楼市去库存亟待差别化调控深化 不能简单依赖加杠杆

　　近来，楼市调控趋紧预期升温。这既是业内对决策层抑制资产价格泡沫可能指向房地产市场的解读，也是对地王频现、部分城市房价过快上涨的现实担忧。楼市去库存正遭遇地王泡沫、“虹吸效应”等因素干扰，差别化调控如何深化，考验着顶层设计的智慧与基层落实的“诚意”。

　　地王频现成为2016年房地产市场的一大特点。即使在部分热点城市今年3月以来采取多种措施抑制土地市场过热、房价上涨过快，开发商拿地热情依然高涨。一是数量惊人，机构统计，上半年全国50个主要城市出现了200多宗“地王”，这些城市土地出让金总额首次突破一万亿元。二是相对集中。这些地王主要集中在一线城市和部分二线城市。三是“面粉贵于面包”。不少地王的楼面价已超过在售楼盘价格，以至于不少开发商惊呼土地市场泡沫化严重。

　　地王泡沫对楼市去库存有害无益。一方面，开发商大多通过“加杠杆”方式拿地，财务成本较大，一旦楼市风向变化，将有资金链断裂风险，严重者可能影响金融体系安全。另一方面，地价上涨迫使开发商主打售价更高的豪宅产品，在影响普通住宅供给结构的同时，还带动相关区域房价“被豪宅化”，加速推动地价与房价上涨螺旋，催生房价泡沫。此外，地王集中于一二线城市使得楼市“虹吸效应”进一步发酵，加剧了楼市区域分化格局，三四线城市库存难以有效下降。

　　目前，去库存仍是楼市主要任务，不能忽视地王泡沫的负面干扰，需要进一步深化因城施策的差别调控。本轮楼市上涨既有“资产荒”格局下房地产投资价值驱使因素，更是货币信贷较宽松的“水涨船高”使然，居民在住房信贷领域“加杠杆”迹象明显。去库存不能简单依赖加杠杆，这需要差别化调控的细化。居民部门的信贷收紧可能会从限购城市进一步扩展到热点二线城市。此外，对开发商的资金运用也可能加以规范、限制，这从上市房企再融资资金不可用于拍地的传闻可见一斑。

　　去库存主基调下的差别化调控，不能忽视税制改革、收入增长、人的城镇化等顶层设计优化。房价上涨的基础应当是居民收入增长，居民增收一方面受益于经济发展水平提升，一方面受益于税制结构优化。当前，综合与分类相结合的个税改革方案仍未出台。同时，在总结房地产税试点经验基础上，如何进一步优化房地产领域的税费改革也有待顶层方案出炉。

　　此外，房地产市场是区域性特征明显的市场，差别化调控的责任主体是地方政府。地王无疑可大幅增加当地土地出让收入，推高地价也是地方政府或明或暗的“政绩”冲动，如果各地落实政策不力，则将使差别化调控效果大打折扣。在加强相应督查、追责的同时，更要将差别化调控放在人的城镇化这一大主题之下，改变以行政级别配置资源的城市、城镇发展模式，更侧重市场手段引导资源自由流通，使人口、资金更多地流向社会保障、医疗、养老、教育等软资源更发达地区，避免三四线城市再走房地产投资刺激经济发展的老路。

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