楼市“十月围城”后房价怎么走?

　　嘉宾介绍

　　李国平――高策顾问公司董事长

　　李国平先生，复旦大学学士、清华大学高级工商管理硕士。2008年创立高策顾问，2011年成为高策房地产服务机构创始合伙人参与机构创建，并担任机构首席策略官。成功策划过多个城市土地运营和房地产项目，是国内知名的城市土地运营和房地产营销专家。

　　李战军――中国房地产协会首席研究员

　　中国房地产协会是从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介等企事业单位、地方房地产协会的全国性组织。李战军曾任上海易居房地产研究院发展研究所所长，浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任，参与上海市住房制度改革和浦东新区开发开放，完成了一系列重大项目的策划和研究工作。

　　新闻背景

　　刚刚国庆节，各地密集出台楼市调控政策，北京、天津率先鸣枪，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。短短9天，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。这一出惊心动魄的集体调控大戏之后，带来的是迅速下降的楼市成交量，十一期间北京新房网签量比9月同期大跌73.7%，南京与去年同期相比下滑超过50%，一位深圳中介表示，自10月4日新政出台后，很多购房者都开始观望了。本身已经谈好价格的客户已经准备签合同了，但是在新政出台后，临时变卦，不买了。

　　观点提炼

　　21个城市进行调控政策限购会继续扩大吗？

　　李国平：冰点我认为并没有出现，但是肯定是有很大的降幅，观望有，尤其投资者，有些没有资格了，有些是刚需的，或者有资格的，他要有几个月的消化期，所以我觉得未来是不是会继续扩大、加码，还要看未来几个月的市场反应。我认为肯定成交量和价格上涨会在一定时期里面有一个明显的改观。

　　楼市的拐点或者房价下跌的拐点论靠谱吗？

　　李战军：我觉得(限购)会有一些效果，但是这个效果不表现为房价的拐点出现大幅度的下跌，会有一些波动，也有一些跌价，但是这种下跌都是短期的、小幅度的、慢慢的这么一个情况，这些城市的房价上升，我个人认为不能够归为老百姓非理性的消费，我倒认为所有老百姓的家庭，买房都是慎重的，都是理性的。

　　节目回顾

　　张媛：各位好，这里是首席评论。

　　说到房地产市场，这个国庆节可以说过的惊心动魄，先是在之前几个月房价连续跳涨，人们开始疯狂抢房子，经过了国庆节九天21城的楼市跳水，市场各地人士都在密切关注房价的动向，究竟这轮房价疯狂上涨的原因是什么？政策调控的效果和意图又是什么？先看小片。

　　小片：21城调控呼啸而至楼市进入“速冻”模式

　　刚刚国庆节，各地密集出台楼市调控政策，北京、天津率先鸣枪，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。短短9天，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。这一出惊心动魄的集体调控大戏之后，带来的是迅速下降的楼市成交量，十一期间北京新房网签量比9月同期大跌73.7%，南京与去年同期相比下滑超过50%，一位深圳中介表示，自10月4日新政出台后，很多购房者都开始观望了。本身已经谈好价格的客户已经准备签合同了，但是在新政出台后，临时变卦，不买了。

　　张媛：看到9.30限购卷土重来，为什么这轮这么密集的限购政策出台了？

　　李战军：第一个情况是从去年四季度真正率先房价快速上涨，波及到一线城市，还有部分的二线城市，如此也影响到三四线部分城市，这是第一个情况。第二个情况是引起领导高度重视，相关的主管部门和地方政府在9月30号密集开会，研究制定了一个统一的措施规则。所以从9.30开始，一直到10月8号，各地陆续出台了政策，我觉得是两个方面，一个是市场的价格过快上涨，第二个是政府高度重视，密切开会，共同商量对策。

