劝你卖北上深房子的 不是中介的托儿就是骗子(2)

比如说你在北上深有两套房子，价值大概2500万元人民币。如果你卖了房子，拿到了现金，这时候有两大选择，我们不妨分析一下。

　　第一、移民

　　有两套房子，可以套现2500万的，基本上人到中年。这样的一个家庭，孩子正在上中学或者大学，有留学需求。但对于夫妻二人来说，社会关系基本上在国内，移民到国外，首先面临谋生问题和如何融入当地社会的问题。

　　2500万人民币，大约是360万美元，看起来不少。首先面临一个问题，你如何把钱转到国外。在当前外汇管制收紧的情况下，只有违法途径。这就存在巨大的风险。此外，是如何获得海外身份，如果是投资移民美国，还有时间成本和移民失败的可能。到欧洲的二三流国家，语言更是问题。

　　即便到了国外，仍然存在财产如何保值增值的问题。买几套房子出租是最顺利成章的做法，但国外房屋税费和维护成本很高，很多服务租户的琐碎工作甚至需要自己动手，估计很多中国人都不能适应。大家都习惯了国内的生活方式：换个灯泡都让物管来干。

　　我的朋友，就有很多人通过移民，成功地使自己变成了阴阳人：生活在国外、事业在国内，一年到头来回奔波，还存在复杂的纳税问题。当然，如果你喜欢国外清净的生活，折腾一番自无不可。但对于绝大多数普通中国人来说，仅语言问题就是无法完成的跨越，更别说如何打发国外“好山好水好寂寞”的时光。

　　由于人民币已经启动贬值周期，长远看目前的发钞速度每年都会带来四五个百分点的贬值压力。所以，未来中国楼市如果见顶，首先见的也是“美元顶”。这让购买国外的房产，具有现实的价值。但另一方面，由于中国城镇化仍然只完成一半，再加上经济存在较大发展潜力，中心城市的房价可能还有相当上涨空间。当然，这要看国内经济转型是否成功。

　　欧美日这些发达国家和地区，城镇化已经完成。其中心城市的房价上涨，很大程度上是中国流出的避险资金炒作实现的。换句话说，洛杉矶、旧金山、纽约、温哥华的房价，多半是中国人自己炒起来的。在全球化见顶、欧美排外思潮崛起的大背景下，这种势头能维持多久很难说。澳大利亚已经出现了强迫违规购房的中国人出售房屋的现象，这对于中国炒房团是一个沉重的打击。

　　第二、租房+理财

　　还有一种解决方案：卖掉房子租房住，然后用巨额现金做理财或者投资，等房价暴跌的时候买回来。

　　其实这个方案同样不靠谱：金融市场的风险远比房地产市场大，波动更频繁、交易更为方面，散户很容易被洗劫。至于等经济不好的时候，抄底买便宜的房子，也往往成为幻想。按照中国的体制，在经济不好的时候出台刺激政策是非常方便的，历史上四轮房价大涨都出现在经济不好的时候，而不是经济好的时候。那种稍纵即逝的“下影线”，你很难抓得住。

　　卖房获得的资金如何管理，是个沉重的负担。炒股？买P2P？恐怕同样不靠谱。信托产品呢？上万千的资金可以找到8%到10%的年回报率的产品，但问题是如果违约怎么办？最保险的是买银行理财产品，但回报率很难超过5%。也许你会说：5%不少了，2500万一年就是75万。

　　但中国广义货币M2同比增速(可以看做发钞速度)现在大约11.3%，GDP增速如果扣除水分或许只有6%(这是财富创造的速度)。所以，人民币购买力每年缩水大约就是5个百分点。理财产品给你的5%年回报，其实仅仅让你不贬值而已。如果因为经济情况不好，国家出台刺激政策，M2增速提高，你马上面临财富贬值。比如2009年M2增速达到了27.7%，超过当年GDP增速19个百分点。赶上这种年份，你5%的年理财回报，等于一年下来财富贬值了14个百分点。

　　拿着北上深等中心城市的房子就不同，他们至少会跑赢“M2增速-GDP增速”。也许某一两个年份没有达到，但突然有一年就会跳起来补涨，比如2016年。有人测算过，深圳房价的长期涨幅甚至赶上了M2的增速。所以，拥有中心城市的优质住宅，本身是能赶上“真实通胀”的，至于租金则是额外收入。所以，在大城市房屋“租金回报率偏低”是个伪问题。

　　第三、普通中产家庭该如何配置资产

　　对于大多数人来说，上述两种卖房方案都不太靠谱，但相比之下第二种是最不靠谱的。大量现金在手里，而且以人民币方式存在国内，是非常不安全的。对于大多数中国的普通中产来说，未来的资产配置应该是这样的：

　　1、大城市优质住宅，应该占总资产的70%左右。总资产不超过5000万，没有必要配置境外资产；总资产不超过2500万，则没有必要配置房产以外的资产。

　　2、一个家庭，最好在“高级别、有显著人口增量”的大城市(也就20个左右)拥有两套优质住宅。太多(比如超过5套)也没有必要，因为未来中心城市或许会有累进制、惩罚性的房地产税。但对于房地产税不用担心，可以等它出台之后，再出售多余的房产(特别多的例外)。不用担心不能出手，中心城市的房子有人接盘。

　　3、房子以外，需要配置一些实物黄金、美元，其他的可以根据自己的知识结构、风险承受能力，配置信托产品、债券、股票(包括A股、港股)。最好能参股“靠谱朋友”的比较靠谱的创业项目，但资金量不要太大，可以分散投几个试试。

　　4、虽然中国楼市或许正在接近“美元顶”，但距离“人民币顶”仍然有相当大距离。北上深这种城市的优质住宅，绝对不能轻易卖，而应该成为家庭的财富之锚，超长线(30年、50年)持有，当做养老的依靠。

　　5、现金永远是最危险的，卖了房子拿着大量现金，就如同裸奔。

　　6、把自己的财商估计的低一些，投资策略保守一些，你会更幸福。