一线楼市燥热难散 上海外环外售价或超6万/平

　　6月29日上午，上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块进行公开土地拍卖。

　　第一财经记者获悉，现场参与竞拍的房企有新城、东原、碧桂园、文一、三盛、阳光城、同济、三湘、金地、龙湖、远洋、大发、象屿、建发、招商、九龙仓、正荣、保利、一方、首创、中洲、中粮、合景泰富、信达、蓝光。

　　其中，有几家企业内部曾“扬言”一定要拿下该土地。最后经过多轮竞拍，最终被中粮地产以24.4亿摘得，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%。

　　中原地产市场分析师卢文曦指出，扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米，未来售价需要超过6万元/平方米才能保本。

　　值得一提的是，目前区域内房价都在27000元/平方米左右，其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城26000元/平方米左右，而万科清林径相对较贵，要卖到30000元/平方米。新房项目只剩中洲里程，已是尾盘在售，均价在28000元/平方米。

　　记者从上海规土局获悉，浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块总出让面积为56886.6平方米，规划建筑面积为68264平方米，起拍价72701万。

　　根据出让文件公告显示：从规划用途上看，浦东新场旅游综合服务区A10-1地块，70年产权的纯住宅用地，容积率为1.2，绿化率35%。该地块具体位置是东至规划二路，南至A10-2地块，西至杨辉路，北至新环北路。据悉，该地块建筑密度为60%，限高60米，以高层为主，可以有少量多层住宅，不允许做联排别墅。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，新场地块的热拍，核心原因只有一个，现在新增建设用地少，存量用地难以快速盘活，市场仍然是供不应求的，虽然目前由于沪九条市场开始进入调整期，但是大家还是看好未来3-5年的市场，因此，房企从战略布局的角度来看，还会积极拿地，尤其是纯宅地，会积极抢收。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟认为，该土地是迪士尼开园之后的首幅周边地块，但二者相距15公里，且两者分处两条不同的地铁沿线，从交通角度来说并不是很便利。二者目前看来，并没有实际的帮扶作用，其概念大于实际。

　　事实上，近日土地市场火爆也和央企频繁拿地有关，此前有消息称多家央企被约谈，希望拿地的时候尽量“克制”，但是从今天的拍卖看，中粮地产来势汹汹。

　　中原地产研究部统计数据显示：2016年截至6月28日，土地市场成交火爆，全国已经出现了200宗地超过10亿的高总价地块。其中超过30亿的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的144宗。

　　值得一提的是，上述200宗土地国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。

　　而在2015年同期上半年，超过10亿的全国成交地块，只有110宗，2016年同比上涨了82%；在2015年上半年溢价率超过100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的土地只有17宗。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是，资金潮下的资产荒。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力风险将非常大。

　　记者注意到，目前的市场创造地王的基本都是上市企业和国企，在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加激进。很多之前刚需的区域，都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要超过6万。

　　“房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，地王入市的难度多大，将成为2016-2017年最大的疑问。”张大伟说。