房贷放款价高者得 要优先放贷利率得上浮三成

　　虽然“集体停贷”传言已经被澄清，但是记者连日调查发现，广州的个人房贷申请难度非常大，不但优惠利率基本消失，而且放款速度偏慢，有银行公开表示“上浮30%就快一点”。部分银行在“价格调控”之外，也启动了隐性的名单制管理，个人申请住房按揭时购买的楼盘甚至也成了银行放贷与否的关键。

　　受此影响，广州按揭购房者入市的步伐已经趋缓，合富置业成交数据显示，2014年2月按揭购房个案仅占整体市场不到六成，这亦是自去年11月以来连续第四个月按揭购房比例徘徊在六成或以下水平。

　　而广州并非个案，目前在国内多个城市都是出现类似情况。

　　现象：房贷放款价高者优先

　　昨日，记者以贷款名义走访滨江东路多家银行。民生银行 、平安银行相关人员均表示，银行不做个人住房按揭贷款。“我们现在只做小额贷。”平安银行的工作人员表示。

　　其他多家银行虽然没有暂停房贷业务，但放款时间都不确定。建行工作人员告诉记者，以前是一个月，但这段时间额度都比较紧，不敢保证是1个月。

　　对于放款时间，中国银行的工作人员同样表示“说不准”，“现在很多人在排队等放款。去年12月申请的贷款还没放完。”他又补充道；“如果上浮30%就可以快一点。”不过，优先的时间也不能确定。

　　贷款额度紧，多数银行选择了“价格调控”的手段。不仅过去的8.5折、9折利率难觅踪影，“原价”都已成为奢望。记者调查的多家银行均上调了贷款利率。如建行的工作人员表示：“近期首套房贷的利率从上浮3%上调至5%。第二套房是基准利率上浮10%。”而浦发银行的工作人员则告诉记者，第一套房的利率则是基础利率的基础上上浮10%~15%。

　　近日在线金融搜索平台“融360”发布的《中国房贷市场分析报告》显示，42%的银行首套房房贷维持基准利率，34%上浮5%~20%不等。二套房贷利率为基准利率上浮10%~40%不等，贷款审批难度加大，部分银行审批时间延长1~2月不等。中国房产信息集团研究中心上月底发布的调查结果显示，全国近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%~10%。

　　银行：启动隐性名单制管理

　　有银行在“价格调控”之外，启动了隐性的名单制管理。

　　有业内人士告诉记者， 个人申请住房按揭时购买的楼盘也成了银行放贷与否的关键。昨日，交通银行就此回应本报称，贷款时除了审核、评估借款人个人还贷能力、资信状况等因素外，同样会评估贷款所购房产开发商综合实力、项目所在地段、生活及交通配套等因素。

　　一家城商行有关人士表示，尽量与大型开发商的品牌地产项目进行合作发放个人贷款，对于一些风险较高的项目则会要求提高首付比例甚至拒贷。

　　“所谓隐性名单制其实就是银行挑客，在贷款额度紧张的情况下，银行挑开发商的情况一直都存在。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示，部分大型的或者央企类型房地产公司更容易与银行合作拿下一手房贷。

　　据黄韬介绍，银行对已合作的项目，放款速度也是相对缓慢的。“额度宽松的时候，一手楼盘的房贷合同签约后一个月，房企便可以收到银行的放款，而现在基本需要3~6个月，资质相对不好的中小型房企回款的时间可能更长。”

　　客户名单制管理指的是银行根据信贷政策制定行业内信贷客户分类标准，对不同类别客户实行差异化管理。

　　二手房贷：银行更强调抵押物素质

　　对二手房的个人房贷，银行也开始对于房产本身的资质有诸多要求。汇瀚按揭高级业务经理莫静对记者表示，二手房房贷方面，对于楼龄、结构等二手房产本身的要求也比以前更加严格。

　　“现在一部分银行对于二十年以上的，石米外墙的楼盘会不那么愿意放款，尤其是老房子的顶楼，批贷的时候，可能购房者希望拿到七成贷款，但是银行只批给六成半。”莫静表示。

　　莫静同时告诉记者，今年年初，由于二手交易量下滑，房贷业务也相对较少，因此额度紧张的现象相比去年并未出现明显加重。但是，随着2月底到3月初交易量逐步回暖，预计未来房贷紧张的现象可能进一步加剧。

　　楼市：按揭购房者入市步伐放缓

　　连续数月的房贷紧张，已让需要按揭房款的购房者入市步伐出现减缓迹象。记者从合富置业了解到，2014年年初，广州二手住宅市场交投十分淡静，2014年2月按揭购房个案仅占整体市场不到六成，这是自去年11月以来连续第四个月按揭购房比例徘徊在六成或以下水平。

　　不过，合富置业研究数据表示，广州二手楼价并未出现实质下调。来自合富置业成交数据统计，2014年2月广州二手住宅成交均价达22964元/平方米，环比2014年1月微升3.5%，同比涨幅则高达三成。

　　不过，也有房企内部人士对记者表示，目前虽然部分开发商的资金链已十分紧张，但大都尚能维持数月。“如果这几个月内，房屋销售无起色，房贷也没有好转的迹象，部分楼盘可能会出现暗降。”

　　业内分析：

　　银行更愿放小微贷

　　《中国房贷市场分析报告》分析道，1月份银行集中处理去年积压单，占用了新年第一季度的贷款额度。

　　某银行业人士则告诉记者，银行贷款额度受到存贷比限制，存款流失必将导致贷款额度紧张。而面对今年以来二、三线城市楼市的波动以及收益率的下降，银行还是倾向于对于房地产个贷业务进行微调。

　　该人士给记者对比了一组数据：银行同样贷出100万元，如果贷给个人客户买房，按基准利率上浮10%、5年期贷款计算，最终约可获得19.37万元利息。而如果贷给小微企业客户，贷款利率普遍上浮30%到40%，5年至少可获得约23.35万元利息，相差3.98万元。

　　前述《报告》也指出，在利润市场化和资金成本很高的背景下，银行更愿意把资金投向有更高回报的地方，比如利率上浮10%甚至30%的企业贷款、个人消费贷等。

　　业内人士预计，2014年整体房贷市场仍将紧张，银行对采取优惠房贷的意愿降低，贷款利率在基准上继续上浮将成为趋势。