一位家长亲历：看完110套学区房是种怎样的体验(3)

　　（二）

　　与楼房相比，北京的平房交易市场相对不太透明，大品牌中介也较少涉及，房源主要掌握在几家规模不大的中介手中，运作模式和大中介有很大差别。

　　看了一些平房后，我开始失去耐心，因为假房源太多，中介往往会上传一些明显低于市场价的房源作为诱饵，之后以各种理由给客户推荐别的房源。

　　期间，一家大中介的经纪人问我对整座的四合院有没有兴趣。我说当然有，只是没钱。中介说，可以找几个人合着买，折下来每间要便宜得多。

　　于是，某天傍晚中介带着去看，那是个法院拍卖的院子，坐南朝北，南北西三进，土地面积有200多平，建筑面积也有120多平。中介拿了把钥匙想带我进去，却打不开锁，发现锁已经被人换了。当时法院二拍已经流拍，三拍的起价降到了不到1000万元，单价来明显低于市场价一大截。

　　我立刻就心动了，赶紧拉了几个感兴趣的朋友商量。朋友们情况不太一样，有的孩子已经在这个四合院所属学区上学，买房单纯为投资，也有像我这样的刚需家庭。

　　我向大家解释了操作过程：先拍下房源，交款，办理过户，再重新测绘，分房。但里面有几个难点，一是谁都想要面积小总价低的房源，面积大的房源分给谁；二是门洞怎么办；三是如果有人临时退出怎么办。

　　不过，大家很快商量好房源和资金分配方案，甚至约定到时候把四合院一起整修，作为私人会所或办公室整租出去，每月按投资额获得租金收入。

　　大家又分头了解了房源的情况，其中有一位朋友非常给力，交了二十多万元拍卖定金，联系到了法官，给我们开门看到院子内部：虽然房屋比较老旧，但基本还保持着原来的格局，院子里还有两棵大树，很久没有人住，地上已经长出蘑菇。

　　当天，我们见到了法官，了解了该套房源权属之争的复杂性。虽然法官表示即便存在二次抵押，通过法院拍卖获得的房产是受到法律保护的，因此不必担心拍下来后面临纠纷。但另外一个信息让这件事发生了转折：原来，该套房源此前之所以能办出二次抵押，和权属登记部门的内部人员违规操作有关，因此权属登记部门成为被告。如果我们拍下这套房产，过户时的权属转移登记还是要由本案被告部门来办理。由于与此房存在利害关系，权属登记部门可能会拖延办理产权过户登记的时间。

　　买房团里有人认为，会存在房屋无法顺利过户的风险，还有人担心短期内过不了户会影响孩子入学，投资客则担心资金无法及时变现。我先生本来对此事就不看好，现在看到这样的局面，正好劝我打消念头。于是买房团作鸟兽散了。

　　拍卖当天，我们聚在一起吃散伙饭，席间得知房子拍卖价已经超过了买房团约定的最高价。而次日最终的成交价比头天看到的最高举牌价还要高出100万元。

　　几个月后，我再看那家中介的房源时，发现市面上多了很多套那个学区的平房房源。照片里的房源，非常像之前那套法拍房，于是我电话问那位最初推荐房源给我的经纪人，他说正是那套四合院拆分上市了。而且经过不同寻常的操作，析产后增加了房子的间数，原来只有9间，经过拆分，变成了10多间。这样一来，每间房的面积和总价更低，作为学区房每套可以卖出更高的单价。当然，这种增加间数的操作方式并不是一般人可以做到的。

　　后来，经纪人带我重新去看了那套四合院，非常可惜，它已经不再是原来的样子，两棵百年老树已被砍掉，几间破旧的房子用最便宜的建筑材料草草装修。中介痛心地说，这是个文保四合院啊，就这么被毁了。显然，这座四合院是被专门做这类倒卖生意的投资公司拍下来的。

　　之前看过几个投资公司整修的四合院，都是这个路数：先把四合院整座买下来，办个析产手续，拆成每间房一个房本，再把房子重新整修一下，每间房盖个自建，装上洗手池和蹲式便池。这样就可以相当于整座买入时的1.5倍到2倍的价格出手。

　　这个时候，四合院析产后的房本还没有下来，在中介挂牌单价将近20万元/平方米。我特地询问了业主派来现场接待客户的小伙子，土地证是否可以一起过户，但小伙子坚称，在房产过户时，原来的土地证就作废了。我问遍了中介，也都是这么说。于是我当天就决定出手，并签了定金合同。签了定金合同我还是不放心，又去打国土局电话咨询，得到的答复却是土地证不会自动作废，要买卖双方一起去国土局办理变更手续，才能进行变更。可业主依然说手里没有土地证，因此不配合办理土地变更。由于这套房此前就存在二次抵押，为了避免买房后可能发生的纠纷，我决定不再为这套房子买单。就这样，我错过了一次关键的买房契机，但后来也从未后悔过。

　　那段时间，我还去看了周围其他的四合院，但因为各种原因错过了。