观点意见：总书记调控方向由增供应到去库存

　　2013年10月29日，总书记在主持“加快推进住房保障体系和供应体系建设”的第十次集体学习中，提到“要千方百计增加住房供应”。

　　昨天（2015年11月10日）上午，总书记主持召开“主持召开中央财经领导小组第十一次会议”，强调要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

　　短短两年时间，总书记对于房地产行业的调控方向由增供给扭转为去库存，对此，笔者认为有三方面原因造成房调政策有所改变。

　　一是开发投资增速失速下滑。2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的上涨速度，而2015年，增速呈陡崖状下滑，1-9月甚至降至2.6%，创历史新低。如果再不采取挽救措施，很可能将出现负增长。

　　今年上半年，全国房地产开投资占到国民生产总值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，6年来首度破“7”，不得不承认，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

　　第二个原因，是稳经济，房地产仍为最有效手段。2013年，在严厉的限购政策打压下，全国商品房销售额增速还曾一度高达77.6%，之后一路下滑，到2014年及2015年的一季度甚至降至负增长。在国家及地方政府一系列的宽松政策下，全国商品房销售额快速回升。

　　在稳经济的前提下，通过提振楼市信心来拉动房产投资和消费，成为最直接有效的手段，也为历届政府所采用，因此，在面临新的经济发展形势时，“促进房地产业持续发展”再成稳经济的法宝。

　　第三个原因是，库存再度走高，亟待释放压力。2015年9月末，全国商品房待售面积66510万平方米，比14年同期减少了10622万平方米，但相比14年同期却增加了21874万平方米。

　　库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。总书记提出“化解房地产库存”，也是未雨绸缪之举。

　　笔者判断，总书记既然指明了房地产调控的新方向，那么接下来的新一轮宽松政策即将喷涌而出，降首付、减税费、提高公积金贷款上限等等常规手段都将得到充分运用，央行货币信贷政策也将继续放水，为市场注入充沛的流动性。

　　未来，一线、二线城市的房地产市场将保持住珍贵的销量回暖势头，部分经济发达的三线城市的楼市成交量也有望步入上行，而库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。

　　郭毅 亚豪机构市场总监