　　张媛：当时在2010年的时候也是9.30开始针对全国46个城市进行限购城市，这次是21个城市限购，所以您认为限购会继续扩大吗？

　　李国平：我觉得还是需要看效果的，因为这次的所谓调控，以我看跟以往不一样，各个城市之间的方式方法、程度不一样，有人说北京最严厉，北京最严厉因为它本来没有放松，在原来没有限购的条件下又加码，但是这个加码幅度跟原来比较，未必像那些已经不限购了，突然间限购，可能那个程度更厉害。还有些城市既然都是一种表态式的调控，加强价格监管，说白了就是不舍得管价格，但是现在不敢下手，但是像苏州那些地方其实价格有一个好转，就是政府还不舍得下一些重手，所以还要看效果怎么样，如果效果不佳，价格往上走，可能会带来进一步的加码，有些会加码，有些会延展，如果效果立竿见影了，小片里所谓的冰点我认为并没有出现，像媒体讲的那么可怕，但是肯定是有很大的降幅，观望有，尤其投资者，有些没有资格了，有些是刚需的，或者有资格的，他要有几个月的消化期，所以我觉得未来是不是会继续扩大、加码，还要看未来几个月的市场反应。我认为肯定成交量和价格上涨会在一定时期里面有一个明显的改观。

　　张媛：所以说是速冻，这个词还是非常形象的。

　　李国平：速冻，我反对这个词，因为有些地方其实还是有成交量，还有城市说，你7天假期过后，价格、量什么都没有受影响。

　　张媛：所以从去年四季度由深圳快速上涨带动二线、三线城市房价都有表现，比如天津、合肥的涨幅都超过了5%，这样的急速限购出来以后，像李老师提到的房价刚刚好转一点的房价会否急速下跌呢？

　　李战军：这一轮的速冻表现为交易量下跌，而不表现为交易价格的上涨和交易价格的下跌，至于交易价格怎么样，我们还要观望一下市场情况，至于你提的这些城市价格快速上涨，和这些城市的发展、人口规模密不可分，像合肥这样的城市，在整个华东地区是属于经济发展非常快，人口导入也非常多，天津由于京津冀规划的实施，大量的产业在天津积聚，人口也往天津导入，而且还分流了一些北京市的一些功能，所以这些是这些城市价格上涨的内在因素。

　　张媛：所以看到这一轮调控过程当中，其实一方面在房价快速上涨的同时，关于泡沫要破灭了，楼市拐点要到了这样的声音没有停止过，这个时候采取了急速限购，您认为楼市的拐点或者房价下跌的拐点论靠谱吗？

　　李国平：我觉得是这样，中国真的是一个特殊的国家，全世界都没有一个国家房地产十几年，政府持续、深入、频繁的干预，所以我们的情况跟别人不一样，我一直有一个观点，没有任何一个国家的经济体能够逃出经济规律，但是为什么在中国不明显？就是因为我们有一个看得见的手也在干预，所以就把那个曲线拉的跟别人不一样，我们做个假设，如果这次政府出手，那一定是个什么，就是说疯狂的上涨，一定会有一个断崖式的下跌，所以这个时候政府出手了，政府出手之后，实际上把这个加快投机聚集的泡沫给抑制住了，以往我们没有出现大量的下跌呢？都是市场没有来得及反应的时候，政府已经先干预了，所以我倒认为这次政府的干预会让大家认为泡沫破灭起码延缓了，或者起码没有让它发高烧40多度，40多度的时候已经降温了，后面一定会出现短期价格和量都会停滞，不会像以前持续上涨。但是要出现大规模的下跌，我觉得也未必，刚才李老师讲的有些二线城市实际上是跟它的有实际支撑，包括武汉，各种高科技的产业，包括它作为大武汉周边地区的聚集，都是有关系的，真实的需求在。但是之前因为有真实需求带动了投资的加码，杠杆的增加，所以现在我们降杠杆，限人群，这些都是可以让原来已经激化的供需矛盾有所趋缓，但是逆转、拐点这个词儿没有必要提，因为三四线城市没有起来，二线城市也是部分起来了，所以这次都分为两派，所以所谓泡沫论的问题这么看，政府的行为可能是短期消除了泡沫破灭的可能性，而不是去剪破这个跑灭。

