“昆八条”利好落地 商品房预售审批条件放宽

　　文章来源：云南网。8月24日，昆明市住建局官网发布了《昆明市人民政府办公厅关于暂行调整商品房预售形象进度要求的通知》(以下简称通知)，对商品房预售条件进行调整放宽。

　　通知对《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意思的通知》(昆政办[2010]184号)中有关《商品房预售许可证》许可条件规定调整为：经规划审批为七层(含七层)以下的商品房预售项目，工程形象进度为“已完成地面一层结构工程”；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，工程形象进度为“已完成地面三层以上结构工程”。

　　新规9月1日起执行

　　有效期一年

　　通知明确，相关规定从9月1日起执行，有效期为一年，逾期如无调整，则继续按照《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知》(昆政办[2010]184号)的相关规定执行，届时，经规划审批为七层以下(含七层)的商品房项目预售须封顶；七层以上则需完成地面七层以上结构工程方可申请预售证。

　　该通知还指出，沿用至今的《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知》中，其他《商品房预售许可证》申报条件不变。也就是说，除了上述调整外，在昆房地产开发企业申办《商品房预售许可证》必须同时具备的条件还有以下几条：

　　取得营业执照和资质证书；取得项目审批立项手续；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；已签订工程施工合同，并拟定商品房预售方案；取得《建设工程基础验核意见》、《新建项目再生水利用设施建设备案登记证明函》、《开发项目绿化设计方案》、《太阳能供热系统审查意见》；已与监管银行签订《商品房预售款监管协议》；已确定施工进度和竣工交付日期；法律法规规定的其他条件。

　　现状部分开发商

　　“积极领证，消极开盘”

　　就国家统计局公布的最新数据来看，自去年6月以来，昆明新建商品房价格连跌了12个月，直到今年6月才持平，进入7月价格开始回落，环比、同比分别下跌0.3%、0.6%，房价更是回到了三年前的“7字头”，成为当月西南省会城市中房价环比唯一下跌的城市。

　　“昆明楼市库存高企、产品普遍同质化。”负责西山区一城中村改造项目推广的营销总监透露，2013年底该项目就已申领到了预售证，但迫于市场压力，项目至今都没有做好定价策略，所以迟迟未开盘，而整个昆明市场上，与之类似“积极领证，消极开盘”的项目并不鲜见。

　　市场或加剧

　　购买期房风险

　　“购买期房变数太大了，我2012年就交了近20万元的购房首付款，今年6月份才拿到钥匙。”市民王小姐坦言，按照当初与开发商签订的购房合同，2014年中旬她就能住进新房，但还是延迟了近1年时间开发商才交房。

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，随着预售限制条件的进一步放宽，市场上售卖的期房将增多，对购买期房的购房者而言，购房风险或将进一步加大，入住等待周期也会变长。

　　那么，购房者该如何是好？对此，业内人士指出，如果购买期房的话，应首选品牌开发商、资金实力较强的大型房企所开发的项目，同时要谨慎小型房企、资金实力较弱的开发商所开发的项目；对急于入住的购房者来说，可优先关注准现房、现房，购房时应尽量将购房风险细化在合同中。

　　分析新政

　　是把双刃剑

　　“一定程度上，有利于促进项目的开工。”周大研表示，随着9月1日后，商品房预售限制条件的松绑，理想状态下，部分开发商有可能加快领证步伐，通过合法预售的方式回笼资金，进一步降低财务成本，提高资金周转率，扩大开发规模。

　　同时，周大研指出，一般而言，开发商与施工方签订项目建设合同时规定，除项目正负零层以下的工程，开发商需要向施工方及时付清费用外，项目1至7层的施工，往往由施工方先垫款，7层以上甚至封顶的施工费用，都存在施工方先垫款的情况。如此看来，项目施工的直接压力往往落在施工方身上，而地面一层至三层的新主张，与地面七层的老规定，实际上对开发商的利好影响并没有想象的那么大。

　　不过周大研担忧，在楼市深度调整的当下，此举更容易增加市场库存量，扩大交易风险。

　　他山之石

　　美国

　　购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金由第三方保管。

　　日本

　　买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。而买主首付10%后，余款在交房时方才支付。

　　新加坡

　　购买期房时，购房者在支付20%首付后，尾款可根据施工进度分10期支付，且所有房款存入开发商和政府共同监管的账户，政府根据项目进展分期支付给开发商。

　　法国

　　购房合同签署之前，开发商不可以挪用、转让或扣押定金，购买预售房是根据工程进度分期付款。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。

　　新闻助读

　　昆明历次预售证制度

　　2001年6月1日《商品房销售管理办法》开始实行，满足“已通过竣工验收”等条件的商品房才能开始售卖，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　2005年1月27日，昆明市加强商品房预售管理，规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金(不含地价款和土地开发投入)达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

　　2011年1月1日起执行商品房预售新政，“经规划审批为七层(含七层)以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程”。

　　2014年5月，昆明将呈贡的预售证发放权限下放到呈贡新区。为尽快去化库存，《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见》还规定，对城中村改造和开发面积较大的房地产开发项目，可一次规划、分片开发、分期供地、分批办证，允许分地块办理《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。城中村改造和房地产开发项目在申办规划建设许可证时需缴纳的各项费用，更改为办理预售许可证前分期缴纳。