北京丰台：高价地频出 房价冲向10万+(2)

　　花乡樊家村待改造的旧房。远处是万年花城，二手房售价已超4万元/平方米。

　　新宫待开发的地块。其住宅面积在近两年北京出让的土地中可谓首屈一指。

　　自去年开始，丰台区成交的高价地明显增多。今年以来，丰台共成交了15宗土地。丰台区因五环内的大量可供开发土地，成为北京土地市场上的“热土”，其中石榴庄、花乡樊家村等地块的楼面价更是屡创新高。本周，我们走近丰台地王，探访这些炙手可热的板块。本版采写/记者自曾晖本版摄影/记者吴江

　　丰台花乡村可谓今年丰台土地热中最出风头的区域。记者从北京市国土资源局官网获悉，截至11月5日，2015年花乡板块共成交了7块土地，其中住宅为主的混合用地有2块，商业金融用地5块，收金近242亿元。更引人注目的是，今年北京土地市场的总价地王、单价地王都“花落”花乡。1月初出让的白盆窑地块，总价86.25亿元，由华润置地、首开、平安不动产联合体拿下，创下今年北京总价新地王；10月出让的樊家村地块，商品房楼面价约为7.5万元/平方米，由央企葛洲坝拿下，创下北京单价新地王。

　　土地“高烧”下，开发商对花乡板块的房价预期也“水涨船高”。目前，区域内的二手房如万年花城等的售价已超4万元/平方米，在售新盘则十分稀少。预计今年入市的新盘仅有懋源旗下与葛洲坝樊家村地王紧邻的钓云台，目前已获批预售证。此外，懋源于2013年拍下的夏家胡同地块，或将于明年入市。

　　据懋源地产相关负责人透露，目前钓云台4栋住宅楼都已封顶，正在装修中，预计将以准现房出售，精装修，将推出251平方米的楼王户型，业内预计价格或超10万元/平方米。

　　花乡区域新盘最大供应当属白盆窑地块配建的自住房——首开华润·花香四季，规划建筑面积约12.2万平方米，共11栋板楼、1436套房源，均价为29000元/平方米。据开发商相关人士透露，目前共获得3.95万户家庭申购，目前至11月中旬，正在进行申购家庭的联网资格审查。

　　此外，花乡板块可谓商业扎堆。万达、金融街、中铁、方兴、碧桂园都在今年拿下了商业金融类用地，龙湖去年底也在花乡拍下一块零售商业用地。业内预计区域的商业配套也将进入快速发展期。其中最快入市的将是万达2月拿下的丰台万达广场项目。记者从万达相关人士处了解到，项目预计11月正式对外销售商铺，后期写字楼等产品也将入市，而丰台万达广场预计在明年下半年就将正式开业。

　　南苑 “面粉贵过面包” 下一个豪宅新贵？

　　短短三天，楼面价就上涨了6000元/平方米——位于南苑乡槐房的A、B地块接连引发多家开发商厮杀竞价，土地价格跳涨，让一直名不见经传的南苑板块在北京土地争夺大战中火了一把。

　　相比今年花乡板块住宅和商业用地的大放量，南苑板块在前七个月一直“断供”，直至8月31日，南苑石榴庄村地块成交，商品房楼面价高达6万元/平方米，业界预计其未来售价将达到10万元/平方米以上。

　　两个月后，南苑乡槐房村和新宫村的A组团、B组团两块“巨无霸”地块出让，最终共收金169.35亿元。其中，10月30日，中粮首创天恒联合体以85.95亿元拿下的A组团，创下北京地块总价第二高，亚豪机构市场总监郭毅分析，商品房的楼面地价约为5万元/平方米。11月2日，华润华侨城招商联合体以83.4亿元的代价斩获B组团，郭毅表示，在配建5.7万平方米公租房后，剩余13.9万平方米纯商住宅折合楼面价为5.6万元/平方米，相比三天前的A地块，B地块的楼面价贵了6000元/平方米。

　　记者了解到，上述地块的楼面价都超过了区域在售新盘房价，出现“面粉贵过面包”的现象，业内人士表示，地块配建产品类型越来越复杂，对开发商规划的挑战也越来越高，预计未来其商品房售价都将达到10万元/平方米以上。

　　2014年9月，天恒金融街以44.2亿元拍下南苑乡地块，2015年10月天恒金融街·公园懿府正式开盘。据开发商介绍，项目推出266套房源，主推115、132平方米的精装三居户型，目前销售均价在42000元/平方米左右，单套总价约为450万左右。

　　而据周边的中介介绍，紧邻新宫地铁的二手房目前售价在28000元-31000元/平方米之间。

　　“新地块虽然单价高，但体量足够大，给了开发商未来产品的空间。”郭毅表示，B地块拥有13.9万平方米的纯商住宅用地，A组团也有17.5万平方米纯商住宅，如此大的住宅面积在近两年北京出让的土地中可谓首屈一指。这里或将出现下一个“四环内城市别墅”产品，预计未来该板块将成为新盘10万+供应体量最大的片区。

　　记者了解到，相比花乡、南苑乡槐房和新宫两大片区新盘较少的情况，南苑乡石榴庄周边新盘可谓扎堆竞争。

　　石榴庄地块所处的三四环之间，目前并无新住宅项目在售，仅有鲁能去年初竞得、开发的不限购项目鲁能·钓鱼台美高梅公馆，预计年内开盘。据鲁能方面透露，公馆产品是精装修平层，4.2米的层高，局部错层高达4.6米，配备高标准精装修，目前正在排卡，但售价和开盘日期未定。

　　与石榴庄形成竞争的是其正南方向的大兴旧宫板块，目前在售的住宅项目有保利首开·熙悦诚郡、中冶·德贤公馆、国韵村三个新盘，均价在41000元-46000元/平方米之间。

　　而据石榴庄周边的中介人员介绍，目前紧邻地铁5号线宋家庄站的二手房，价格在31000元-37000元/平方米之间，单价较高的是世华水岸小区，在4万元以上。

　　郭毅表示，今年8月31日中铁建与方兴联合摘得的石榴庄地块，楼面价超过了5万元/平方米，已经超越了区域在售的所有项目售价，预计将持续出现“中国好邻居”效应。