　　张媛：一方面原有一线城市限购没有放开，那么是不是这些快速上涨的二线城市都有实际的强支撑，所以在这轮第二次强有力限购的时候，很显然比2011年的时候更有经验，所以这一轮的限购急速采取了这样的措施，是不是对部分城市的房价打压有明显的效果？

　　李战军：我觉得会有一些效果，但是这个效果不表现为房价的拐点出现大幅度的下跌，会有一些波动，也有一些跌价，但是这种下跌都是短期的、小幅度的、慢慢的这么一个情况，这些城市的房价上升，我个人认为不能够归为老百姓非理性的消费，我倒认为所有的老百姓的家庭，买房都是慎重的，都是理性的，都是一家人商量了半天，看到了当前能够增值保值的主要手段就是房子，也看到了过去凡是买了房子的人有吃有喝，凡是没有买房的人心态都不是很好，有这么一个情况。

　　那么从从每一个城市90%的家庭都拥有了产权房屋这一点来讲，我个人认为老百姓对房价上涨还是能够接受的，也是愿意乐见。

　　张媛：所以在这个过程中，您也发表了一个文章，说在这一轮房价上涨背后的原因究竟有什么，比方说有货币的原因，有心理的原因，有市场推动的原因，有产业结构、投资、需求旺盛原因等等，我们也是找了一些资产信贷量的数据，这个是住房贷款占到各项贷款余额中的占比，我们看到从2011年到现在是一个持续上升，另外看到房地产贷款，在各项贷款比例中余额占比，这个包含了开发贷，包含了个人贷款，包含了消费贷，所以关于房子的贷款都是攀升的，这背后的原因是什么？

　　李战军：我觉得有这么三个方面的原因，第一个方面就是明年是地方政府在还贷的高峰年，地方政府希望通过土地的出让平衡债务负担，所以我们看到的是什么？土地竞价放开，谁用，谁的议价率高就给谁，这是政府这个方面从债务平衡角度的做法，就是哪个地方土地拍卖价格高，拍卖的数量多，哪一个地方发展快，在今天尤其需要通过土地的招拍挂的方式平衡地方政府的债务。这是第一个方面。

　　第二个方面就是国有企业，我们很多国有企业没有把真正的改革放在体制改革上，今天我看到的是国有企业都是希望把自己做大做强，他们能够获得比别人更好更多的信用，他们希望自己做大的同时能够兼并别人，当别人兼并他的时候一定要有一个好的底牌，就是他们是拼规模，而感觉到在过去的年月当中不敢拿地的，保守策略的一些企业率先出去，而敢拿地的，敢贷款的，敢开发的，都做强做大，在北京、上海，特别是上海，大量土地的招拍挂是给国企拿去，民营拿的很少。

　　第三个在我们经济下行的条件下，在银行还是靠存款、贷款的利差来维持的，所以银行对于房地产的开发贷和消费贷高度重视，这是因为坏账降低，所有的贷款都有抵押的，所以房地产的贷款是银行所有贷款业务当中最优质的贷款，它也希望能够通过房地产的贷款，不但能够把居民的储蓄收进来，还能把居民未来的支出也锁定在房地产上。所以这三个原因是比首付贷，比中介企业违规失信的做法，还是对于少数人传谣造成市场波动，我觉得是更为重要的三条，更应该值得我们高度的关注和采取相应的措施。

　　张媛：好，提出来三点核心原因，一个是政府的地方债需要依靠土地出让来继续缓解压力，另外就是国有企业持续做大做强，获得更好的更低息的贷款，另外就是看到银行目前来看经济下行的时候，关于房地产的贷款可能还是更为优质的，这几方面综合作用之下，似乎看到从普通的购房人、投资者的需求来看，在没有其他去处的时候只有买房子这一条路。

　　李国平：我补充一下，刚才李老师也提到，大家讲的货币增发的问题，货币增发不是代表货币最后流入个人手里买房，而是货币增发导致通胀，导致大家觉得持有不动产的投资会是一个更好的选择，这是一方面。另外一方面我们还有一些实际的需求在，这也就是跟我们现在目前房地产上涨，你会发现我们前面上半年还在讲去库存呢，但是我们没有效果，为什么呢？因为跟我们的城镇化的结构不平衡有关系，大家都往一线、二线涌，一线没有放松限购，价格还在往上涨，这是跟大家的具体行为有关系。

