七道买房高考题 看你能得多少分

　　对于买房人来说，在买房路上面临着诸多难题，只有解决了这些问题，才能圆了自身的买房梦，所以为各位购房者设置了七道买房高考题，看看您距离大房子还有多远吧。

　　1，买房要看的五证两书到底是什么？

　　2，买房定金与买房订金如何区分？

　　3，二手房买卖需要中介吗？

　　4，婚前买房到底算谁的？

　　5，老婆信用卡逾期，老公还能贷到款吗？

　　6，等额本息还款和等额本金还款有何不同？

　　7，提前还贷真的划算吗？

　　【答案解析】

　　1，购房者在买房时不要只看价格，在买房过程中最重要的就是五证两书是否齐全。

　　五证分别为：《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》。

　　两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。

　　当然交房时还有一表，即竣工验收报告表。

　　2，定金是一种法定的担保形式，作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系中，在《合同法》、《担保法》及其司法解释中均有明文规定，有着严格的法定条件。而“订金”不具有定金的性质，它通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议。

　　3，进行二手房交易确实可以自行成交，不一定非得选择中介。目前二手房交易主要有两种方式，一种就是通过房产中介进行交易；另一种是自由交易。所以，二手房交易可以找中介，也可以不找中介。

　　4，假设婚前男方出资买房，共同还贷，产权证只写男方：男方获得房子及背负剩余贷款债务，女方获得已还贷款补偿及额外补偿；假设婚前男方出资买房，共同还贷，产权证写双方名字：此时房子算作二人共同财产，需协商分配，协商不成由法院判决，大体是男方获得房子及背负剩余贷款债务，女方获得已还贷款补偿及额外补偿；假设婚前双方出资买房，共同还贷，产权证写双方名字：房子为两人共同财产，贷款也为两人的共同债务，可协商分配；假设婚前双方出资买房，共同还贷。产权证只写单方名字：房子为二人共同财产，且产权证没有名字的一方需要出具相关证据证明自己为出资一方，至于贷款债务为共同债务可协商分配。

　　法院在判决时，会坚持男女平等原则、坚持照顾子女和女方利益原则；照顾无过错方原则；公平原则；尊重当事人意愿、财产约定先于法定原则。

　　5，如果是婚后买房，银行会查询双方的个人征信，如果申贷人征信良好而配偶征信出现问题，就会出现银行降低折扣，增加利率等状况，严重时甚至会被拒贷。

　　6，等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

　　等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

　　7，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

　　三类人不适宜提前还贷：

　　a、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

　　b、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

　　c、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。