海外房产投资热点在哪里

　　2013年国际豪宅市场价格普遍走强，预计今年仍将维持这种趋势。投资者可关注受超高资产净值人士青睐的区域，以及国内大型开发企业关注的重点城市。当然，中国香港地区、新加坡短期内可能会面临一定的风险，需要留意。

　　海外房产仍受关注

　　国内资本对海外房产的投资热情仍未消退。

　　目前国内房地产市场虽然处于低迷时期，大多数房产销售顾问在挖空心思拉拢客户，但澳洲某楼盘的销售顾问张小姐不必为缺少客户而发愁，相反，因为咨询的人比较多而有些忙乱，让她遭遇到了“幸福的烦恼”。

　　国际知名研究机构的跟踪监测结果，国内资本对海外房产的关注确实达到了相当高的程度。仲量联行在今年初发布的研究报告数据表明，2013年国内资本在海外房地产市场(仅限商业地产)投资总额已经达到76亿美元，同比增长124%。而在去年初，仲量联行曾乐观预测，2013年国内资本投资金额将达到50亿美元，事实证明，当时的乐观预测在火热的行情面前其实显得相当保守。

　　仲量联行国际资本集团中国区总监夏rr分析指出，预计2014年中国富裕买家对海外房地产市场的兴趣及其投资活动将持续增长，2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。

　　国内资本对海外房产持续关注，也让国内知名房企找到了“走出去”的理由。今年初，绿地集团和万达集团相继宣布，分别在英国投资12亿英镑和近30亿英镑，用于房地产开发。而在此前，包括有碧桂园、恒大、万科等国内多个知名房企，也已经在海外投资了房产项目。国内的投资者对国内房企的投资行为给予了积极回应。数据显示，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘后，总销售额超过100亿元人民币，其中，中国客户占比接近30%。

　　豪宅价格持续走高

　　研究机构跟踪调查数据表明，国际豪宅价格持续走强，是吸引国内投资者关注的一大重要因素。

　　国际房地产顾问机构莱坊(以下简称“莱坊国际”)通过对全球90个豪宅市场的价格走势跟踪调查显示，虽然2013年有包括多伦多、塞浦路斯、香港、巴黎等在内的35个城市豪宅价格出现下跌情形，占到调查城市的39%。但相对2012年近半数调查城市房价下跌情形，已有明显改善。2013年有20%的市场出现两位数的价格涨幅，如雅加达、奥克兰、巴厘岛等城市豪宅涨幅超过20%(具体可见表1)，而2012年仅有15%的市场价格上扬，而有近一半地区房价大跌。

　　导致房价走高的原因多种多样，比如供需失衡、移民需求驱动，甚至包括国际避险资金涌入等。雅加达房价近年来持续维持快速上涨，其最大原因在于供应有限而需求强劲。新西兰的高端市场明显走强，除了当地经济增长明显这个主要因素之外，而包括来自亚洲国家的外来移民购房，也是一股不可小觑的力量。

　　另外，原本受2008年金融危机影响而陷入低谷的欧洲市场，也出现了明显反弹迹象。都柏林，2012年房市增长初现端倪，到2013年房价已增长18%。导致德国房价猛涨的部分原因在于经济不稳的欧元区国家投资者转向德国寻求安全投资，以抵御欧元崩溃的现实可能性。

　　监测数据表明，欧洲重点城市的市场，包括伦敦、摩纳哥和维也纳依然是热门城市，二手优质豪宅市场也有复苏迹象。主要的阿尔卑斯沿线市场可看到更强劲的复苏势头，夏蒙尼、韦尔比耶和格斯塔德的房价涨幅分别达8%、6%和3%。意属里维埃拉、阿尔加韦西部和主要英语国家的住宅市场也率先开始复苏。北美地区如美国的房价也持续增长，2013年洛杉矶、纽约和旧金山都取得两位数的增长速率。

　　研究机构对2014年房价走势持乐观态度。“莱坊国际”预计，2014年国际豪宅市场价格将持续走强。

　　表1 2013国际城市豪宅价格涨幅(部分)

　　排名城市所在地区涨幅(%)

　　1 雅加达亚太 37.7

　　2 奥克兰亚太 28.8

　　3 巴厘岛亚太 22.0

　　4 基督城亚太 21.4

　　5 都柏林欧洲 17.5

　　6 北京(楼盘) 亚太 17.1

　　7 迪拜亚太 17.0

　　8 阿布扎比中东 15.0

　　9 广州(楼盘) 亚太 14.2

　　10 洛杉矶北美 14.0

　　11 多哈中东 13.7

　　12 东京亚太 13.0

　　13 特拉维夫中东 12.7

　　14 圣保罗南美 12.6

　　15 曼谷亚太 12.3

　　16 纽约北美 10.4

　　17 旧金山北美 10.4

　　18 慕尼黑欧洲 10.0

　　19 悉尼亚太 9.3

　　20 夏蒙尼欧洲 8.0

　　数据来源：莱坊国际

　　哪些城市值得投资

　　人口和全球资金的流动，将会主导豪宅市场的走势。莱坊国际通过对全球城市调研结果表明，包括伦敦、纽约等在内的一流城市，将持续受到富裕阶层关注，从而成为最为值得投资的城市。

　　据了解，莱坊国际通过经济活动、生活品质、知识和影响力以及政治权利等四个指标来对城市进行评估。结果表明，伦敦在2014年再次领先纽约而排在第一，成为大多数净资产超过3000万美元超高资产净值人士的首选居住地，紧随其后的是纽约、新加坡、中国香港等城市。

　　调研结果显示，撇开伦敦和纽约，排名靠前的大多是亚洲城市，前十名里就有四个。预测到2024年，亚洲将有五个城市跻身前十。在区域层面，约翰内斯堡实力位居非洲之首，紧随其后的是开普敦。除了南非 ，非洲大陆的主要财富中心还有开罗、拉各斯和内罗毕。

　　尽管悉尼仍落后亚太地区前四大城市一定距离，但其作为地区财富中心的重要性正稳步提高。尽管地理位置偏僻，悉尼已跻身第五名热门城市。圣保罗目前高居拉丁美洲榜首。趋势表明，2023年，圣保罗超高资产净值人数全球排名将从现在的第十一名攀升至第八名。

　　而资本的流动也与此不谋而合。房地产调查公司Real Capital Analytics的数据显示，2013年英国、美国和澳大利亚三国超过76%的入境资金来自中国、新加坡、马来西亚和印度 。对日益重视国外市场的开发商而言，伦敦、纽约、香港、新加坡、巴黎和悉尼，在未来将继续成为其投资目标。

　　表2 持续受超高资产净值人士关注的城市

　　名次 2013年 2014年 2023年(预测)

　　1 伦敦伦敦纽约

　　2 纽约纽约伦敦

　　3 新加坡新加坡香港

　　4 香港香港新加坡

　　5 日内瓦日内瓦上海

　　6 上海(楼盘) 上海北京

　　7 迪拜迈阿密迪拜

　　8 迈阿密迪拜迈阿密

　　9 巴黎北京日内瓦

　　10 北京巴黎孟买

　　资料来源：莱坊国际

　　投资海外房产同样也会面临风险。就2014年的风险而言，莱坊国际分析人士重点提到中国香港地区和新加坡。由于两个市场在过去的12个月都达到顶峰，房价在加速下降，美国利率的变化对两地市场的影响很大。“有可能会重创这些调整型市场。”这位人士给出这样的结论。