　　二线为什么也会出现，比如武汉、苏州等等，这些实际上也是跟地方区域经济发展、产业的聚集有关系，所以它是不平衡的，我们这次的特点最大问题是结构不平衡导致了，其实需求是真实的在聚集，再加上我们前段时间，我现在发现所谓的二孩政策，本来就一个孩子，10几岁了，那就一家三口了，后来再来一个老二，这房子可能要改善，所以改善型又增加了很多，所以真实需求的增加，哪怕是不平衡的，也是真实的。

　　张媛：多方效应叠加，使得需求有一个极度释放的欲望所在，但是看到现在急速的限购，重蹈覆辙，卷土重来的时候，那么还有一些城市目前没有在限购范围之内，这些城市是不是还有一定的挤出效应？稍候回来。

　　欢迎回来。除了这21个限购城市之外，还有一些城市，比方说重庆、西安目前没有在这轮限购范围内，因此这些地方的房子开始起来了，房价开始上涨了，您认为这种做法有没有道理？

　　李战军：有的是上涨了，还有成都，但是从1到9月份的数据来看，现在一部分城市开始上涨，还有一部分城市，包括刚才点到的这些城市，价格基本稳定，甚至略有下跌。所以高度的分化、不平衡，也是我们这一轮的特点，我个人来讲，合肥、郑州、武汉的价格形势也能够带动其他城市价格，我个人更多倾向于会涨，涨的幅度有限，会稳定，有的地方随着产业和人口的导出可能还下跌。所以今天我们政府的政策对一线城市要控，二线城市希望稳，而三四线城市要活，采取了三种不同的政策，所以不但有一城一策，还要分类，不同类型的企业也采取了不同的对策。所以在这个问题上来讲，我们一方面对于过快增长的要进行控制，而对于那些库存比较重，产业、人口导入都存在问题的城市，还希望进行改革，进行产业的导入来调整，这样的城市还不少，一半以上是平的，略有下跌，下跌的大概三分之一，上升的三分之一，我讲的是全国将近300个地级以上的城市来看是这样的。

　　这种分化的状态，我个人看法，在未来会长期存在，就是不可能做到一荣俱荣，一损俱损。

　　张媛：所以楼市调控，如果谈到长效机制，还是希望房地产市场能够健康稳定发展，如果说一线要控，二线要稳，三四线要活，结构分化要刺激和盘活来讲的话，您认为这种房地产的长效机制应该是怎样？

　　李国平：不要谈长效机制，甚至我还比较悲观，很难得到一个理想的结果，比如美国那么大的国家，发展了几百年，各个州都是不平衡的，你能让它平衡吗？所以我们今天的限购政策可能还会导致越不让买的地方人们越想买，找机会，创造条件，也要去买。那些不限购的地方，甚至有刺激政策的地方，仍然不会去买，这就是问题。所以这也就是所谓的调控往往带来的反作用，大家经常会说一句话，你别怕调控会压低房价，世界上还没有见过不让人买限制人买的东西还会跌的，所以这就是个很大的问题。所以我认为长效机制是一个理想化的，我们要去追求的东西，我们刚才讲分类调控，但是它的效果一定不会得到完全平均的理想效果，我觉得这是一个结果。

　　张媛：这一轮急速调控很显然是一个急刹车，所以您认为这一轮密集出台的调控政策它的持续时间能有多长？它的效果会怎样呢？

　　李战军：我认为明显的效果就是10月份，中期的效果就是一个季度，过了这个到了明年效果如何要再看，因为过去我们的政策效果也就是一个季度，最长的半年，一年的没有，长效机制为什么难？因为长效机制不能像政策制定那样说出就出，它是要在很长的时间里面形成的，比方说货币供应的政策，土地供应的政策，保障房的政策，这些都是长效机制当中的难题。

　　李国平：或者这样说长效机制不可能是一劳永逸的，不是一蹴而就的，所以还是在动态调整。

　　张媛：好的，谢谢二位。