银行房贷收紧 买家一次性付款比例升至四成

　　今年一季度，广州楼市信息多变，一方面是土地市场持续高烧，黄埔、番禺、芳村等区域先后拍出区域“地王”，反映出发展商对后市的一致看好，但同时银行银根紧张依旧，而一手市场部分新盘大力促销，种种异象刺激着市场敏感的神经。虽然“两会”并没新政出台，但“双向调控”一词的出现，亦体现出中央以市场为出发点的差异化调控思路基本确立。春节过后，广州二手楼市交投活跃度开始逐步回升，而房贷收紧以及高企的房价等因素，都对楼市交投的进一步放大产生一定影响。据合富置业成交数据显示，今年前3个月广州全市二手均价都保持在2万元/m2以上，同比升幅达两成。

　　一次性付款有5%议价空间

　　进入2014年首季，二手房贷市场额度继续呈现偏紧的态势，特别是大多数银行首套房贷利率仍旧维持基准甚至上浮5%~10%区间，往年年初那种二手房贷额度充裕、首套房贷利率甚至有一定幅度优惠的情况并未在今年一季度重现。来自合富置业的统计数据显示，2014年一季度整体二手住宅市场当中，一次性付款购房的比例达43%，而2013年一季度一次性付款购房比例仅占33%。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，在房贷额度持续偏紧影响下，一次性付款购房比例甚至已连续5个月高于40%以上。不少担心房贷额度紧张而影响收齐楼款进度的业主，愿意给予一次性付款买家2%~5%不等的议价空间，甚至有低总价物业的业主在放盘时已指定只卖给一次性付款买家。如解放中路一套中低层小户型物业，买家趁着业主急于套现，以一次性付款为条件，成功压价13万元购得，业主让价幅度接近20%。而市场相当抢手的中心城区名校学位房，若买家能一次性付款，亦有可能成功说服业主降价。如朝天路小学招生范围内，就有一套售价130万元的低层小户型学位房，最终买家愿意一次性付款成功说服业主让价15万元出售物业。

　　经过一年时间二手楼价持续走高，今年一季度整体二手楼价较去年同期出现两成左右的升幅，个别供求关系最紧的中心城区二手楼价年升幅更达两成多。合富置业成交数据统计，2014年一季度整体二手住宅成交均价为22103元/m2，同比2013年一季度出现21.8%的升幅，其中，天河、海珠两区二手成交均价同比甚至出现两成多的升幅，高于大市总体水平。花都区二手楼价从2013年一季度的7712元/m2上升至2014年一季度的8176元/m2，年升幅仅6%。

　　100万只能买30m2城中学位房

　　随着楼价的上升，低总价房源的数量亦逐渐减少，尤其是总价在100万元以内的房源，成交占比更是明显下降。成交数据显示，2013年一季度总价在100万元以内的房源成交占比达37%，而到2014年一季度总价在100万元以内的房源成交占比下降到30%。中心城区低总价房源的数量更是随着楼价上升而继续下降，今年一季度在中心城区带重点名校学位的房源，100万元左右的预算只能买20~30平方米的小户型，而且低总价学位房放盘“不过夜”即成交的现象频现，反映这些低总价房源相当抢手。

　　数据显示，在学位房买家最关注的越秀区，今年年初以来100万元以内的学位房成交个案，物业面积最大都只是30多平方米，户型以楼梯楼单间居多。如一套可入读署前路小学的楼梯低层学位房，业主开价100万元，物业面积还不到30平方米。

　　近九成买家置业为自住

　　梁燕明表示，今年一季度广州二手住宅市场买家仍然以“刚需”首次置业为主，其次是改善型换房买家，不过，在目前的市场状况下，不少换房买家均需要通过“卖一买一”的方式才能获得足够的资金或拥有购房名额置换居住环境更好的物业。合富置业成交数据显示，2014年一季度首次置业型个案占整体市场成交的60%，对比起2013年一季度67%的首次置业占比略有下降，而改善型购房个案成交占比在2014年一季度则略有上升，达29%，而2013年一季度改善型购房个案占整体市场约26%的份额。在市场看涨的行情下，投资型购房个案占比略有上升，2014年一季度约占11%，而在2013年一季度投资型购房个案占比约7%。