别再被假象迷惑了！这才是房价暴跌前的六大征兆！

　　如果说春节假期哪的“炮竹”最响？那一定是合肥！

　　作为去年全国房价涨幅最大的城市，最近频频传出房价暴跌的消息，这则“大炮”几乎把全国买房客的心都“炸碎”了。

　　好在不久后有媒体出来辟谣，合肥新房价格未出大幅下跌，所谓“暴跌”仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致。

　　尽管如此，大家对房价的关注度又蹭蹭蹭地升了上来，有房的人担心房价下跌太狠自己被套；没房的人又重新燃起了买房的热情。

　　在分析了2007年至今北京二手房交易均价发现，大家的担心并不无道理。以帝都为例，房价10年间曾下跌3次，分别是2008年、2011年和2014年。

　　这么看来，房价涨跌规律基本上是涨2年跌1年。很多人说，2017年可能成为另一个房价下跌周期，大家应该如何判断“真”暴跌呢？

　　总结了几个标准，供大家参考。

　　房产纠纷越来越多

　　当刚买不久的新房突然出现暴跌，这无论如何都是令人血脉喷张的。这时，就会有一些反映更加激烈的人做出失去理智的事，最典型的就是怒砸售楼处。

　　2014年2月22日，杭州楼市降价大战序幕拉开，楼盘业主冲进售楼处，拉起横幅，打砸沙盘。其中一个楼盘打出直降6000元/平米的口号，当天有业主以19300元/平米买下了该楼盘房子，几小时内损失了50万元。

　　2015年，潍坊某楼盘业主因新楼盘降价超过1000元引发不满，便要求开发商补偿部分差价。而大观天下售楼处只有几名业务经理在场，领导层一直未露面，最终协商无果，业主怒砸售楼处。

　　2014年，青岛一楼盘65折降价促销，老业主围攻砸售楼处。

　　客房比低于4

　　其实，通过观察楼市纠纷判断房价下跌的真实性虽然最直接，但也有一定滞后性。要普及一个神奇的预测指标，那就是客房比。

　　客房比是研究二手房的其中一个数据，是指同一个时点买房客户和卖房客户数的比值，这是一个先行指数，在北京十多年的市场检验中比较准确，大概有三到四个月的领先周期。以北京为例，客房比大概的均衡区间值是4和6之间，就是每一套房子挂牌去出售之后，有多少人同时来找这套房，大概是4个客户对一套房。

　　到了4：1的时候，我们认为是均衡点，低于4，很快会进入低迷状态，成交量下降，成交价格下调。但如果客房比超过6，就会进入一个狂热状态，挂牌价格很快就会上调。

　　具体来说，2014年四季度，北京的客房比超过了5，上门看房的客户越来越多，就可以认为后面的房成交量会上升。因为现在的看房量，代表一两个月以后的成交量，这一定是正相关的。

　　去年3月份，北京的客房比从2月份的6点多下降到3.6，进入了市场低迷的警戒线。这时就可以判断，不用出任何政策，市场也会进入一个低迷的状态。

　　所以，大家不妨下载房屋中介的app。在app上一般会显示一套房近一个月的看房次数，通过一个月的客房比来判断房价会不会暴跌。

　　货币流量收紧

　　推高楼市的最核心动力是利润，但是工具是货币，如果一旦发现理财产品突然提高了收益率，而且呈现一路走高的模式，那说明市场货币流量趋紧。靠廉价货币支撑的楼市也会真正的伤筋动骨了。贷款周期也一样，正常房贷从过户到放款周期在1个月左右，如果2个月还不能放款，这将导致很多换房难以交易，周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。

　　现在很多银行已经放弃了去年执行的8.5折利率优惠，现在最低折扣只能做到9%，另外，最近很多地方都表示，绝不能让银行资金进入楼市，这都是政府严控房价的信号。

　　供需比大于2

　　顾名思义，供需比就是供应量和需求量的比值。当供需比小于1：1，表示供需关系处于合理区间；1：1~2之间属于相对均衡区间；供需比大于2：0，就属于供需失衡。对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。

　　以2015年为例，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。

　　供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。反之，供需比高的城市，房价下跌的可能性就比较大了。

　　根据调研，对于部分供需比大于2.0的城市，且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商和投资者都要提高警惕。

　　用个最简单的方法来判断，看看每天上下班地铁、公交上的人还多不多，人如果越来越少，对房子的需求随之降低，房价下跌也就不言而喻了。

　　房地产及相关企业开始转型

　　2016年房企赚的盆满钵满，大部分房企加大了投资，所以未来中小房企如果不出现批量转型，房价肯定没有真跌。

　　另外，如果上市房企降低了销售目标，房价下跌的可能性就变大了。目前看来，2016年全国房地产成交额超过10万亿，房企销售也水涨船高，标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下，房价依旧上涨。

　　而且，如果房地产价格下调，上下游几十个行业，包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。

　　政府开始救市

　　房价一旦下跌，就会有一系列连锁反映，比如：房地产商倒闭、银行生意不好做、所有国计民生的行业下滑、财政经济大幅下滑、老百姓收入大幅下滑失业率高等。即使房子降到一半，仍然没人买，这样国家就有陷入经济危机的可能，造成社会动荡，甚至可能使国家崩溃。

　　为了避免上述糟糕状况，国家将开始救市。所以，当国家都看不下去了，房价肯定已经跌到一定程度了。