上海首套房利率接近历史低位 二套房政策难放松

提要：本月北京首套房平均利率从9.07折提高至9.08折，深圳从9.61折提高到9.63折，呈现小幅反弹；上海从9.17折降至9.16折，广州从9.53折降至9.44折，折扣力度继续增加。一线城市中仅北京的新政执行率较高，但是北京执行新政的21家银行中，有19家将二套房首付降至5成，降至4成的仅有两家，可见银行在调整二套房政策方面偏向保守。

　　5月，一线城市房贷市场主要呈现以下三大特点：

　　一、首套房利率接近历史低位

　　融360监测数据显示，本月，北京、上海、广州、深圳首套房平均利率继上月之后再次全部下降。但是从利率折扣来看，却是涨跌各半。本月北京首套房平均利率从9.07折提高至9.08折，深圳从9.61折提高到9.63折，呈现小幅反弹；上海从9.17折降至9.16折，广州从9.53折降至9.44折，折扣力度继续增加。

　　融360认为，目前一线城市利率水平已接近历史低位，且楼市近期均呈现回暖的趋势，所以房贷政策在短期内不会再有明显放宽，首套房利率将围绕当前水平小幅波动。

　　二、9折以下利率多集中于北京上海

　　降息后，业内人士预测提供9折以下利率的银行会因为获利空间受挤压而被迫收紧折扣。但融360统计数据显示，降息后银行优惠力度并未降低。本月，全国35个城市中，提供9折以下利率的银行共24家，相比上月增长两家，但仅分布在几个北京、上海几个热点城市，其中北京就有12家，独揽半数。上海有5家，其中浙商银行针对合作楼盘推出的7折利率优惠刷新了全国首套房利率的下限。

　　三、二套房贷款政策相比二三线城市更加保守

　　融360统计数据显示，在全国35个重点城市536家银行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的71.3%。但是仍有154家银行按兵不动，暂未对房贷政策进行调整，占所有银行的28.7%。

　　需要指出的是，在尚未执行二套房新政的154家银行中，广州、深圳及上海已经占到67家。其中上海新政执行率仅3成，广深更是按兵未动。如果再忽略部分停贷银行，则从比例上看，绝大多数二三线城市已经基本完成了降低二套房首付这一动作。相比之下，市场更好的一线城市新政落地速度反而明显滞后。

　　一线城市中仅北京的新政执行率较高，但是北京执行新政的21家银行中，有19家将二套房首付降至5成，降至4成的仅有两家，可见银行在调整二套房政策方面偏向保守。

　　融360认为，在一系列楼市利好政策的刺激下，房地产市场已经呈现明显的回暖趋势，尤其是一线城市，近期更是量价齐涨。在此情况下，一线城市的二套房政策或继续收紧，以平抑过热的市场；而部分库存量过大的二三线城市或将持续放松二套房贷款政策，以拉动改善型购房需求，缩短去化周期。