一线城市房价不断上涨,涨势有望延续下去,使得人们对一线城市的楼市会否过热产生担忧。政策刺激是这一轮一线城市房价上涨的主要推动力,但在市场整体供需基本平衡的大前提下,房价大涨的可能性不大,因此不必过度担心。
一线城市明显回暖
一线城市楼市越来越热,不断爆出房价大涨的消息。
近日,有关上海高端住宅项目提价上市的消息成为社会关注的话题。据德佑链家市场研究部统计,位于上海市闸北大宁板块的金茂雅苑在7月中旬加推新一批房源,报价75200~112400元/平方米,与4月开盘报价相比上浮了7%~12%。此外,位于宝山淞南高境板块的泰禾红悦苑(泰禾红御)近期加推了286套房源,该项目7月成交均价为40107元/平方米,相比今年年初成交均价上涨近17%。而据德佑链家市场研究部跟踪监测结果显示,近段时间上海加推项目的高端楼盘,有八成选择了提价。
除了上海之外,北京、深圳楼市同样显示出明显的升温迹象。国家统计局近日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,房价分化明显,一线城市房价涨幅远高于二三线城市。
6月超过一半的大中城市房价环比止跌回升,但房价分化依然非常明显:一线城市房价涨幅远高于二三线城市;三线城市房价仍然下降。新建商品住宅价格环比上涨的27个城市中,深圳房价涨幅最大,高达7.2%。与此同时,北京6月份新建商品住宅环比涨幅为1.6%,已经实现了“四连跳”。此外,两个新建商品住宅价格同比上涨的城市分别是上海、深圳,后者的涨幅高达15.9%。
而从近3个月的房价走势来看,北上广深四大一线城市房价呈现上涨趋势。中原地产跟踪监测的数据显示,从4月份以来,涨幅最高的深圳市最近3个月房价上涨了20.7%,上海房价上涨了6.8%,北京上涨了4.7%,广州上涨了4.2%。深圳市的房价涨幅已创造了历史记录。
整个上半年,同样也是一线城市的房价表现抢眼,领涨全国。中国指数研究院公布的数据显示,2015年百城整体住宅均价累计上涨0.82%,但北上广深四大一线城市累计上涨5.17%,相较二线城市下跌0.75%,三线城市下跌1.25%的情形,显得有些特立独行。
此外,从成交量的回升幅度来看,一线城市表现同样也十分突出。中国指数研究院公布的数据表明,在今年上半年,一线城市月均成交量超过75万平方米,同比增幅超过45%;而在同时期,二线城市成交量的同比增幅只有18.5%,三线城市虽然达到了37%,但都不及一线城市。
需求释放带动价涨
一线城市近期房价出现上涨迹象,原因有很多种,比如需求回升、看涨预期加大导致开发商产生提价冲动。此外,由于库存持续下降导致一线楼市基本面得以改善,从而对市场起到了提振作用。
就上海近期高端楼盘提价推盘现象,有业内人士表示与近期市场迅速升温有着直接关联。德佑链家研究总监陆骑麟表示,开发商在推盘策略上会选择“低开高走”方式,首先推出的是相对较差的房源,然后逐渐推出品质较好的房源,因此在推盘价格上会呈现出由低到高的趋势,而上述两个项目属于这种情况。
当然,受政策的强力推动,市场需求释放,导致房价上涨。2015上半年,在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下,央行连续降准降息,放松房贷门槛,调整个人住房转让营业税免征期限,构建宽松的市场环境,同时积极推进长效机制完善。地方政府也纷纷放松公积金政策,同时出台财政补贴等刺激手段,来加快去库存速度。在多重政策效应叠加影响下,楼市逐步回暖趋势基本确立。对此,陆骑麟表示,在上半年楼市迅速升温也是推动开发商上调售价的直接原因,上海市场的转暖,促使开发商在针对升级产品定价上浮的基础上再度调高一定比例。
另外,库存压力的下降,也使得市场涨价预期变大。根据易居研究院的库存报告显示,一线城市已连续6个月出现去库存周期低于12个月的现象,反映了一线城市去库存压力得到了有效释放,进而导致房企缺乏降价动机。而且从一线城市涨价幅度来看,目前已超过2013年3月份的历史高位水平,反映一线城市房价面临一定的上涨压力。以深圳为例,目前面临供应乏力的尴尬,6月份去库存周期近7.1个月,加之此前几个月房价持续上涨,加强了开发商涨价的预期。