姜超：现在买什么都是错的 尤其是买房(9)

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　　央行透露楼市怎么走？大家都在等买房最佳时机！

　　来源：姜超宏观债券研究、博闻财经以及瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬的公开演讲。

　　当我们居住的房子，不是给你住的，而是用来增值的，这叫做金融产品，这是一个投资。既然是金融产品，必然会有涨有跌。

　　但是，中央发话，房子是用来住的，不是用来炒作的。当房子不再被看做是金融产品了，那么房价会不会回归本来的价值呢？当一个北上广深的中产需要背负几百万去买房的时候，老百姓更是对高涨的房价望尘莫及。那么是不是意味着抑制炒房之后，房价会暴跌呢？

　　房价什么时候跌？可以参考这组数据。日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，中国已经到了GDP的250%，这个是历史上前所未有的一个数字。

　　既然房价泡沫不断膨胀，为什么在楼市暴涨的行情下，中产阶级奋勇跳进去，全民举全家之力凑足首付贷款买房？据说去年40%的新增贷款都给了楼市。

　　一组数据显示：本轮楼市繁荣的背后，靠的是居民的天量房贷。16年商品房销售金额约12万亿，其中10万亿是商品住宅，考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右，而这背后的居民房贷接近8万亿，包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。

　　一边是房价越高越遭哄抢，然而另一方面，最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。现在买房值不值？听听央行怎么说。

　　未来的房贷政策怎么走？央行行长周小川如此回应：

　　“去年，个人购房贷款增长，一方面有助于居民买房子，同时，在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多，有助于降库存。但是反过来说，在一二线城市又容易使住房价格上升。

　　总体上来看，个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。同时，这个产业链还带动与它相平行的一些产业链，比如家用电器等。我就不多说了。总体来说，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。”

　　这里面隐含了几个意思：

　　第一，房贷通过房地产产业链支持了实体经济，比如家电、基建。

　　第二，从杠杆率上看，周小川说“住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展”。其实，在2016年的2月，周小川也曾在央行记者会上表示，个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低，占比重才百分之十几，银行系统认为个人住房抵押贷款是比较安全的，会有发展的机会。

　　第三，长远看，房贷增速会适度放慢，天量信贷也会收紧。

　　第四，周小川提到房贷是把双刃剑，一方面房贷增长推动了一二线城市的房价上涨，但另一方面，三四线城市需要通过房贷给楼市去库存。

　　虽然大家都强调房子是住的、不是炒的，但是银监会曾直接表态，希望楼市平稳，这样有利于金融安全。此次央行又再次表态，房贷还会快速增长，而且今年没有把房地产税纳入立法规划。房贷政策会逐步收紧，但是房价暴跌的可能性不大。

　　但是有一个问题，央行也没有回避。在谈到“去杠杆”（降低全社会负债率）这个问题时，副行长易纲表示：

　　“中国的杠杆率总体不是特别高。从结构看，住户部门和政府部门的杠杆率还不是特别高，但是企业部门，就是非金融企业部门的杠杆率从全球比较看，是比较高的。

　　我们考虑降杠杆首先要考虑稳杠杆，就是总的杠杆率还是要把它稳住，或者让它每年增长少一些、慢一些，要稳住。在总的杠杆比例下，家庭、政府、企业间的杠杆结构还可以有一些优化。有一条思路非常清晰，就是我们要大力发展直接融资，要有更多的资本金进去。”

　　其实，中国早在2015年末就把“降杠杆”放在了非常重要的位置，但2016年全社会杠杆率仍然在快速上升。可见，在经济调整期只能“先稳住”，然后再想办法降。

　　所谓杠杆结构优化，其实就是降低企业杠杆率，提高政府和家庭的杠杆率。看来，大基建和房地产仍然是信贷的重点。企业的杠杆率怎么降？当然只能靠股市、债市。或许，今年A股扩容压力较大。

　　关于楼市，还有一个信息要特别注意，美国一直在鼓吹的加息预期，或会刺破中国地产泡沫。

　　在2017年，经过半年的准备期之后，特朗普的各类政策或将实施，最核心的是减税：下调企业和个人所得税，尤其是把企业所得税税率从35%降至15%。此前曹德旺的讲话显示中美目前的企业税负基本相当，但美国的土地、能源成本均低于中国，仅员工成本高于中国。如果美国降低企业所得税税率至15%，那么资金或会回流美国，而美国持续加息或会刺破中国地产泡沫。

　　如果美国选择了减税，而以减税政策来应对，需要降低企业和居民的税负，增加企业的盈利能力和居民的消费能力。关于减税这一点，中国政府已经有所行动了。

　　今年中国吹响了更大力度企业减负的“冲锋号”——坚决取消事业单位不合理收费，坚决杜绝中介机构利用政府影响违规收费，行业协会商会不得强制企业入会或违规收费等等，还有包括个税抵扣政策的研究等。

　　一个国家的经济发展在于蓬勃兴旺的市场活力，而市场活力的主体就是企业。税减了，费降了，发展环境好了，实体经济发展才能有信心，经济才能有活力。

　　那么2017年股市和楼市会有什么走向呢？

　　2017年股市很难太好（因为扩容、给企业降杠杆，货币政策收紧），楼市很难暴跌，房贷还有增长空间。

　　很多人都在等，何时才是买房的最佳时机？

　　在北上广深一线城市，央行也说了信贷刺激了房价上涨。如果你选择去一二线城市打拼，买房是无法回避的刚需，可以根据自身经济条件尽早买房，因为你的房子是用来住的，而不是用来炒的，那么未来房价上涨与你无关。

　　如果你是在小城市，买房不是你的刚需，而且鬼城频出库存高企，也许囤房不是最佳的选择。你可以选择更佳的资产保值途径。

　　对于炒房者而言，这永远是一笔充满风险的买卖。谁也不知道楼市泡沫何时破灭，不如祈祷不要赶上这趟命运的列车。