丁祖昱：与其被野蛮人敲门 不如自己做野蛮人

　　文章来源：丁祖昱评楼市。当前一些表现稳定、资产优质的地产股长期被低估。将地产股作为资产配置的一部分，或许也是一种不错的选择。

　　“野蛮人”并不是新鲜话题，当险资频频举牌争夺上市控股权时，重资产的房地产行业成了“重灾区“。然而，房企也有”翻身做主“的时候――恒 大先后举牌廊坊发展和万科，并不断增持，成了刷屏地产圈的热点。

　　险资来袭，哪些房企已经被买买买？

　　从目前来看，险资积极进入、并以中长期持有为目的的地产股，主要可分为三种：

　　第一种是股权分散、第一大股东持股比例较低的地产股。包括较早的金地、金融街，被各路资本疯抢的万科，和当前争夺最激烈的廊坊发展等。如廊坊发展，大股东原本持股比例不到15%，总市值不到百亿，对于“野蛮人”恒 大来说，要拿下其控制权只须付出一块地的代价。这一类险资的目的主要是获取上市公司的控制权，通过二级市场购买的方式进入。

　　第二种是土储或持有物业资产优质、分红较慷慨的地产股，如首开有近500万平方米土储在北京，苏州、天津、厦门等热门城市的土储也有近350万平方米；招商蛇口存货价值达1213.8亿元，包括大量位于深圳前海的项目；世茂的投资性房地产价值213.4亿元等。这一类险资的举动主要是基于当前资产荒下的配置需求，除了二级市场购买外，还可参与房企定增，今年上半年就有保利地产、首开等多起案例。

　　第三类是潜在成长性或重组预期较强的地产股，如泰禾、迪马股份(即东原地产)、格力地产等积极在一线和长三角热点城市拿地；天房发展2016上半年销售同比增幅达305.9%；广宇发展、南国置业等第一大股东分别为央企电建和鲁能等。对于险资来说，第三类的土储和稳定性虽然相对弱于第二类，但更一旦预期实现可获得更高收益。

　　谁是忠实投资者，谁是凶猛野蛮人？

　　根据2016年一季报及此后的举牌、定增，共有24家险资参与到了此次“地产股购物盛宴中”，其中最“花心”的是中国人寿，共进入12支地产股的十大股东。具体而言，这些险资可分为两种：

　　第一种即传说中的“野蛮人”，特点是成长迅速、保费增速快，产品中万能险比例高，二级市场买入凶猛，“一言不合”就举牌。典型的如安邦、前海人寿、生命人寿等，这部分险资追求高收益，因而动作更激进，主要目的是获取房企控股权，或通过短期或中期的资本运作获利。

　　第二种则是追求长期投资收益的，特点是发展稳定，以健康、养老保险等资金周期长的产品为主，部分自身也希望进入房地产行业。典型的如中国人寿、泰康人寿等，泰康人寿自身旗下便有养老地产项目，入股的保利地产也以养老地产为多元化发展的主要方向，双方除了股权外还能够在战略上合作。

　　地王不如地产股？哪些房企是炒股高手！

　　在买入万科和廊坊发展时，“恒 大系”一如既往地展现出了果断的执行力，已成为地产圈和金融圈的热点话题。恒 大入股的地产或上下游企业主要包括：万科、廊坊发展，目的或为获取上市公司控制权，或参与企业经营管理为目的，不排除未来有进一步的整合或重组动作。金科、粤宏远，和前一类同为房企，但与恒 大更有友好交集，或为财务投资或合作。如金科和恒 大人寿原控股股东均来自重庆、并计划发展恒 大一度想进入的能源行业；粤宏远和恒 大均来自广东等。金螳螂、宝鹰股份、腾达建设，为恒 大供应商，能够在充分了解的前提下进行财务投资，并为培育产业链上下游打好基础。此外，恒 大入股的还包括其他无关行业的标的，如世纪游轮、中航动控等，当前动机暂不明显。

　　作为房地产行业龙头，恒 大对行业中的企业有充分的了解，较传统金融机构对价值的理解更深入。

　　除了恒 大外，万达、复星、泰禾等房企也已经收购了险资，万达收购的百年人寿此前已入股了苏州高新，复星旗下的多家险资以海外不动产为主要投资标的，泰禾则赢得了大新人寿的股权竞标。此外，更多的房企正在积极寻求保险牌照，绿地、保利地产等均曾表示计划收购保险牌照，中型房企如新城、阳光城、泰禾、融信等则选择发起设立，可见保险与房地产的结合将更为密切。

　　当前，地价普遍上涨、融资渠道畅通，热门城市地王频出，同时一些表现稳定、资产优质的地产股却长期被低估。将地产股作为资产配置的一部分，或许也是一种不错的选择。

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