穷尽积蓄购房仍有负债 高于生活水准的房子怎么买

　　金烨的先生是位于陆家嘴的某外企部门经理，8岁的儿子正在读小学他们看到周围一些朋友，到了节假日，能到自家的乡间别墅小憩，很是羡慕。然而，两人都是白领，金烨自己每月收入5000元，先生月收入1万元左右。平时虽小有积蓄：70万元的银行储蓄和股票，外加一笔20万元的3年期信托，但想要筹集起购置别墅的首期款困难仍然不小，所以他们把目光瞄准了低一档的排屋。

　　金烨目前住的房子是总价为80万元左右的公寓，30万元的按揭贷款，贷款期限是10年，每月还款3100元。家中另有一幢价值30万元的老房子，现用于出租，月租金收入在1000元左右。全家每月的基本生活开销约7500元。儿子的教育费用每年要花去8000元。全家人年度的保险费用是12000元。

　　另外，夫妇俩还喜欢旅游，每年都会长途旅游一两次，这笔花销是8000元。

　　金烨不想因为购置排屋而放弃年度旅游计划。为此，夫妇俩打算抛掉手头的股票，并向银行贷款，希望2年内能在市郊拥有一幢价值250万~300万元左右的排屋。

　　为了减轻资金压力，夫妻还打算前几年先将排屋出租，等往后家庭经济状况改善后，再自己居住，安心地慢慢享受。抱着这样的想法，金烨征询了理财师的意见。

　　买排屋年缺口6.34万元

　　上海浦东发展银行私人金融顾问郭剑认为：“购置排屋和购买一般的商品住宅不同，更多的是一种非必需的消费，要考虑家庭的实际承受能力。即使在财力许可的情况下，也要冷静地做一些分析。单纯地因羡慕而去购买，可能会影响到家庭财务的稳定性。”

　　客户的收入来源比较单一，主要收入来源于工资性收入。公积金部分为根据工资进行大致的推算。虽然整体收入尚可，但支出比例较高。其中消费比例达到了工资性收入的65.56%((9+0.8+1.2+0.8)/18)。尤其生活开支明显过大，有调整的必要。

　　对排屋的按揭，一般银行目前参照别墅类的按揭政策执行。具体来说，对于一手排屋至少首付40%，年限最长不可超过20年，利率按基准利率执行。

　　具体到这个案例，按照250万元/套进行测算，首付40%为100万元。其余150万元按揭20年，按现行6.12%的利率来测算，月付款金额为10850.56元。年付款13.02万元，减去6.68万元的现有节余，尚有缺口6.34万元。

　　如果要通过调整现有开支水平来弥补这个缺口，可调整的只有2项，一是取消每年的旅游支出，同时把每月的生活支出降低到2883元以下；或者直接降低每月生活支出到2217元以下。以上2个调整方案从现实的情况来看，客户接受的可能性并不是特别大。

　　而首付部分，现有可直接支付的款项为70万元，2年内无其他资金来源可以弥补首付缺口。看来必须出售现有的价值30万元的住房才有可能筹集到首付款。

　　此外，排屋一般面积都大于140平方米，契税若要按照3%来征收，按250万元计算，为7.5万元。住房维修基金也类似，按最低35元/平方测算，200平方米为7000元。按揭保险费在1.3万元左右。困难或在后面单纯从财务分析角度出发，2年之内确实勉强有能力购买价值250万元以下的排屋。

　　但是，接下来比较大的压力就是按揭还款的总额大幅度增加。客户寄希望于先出租，过一段时间再居住的想法也不一定就可以实现。

　　因为从实际了解的情况来看，通过租赁方式居住排屋的客户群比较少，并不一定马上可以找到租赁者来分担现实的财务压力。客户可能暂时需要先承担一段时间的按揭费用和物业管理费等。即使找到租赁客户，每月的租金也必须在12000元以上，才可以不用自己承担所有的费用，而这是一个不可预知的问题。

　　为降低风险，客户3年后20万元的信托产品到期后，不要提前还款，建议到时可以先存银行，用于每月按揭还款的准备。这笔钱再加上每年的节余还可以满足大概2年以上的按揭支付的周转。如果未来收入有大幅度地增加，再考虑提前还贷。

　　从以上分析可以看出，按客户目前的经济能力，购买排屋不是不可能。但购买以后，财务压力陡然增大。而且目前的测算尚是一种静态的测算，实际上随着小孩的成长，相应的教育等开支肯定会增加，利率的变动也会影响按揭款。同时，在测算时也没有考虑一些意外的开支。

　　因此，客户如果不愿对现有的支出方式作一些改变，理财师认为，个人感觉购买排屋实际是放弃了理财的稳健性原则。

　　同时，居住在排屋，势必需要解决交通问题。即使出租成功，未来自己居住时，装修的费用也不是一个小数目。这些都是需要同步考虑清楚的问题。从金烨一家的这个案例可以看出，家庭负债一般应遵循以下原则：月还款与月收入的比例不超过三分之一。而金烨家若马上买排屋该比例将超过60%。因此，理财师担心金烨一家的资金缺口将立即凸现。长此以往，势必影响孩子的教育质量和夫妇俩退休后的生活质量。

　　因此，理财师建议，2年内买排屋虽然可行，但从家庭长远的财务规划来看，金烨一家再做几年“排屋梦”比较妥当。