是你想进就能进的，得考！

　　生活在魔都的你，不能拼爹买学区房的话，去只能考私立小学拼娃了。

　　数据是冰冷的，排名是残酷的，如果不把一个个鲜活的小生命，固化成一个个竞争标签，现实也许会更美好。谨以此句，送给正在或者准备在学区房战场上厮杀的父母们。

　　备注

　　1，本文所使用数据均来自公开渠道。房产数据主要从上海链家网，上海安居客网抓取房价、住宅地址、小区、建筑面积、户型、朝向、所在楼层、建筑，成交情况、年代、配套设施、装修情况等内容。数据收集截止时间为2016年4月22日。

　　2，本文分析的是招生范围明确规定的公立小学学区，且均指小学学区房。

　　3，数据采集、数据清洗ETL采用了赵一鸣开发的工具软件HAWK。数据分析采用ipython notebook和pandas