新政迭出后的楼市将怎么走？ 看看厦门苏州南京合肥四小龙的情况

　　新政迭出后的楼市，将怎么走？ 看看厦门、苏州、南京、合肥四小龙的情况

　　短短十日内，杭州楼市调控三度加码！昨日，杭州市住房保障和房产管理局网站发布通知，同步上调公积金贷款金和商业性住房贷款二套房首付比例均至50%，并且暂停购房入户。

　　业内戏称如今的市场调控是“挤牙膏式”调控，先是9月18日出台针对非本地户籍家庭的限购政策，再是9月27日出台的土地竞价新规，如今限贷政策又卷土重来。如果说，此前杭州发布的限购政策更多是一种调控信号表现，那么接下来在限购限贷双重作用下，杭州楼市会走向何方？杭州目前情况不明朗，不过我们可以来看看今年被称“房价四小龙”的厦门、苏州、南京和合肥，这些调控政策下的二线城市现状。

　　厦门限购后成交量下跌明显房价短时间内大幅上涨

　　从今年年初以来，厦门就是全国房价涨幅排行榜首的常客，分别在3月、5月和7月领涨全国，6月份涨幅也高居全国第二。8月31日，厦门重启限购政策，宣布从9月5日起，暂停向拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭等三种类型居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

　　“今年厦门房价整体呈现上行趋势，成交均价比年初上涨了5000元/平方米，而且是所有区域都在上涨。”厦门金都海尚国际的工作人员告诉记者。据他介绍，金都海尚国际目前的整体均价，比去年年底上涨了13000元/平方米。

　　限购政策公布以后的一周，厦门楼市迎来了一波成交高潮。数据显示，8月29日-9月4日限购正式执行前的这一周，厦门共成交了1101套新房，是本年度的第二高的成交量，比此前一周上涨128.4%。

　　限购开始执行后，厦门楼市成交量迅速下滑。限购后第一周(9月5日-9月11日)，厦门新房成交436套，虽然较之前一周大幅下滑，但跟8月同期成交量基本持平。9月12日-9月18日这一周，碰到中秋小长假，再加上台风“莫兰蒂”的影响，厦门楼市成交量出现断崖式下跌，新房仅成交203套。上周，成交开始回涨，共成交343套，不过远低于8月同期。

　　在成交量下跌的同时，厦门的房价却在限购后短时间内大幅度上涨。数据显示，限购后第一周，厦门新房成交均价为29423元/平方米，比之前一周上涨了12.6%，这也是自7月中旬回落以来再次上升到29000元/平方米以上。接下来一周，房价继续向上攀升，在皇府御园单价超13万元/平方米的独栋别墅的备案拉动下，厦门整体均价达到了36403元/平方米，创造历史新高。上周，房价有所下跌，不过仍然保持在33687元/平方米的高位。

　　从售楼部情况来看，限购给案场人气带来了一定的影响。“限购后，项目现场的来访量和成交量都出现了比较明显的下滑，购房者的观望情绪开始浓起来。”上述海尚国际的工作人员告诉记者。另外，据他介绍限购前厦门楼市的外地购房者比例超过了60%，限购后这个比例明显下降。

　　苏州限购限贷全面收紧后成交爆发

　　土拍市场表现激进

　　今年首个实施限购的二线城市的，是苏州。昨日，原本不在限购范围内的苏州吴江区，也被纳入限购范围，就此，苏州实行全面限购政策。政策主要内容为：规定非苏州户籍的居民在“申请第2套住房的贷款时，需提供两年内累计1年纳税或社保证明；首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款”，但户籍居民无此项限制。

　　此外，房贷方面也有收紧的迹象，新政规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

　　不过限购实施后的苏州楼市，不仅没有受到“调控”，相反，克而瑞首席分析师刘晨光表示，苏州的楼市从今年4、5月份就开始调整，新房二手房量价都有所下跌，二手房成交下跌尤其严重。反而限购政策一落地，楼市成交量提高了。“苏州的限购政策对当时楼市情况下似乎是没有必要的，只是土地市场有些疯狂，我们可以理解为苏州的限购政策是一种未雨绸缪的表现。” 刘晨光分析称。

　　在楼市表现上，据克而瑞数据统计，上周(9月19-25日)苏州新开盘(加推)项目共计10个，共推出2326套，去化约2063套，总体去化率约88.69%。主城姑苏区的高端改善盘仁恒公园世纪、朗诗人民路8号等盘开盘当天全部售罄。市场成交依旧如火如荼，另一方面，上周苏州的土拍结果更是再度引爆市场。

　　9月22日(上周四)，苏州重启限购后的首场大型土拍会正式开拍，好地网苏州站站长吴彩萍告诉记者，这是苏州四个月以来的首场土拍。持续两天，共拍出27宗地块，其中住宅地块18宗，共吸金457亿元。经此一役，苏州“3万+”地块一下子新增4宗地块，9个板块地价创下新高，总价地王被轻松刷新。苏州传统城区姑苏区一宗地拍出38351元/平方米的楼面价，而当前姑苏区在售楼盘价格在2.5万-3万/O之间，相比于新地王，这些价格都显得十分便宜。而新城则以106.3亿拿下吴中区综合体地块，成就苏州历史土地总价地王。

　　尽管这次房企激进的拿地表现和被“挨饿”了四个月脱不开关系，但也侧面反映出目前苏州的调控政策对土地出让并没有起到太大影响。

　　南京出台严厉限购政策时间太短作用尚不明显

　　南京是继苏州、杭州之后，长三角第三个出台限购政策的城市。9月25日，南京出台限购政策：非本市户籍居民家庭限购1套房；暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。而在限购之前，南京已经出台过土地调控政策和限贷政策，规定土地竞价达到最高限价80%的必须现房销售，并且提高二套房首付比例最高到50%。

　　南京当前对于房地产市场的调控政策手段较多，条例上也十分详细，只是从市场给予的反馈来看，只能说意义大于作用。据国家统计局数据，8月份南京市新建商品住房房价同比涨幅38.8%，仅排在厦门、合肥之后，证明限贷的作用暂时无体现。而昨天是南京限购限贷共同实行的第一天，全市新建商品房成交601套，认购188套，与近两月来的日成交数据也无太大出入。但业内分析，历年来，市场对于楼市调控政策的反应都是滞后的，在政策慢慢的作用下，楼市现状不会没有改变。

　　合肥限贷下房价稳中上涨

　　在今年的“楼市四小龙”中，合肥是最早对楼市采取调控措施的城市之一。从今年4月份开始，合肥就开始实施楼市调控新政，主要针对供地，房价，捆绑车位，二手房等问题，分别采取措施。7月1日，合肥出台限贷政策，8月9日，各银行放出贷款新细则：合肥查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款，较之之前的按6成首付贷款有所收紧。

　　不过，合肥发布限贷政策两个多月时间过去，新政效果只能用“差强人意”来形容。7月以来，合肥市区新房成交量高低起伏，不过房价却维持了今年以来的上涨趋势。国家统计局公布的数据显示，8月合肥房价环比上涨4.8%，涨幅稳居全国第四，连涨11个月。进入9月份，上升势头不减，数据显示，2016年第38、39周(9月11日-9月24日)，合肥住宅市场成交均价为13653.8元/平方米，再创新高。

　　同时，合肥土地市场热得发烫。9月23日，合肥出让11宗地，全部溢价成交，其中6家房企造就了5宗地王，未来肥东肥西的房价也将迈入15000元/平方米的时代。

　　合肥楼市高温不减，随着厦门、杭州、南京等地重启限购，业内人士认为，接下来合肥楼市不排除出台限购政策的可能。