北上广深楼市观察：一线房价涨势基本确立(2)

　　上海：成交量增73%后市有望稳定增长

今年以来，上海的写字楼的吸纳量快速上升

　　位居中国海岸线中部，有着庞大的长三角经济辐射区，上海可谓占尽地利优势，在今年一线城市楼市的此轮涨势中，上海没有落在后头，今年9月，其一手住宅网签成交面积为129.34万平方米，比去年同期增加了约73%；成交套数为10598套，比去年同期增长了71%，而成交均价为30337元/平方米，比去年同期增加了9.7%。仲量联行中国研究部总监周志锋认为，从目前发展态势看，成交畅旺态势有望延至今年年底至明年年初。

　　四月，需求开始逐渐释放

　　今年前三个月，上海楼市的成交量都维持在7000套以下水平，今年2月更是只有三千多套，“330新政”后，市场明显放量，大幅飙升到一万套以上水平，6月更达到今年前9个月的峰值，网签套数为11297套，此后的7月略有回落，有9418套，其后的8月、9月均维持在1万套以上高位。

　　量增带来的是价涨，上海一手住宅的成交均价在5月份开始飙升至3万元/平方米以上水平，虽然8月略微回调至29616元/平方米，但9月又站稳至3万元/平方米以上水平。

　　“一个非常明显的特征是，4月之后，住宅需求明显释放，虽然与去年同期相比，供应量同样也在增加，但总体比不上需求增加的水平，使一手住宅市场呈现供不应求态势。”周志锋说。

　　吸引能力明显，未来楼市还将涨

　　上海一手住宅的上涨有其必然原因。一是因为城市土地资源的稀缺，这一点大家都看到了，近期新增土地供应不多，“现在开售的项目多是早些年前批出的土地。”

　　而且，像上海这样的一线城市，吸引人才的能力会越来越强――和前几年很多人所想的不一样，北、上、深等一线城市受益于一些新的改革措施，与二线城市的差距不是越来越小，而是越来越大，这使外来的人口仍在不断涌入。“2014年之前的五年时间，上海甲级写字楼的吸纳量约为80万平方米/年，今年是100万平方米，如此大的增幅，主要还是受益于金融产业的开放政策，现在，更多企业抢先进驻，因此带来了大量的就业人口。”

　　股市经历过动荡之后，很多人更坚定了在一线城市买楼的决心，虽然还没有恢复到2007年、2009年楼价一年上涨20%-30%的疯狂阶段，但总体来说，大家的期望值依然很高，觉得在这时候买房，跌下来的可能基本没有。如果不是限购政策还在延续，很多投资者被限住了，要不然楼价可能还会更高。

　　从目前情况看，上海十月份的成交情况也不错，作为全国的金融中心，上海的基本面比深圳要好一些，未来的涨幅也有可能比深圳高。 (文/图羊城晚报记者梁栋贤)

　　深圳：成交量增一倍多年底仍高位调整

深圳楼价在前段时间高速上涨后，可能迎来调整

　　在一线城市中民营经济最为发达的深圳，可谓深得“人和”优势。戴德梁行综合官方公布数据后发现，今年1-9月，深圳一手住宅成交套数为47915套，同比增长103.4%，成交面积480.66万平方米，同比增长116.4%，成交均价30661元/平方米，同比大幅增长33.1%。不过，正是由于上涨较快，戴德梁行分析人士认为，年底仍然会在高位调整。

　　5月开始上扬，7月达到峰值

　　今年以来，深圳房价整体呈“平稳-快速上涨-平稳”走势。按月看，1-4月，深圳一手成交均价保持平稳，受“330”政策以及降准降息等利好政策刺激，从5月开始，房价开始快速上涨，月成交均价屡创新高，成交量也在高位运行，5-7月，一手住宅成交均价环比涨幅分别达到8.0%、7.8%和13.4%。

　　在7月份达到峰值之后，8月楼市出现回调。戴德梁行分析，在政策效应递减及股市财富效应弱化的影响下，深圳一手住宅出现了供需同步萎缩，因而导致8月、9月的房价支撑力不足，成交均价涨幅开始大幅回落，尽管9月达到了创纪录的36191元/平方米，但环比涨幅已降至0.1%。

　　国庆降温明显，楼价或会回调

　　进入10月，深圳楼市明显降温。戴德梁行总结了国庆七天的网签数据，一手住宅的成交量仅为227套，环比上一周(9月24日-9月30日)的628套，下降了63.9%；受宝安、龙岗等外围区域有大量刚需楼盘成交影响，一手住宅成交均价为31874元/平方米，比上一周的34698元/平方米下降了8.1%。

　　戴德梁行分析认为，此前深圳楼市快速回暖，主要的刺激因素是由于“330”新政、降准降息等利好政策以及股市财富效应外溢，但核心因素则是长期供不应求所致。此外，深圳城市竞争力提升、产业结构优化、人口结构年轻化、轨道交通日益完善等也对楼市提供有力支撑。不过从目前情况看，促进楼市回暖的短期因素效应在弱化，开发商及购房者也趋理性。

　　经历了前期需求集中释放及房价快速上涨后，深圳近期的房价走势疲态已经显现。戴德梁行预计，在人民币贬值、资本外流压力增大、经济指标不乐观等大背景下，深圳楼市年底将迎来高位调整。

　　从以往经验看，第四季度为开发商的推盘高峰，也是冲刺年度业绩的关键节点。一方面，供应放量、优惠力度加大在一定程度会促进部分购房需求入市；另一方面，已逐渐形成的观望氛围将对楼市成交构成真正制约， “日光盘”频出状况在四季度将难觅。无论对一手还是二手住宅，目前的价格都处于高位，而购房者的心态也趋于理性，加上外围区域刚需楼盘增加供应，四季度深圳房价持续上涨的局面可能不会出现，房价将平稳运行，甚至出现单月小幅回落。