如何应对卖房者以配偶不同意为由拒不履行合同

　　近一段时期以来，各地的房价曾出现过上涨的态势。在此，笔者就结合一宗卖房人于2016年以配偶未同意为由拒绝履行卖房合同的案例进行一下阐述，旨在给房屋买卖的双方提供参考。

　　2016年1月，付女士看上了房主魏女士位于北京市通州区的一套房屋，约102平方米。几经商定，最终付女士以275万元的价格与魏女士成交。双方签订了购房合同，付女士依约向魏女士支付购房定金、物业交割保证金等共计17万元费用。

　　2016年3月，通过购房资格审核后的付女士要求魏女士及时办理后续的过户手续。但此时正值北京通州区的房价飞涨，魏女士以付女士签订合同时不具有购房资格为由拒绝履行合同。

　　无奈之下，付女士选择向通州区法院起诉魏女士，要求魏女士履行合同。魏女士提出，涉案房屋系夫妻共同财产，其出卖房屋的行为并未得到配偶黄先生的同意，故无法履行合同。针对此问题，中介公司向法院提交了署名为黄先生的同意出售房屋的声明。但通过笔迹比对，该署名与黄先生的笔迹区别明显。此外，黄先生本人也拒绝出售此套房屋。经法院释明，付女士认可该署名并非黄先生的签名。

　　面对此情形，付女士选择向法院申请变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同的同时，由魏女士向其返还购房的房屋差价损失、违约金、定金等各类费用共计370万余元。法院委托评估机构对合同解除时该房屋的市场价值进行了评估，评估结果显示房屋价值已经翻倍，涨至574万余元。

　　经过审理，通州法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，魏女士赔偿付女士房屋差价损失290万元，定金等各类费用17万元，共计307万余元。

　　一审判决后，魏女士不服提起上诉。二审法院经审理，最终判决驳回了魏女士的上诉，维持原判。

　　在付女士付清定金、完成资格审查等合同义务后，魏女士本应按照房屋买卖合同继续履行合同义务。但魏女士的配偶黄先生作为房屋的共有人，却突然拒绝出售房屋，使得合同履行受到了阻碍。

　　此时，付女士如仍想受让房屋，则应提出证明黄先生同意出售房屋的相关证据，比如黄先生签字确认的售房文件、黄先生在出售房屋时业已到场的证人证言等。否则，如付女士未能提出证据证明黄先生同意出售房屋的相关证据，则将导致双方之间的房屋买卖合同难以继续而无法履行。纵观本案，付女士等人虽然在举证中向法院提交了署名为黄先生的同意出售房屋的声明，但无论是通过法院的比对还是付女士的表述，都表明该署名并非黄先生的亲笔签名，也正是由于付女士的举证不利所以才导致合同难以继续履行。

　　另一方面，如果买方不想继续履行购买合同，或者虽然想继续履约而证据却不利的，则可要求卖方损失赔偿。在本案中，魏女士在未取得配偶同意的情况下仍与付女士订立买卖合同，其行为业已严重违背诚实信用原则，破坏了市场交易秩序，显然，在合同解除后魏女士应该双倍返还定金。同时，法院将根据合同履行情况、魏女士的过错程度、购房价格、合同解除时的房屋市场价值、公平原则及诚实信用原则等确定魏女士的具体损失金额，由魏女士赔付差价。（杨荣宽）
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