降价声中楼市何去何从

　　面对当前市场状况，购房者该如何应对？对于一线城市的购房者，专家认为房价在短期内下跌的可能性较小，则可不必计较一时的涨跌，可根据自己的实际情况进行选择。而对于部分供大于求的三、四线城市而言，由于回调的概率极大，则应该慎重。

　　降价声再起

　　一波发自二、三线城市的降价声，使得初春楼市变得异常热闹了起来。

　　近期，接连传来楼盘降价销售的消息。率先喊出降价口号的是杭州北海公园项目，号称“直降2000元”。该项目刚刚宣布降价不到24小时，附近另一个项目天鸿香榭里做出回应，打出广告宣传“直降6000元/平方米”。距离杭州两百公里开外的江苏常州，也有楼盘即雅居乐星河湾项目，也宣布降价销售，降价幅度高达5000元/平方米。

　　据了解，天鸿香榭里项目坐落于杭州新城北核心区域，距市中心武林广场仅约6公里。根据某网站记录的价格走势显示，该项目的价格走势在去年一直处于上升阶段，最高达到1.8万元/平方米。近期打出的售价为11800元/平方米起，可见其“直降6000元”并非虚言。当然，该项目降价已引起了前期置业者的不满，楼盘模型被毁、售楼处拉横幅的图片已然充斥各大门户网站的社区论坛。资料表明，2012年底，该项目第一批房源均价为14500元/平方米，后期推出的房源价格也不断走高。

　　对于天鸿香榭里项目的降价行为，业内人士分析指出，在很大程度上属于资金链紧张所致。据了解，该项目开发商为浙江省本土开发企业，资金实力与国内房产大鳄项目，尚有不小的差距。而在目前银行收紧流动性的前提下，销售去化速度放缓，导致资金紧张，不得已采取该策略以加快资金回笼速度。

　　另一个降价楼盘常州雅居乐星河湾，在促销期间打出了5380元/平方米的广告语，相比原均价超一万元每平米的毛坯房，降价幅度近五成，这也引起了国内市场广泛关注。不过记者致电该项目售楼处时，有售楼人员表示，其实5380元/平方米只是其中一套房源的价格，其他房源均集中在7000~8000元/平方米，相对之前的价格来说，优惠了近四分之一。有业内人士指出，该项目的降价，与产品定位失误有着莫大的关系。因为该项目最小户型为166平方米的三房，最大为面积达700平方米复式房，客户面狭窄，近两年来滞销已成定局。

　　一线城市虽未传出降价的消息，但是市场已经变得务实了起来。如位于上海市中心区域的一个楼盘，已经开始出现低于700万元的大三房，而在春节前，类似的二手房的挂牌价至少在750万元以上。北京链家地产有关人士也指出，近期北京业主主动下调挂牌价，议价空间也有所扩大。

　　弱市状态未改

　　目前市场仍然处于弱市态势，近期改善的可能性很小。

　　就一线城市的情况来看，近期市场回暖速度较为缓慢。链家地产数据表明，北京在最近一周(2月17日~23日，以下同)二手房成交套数为1398套，较前一周下滑11.1%，表现持续疲软。此外，北京、上海的新房交易状况环比有了明显改善，如北京最近一周新房交易量达9.14万平方米，较前一周上涨47.90%；上海最近一周新房成交面积约22.75万平方米，环比前一周增幅为53.08%。不过这样的周成交量与2013年的年均周成交面积还有一定的差距，并未恢复到之前的正常水平，弱市特征明显。

　　官方公布的数据也从另一个方面说明，当前的市场弱市特征异常明显。2013年1月，70大中城市价格整体变化幅度不大，但内部分化明显加剧。主要表现在以下几个方面：首先，价格下调城市数量大幅增加，哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列，尤以二手住宅市场表现更为明显；其次，涨价动力减弱，一线城市一、二手住宅市场价格涨幅全部出现回调，包括北京、上海等在内的一线城市，增幅已连续三月下滑；再次，高库存城市率先出现降价，如杭州等。“需求减弱、价格涨幅收窄甚至出现下跌，这表明已经进入弱市状态。”有业内人士如是说。

　　导致市场出现这种变化的原因在于，除了调控政策持续收紧之外，另一个不可忽略的因素就是流动性收紧，导致购房需求释放缓慢，进而导致部分城市库存压力突出。而开发商“以价换量”的降价动作又会增加购房者的观望情绪，由此可以预见，当前的弱市状态在短期内不会结束。

　　楼市真会崩盘吗

　　杭州、常州甚至包括襄樊等地的降价现象，到底只是近期出现的一点“杂音”，还是会成为中国楼市掉头向下的前奏？

　　针对杭州出现“马年第一跳”现象，业内人士指出，当地高房价、高库存风险逐渐凸显，在需求规模较小且增长乏力的情况下，房企调低销售价格的举动不难让人理解。数据表明，目前杭州可售商品住宅套数高达11.3万套，按照目前的销售速度估算，需要将近24个月才能去化殆尽。

　　杭州楼市降价现象已经在本城市内开始传导效应，其他城市会否跟风？链家地产分析师张旭分析指出，虽然此次降价风波不同于2011年底房企因资金链条吃紧而被迫降价，但在情况相近的城市间，同样具备传导效应。如同为二线城市的合肥，以及三线城市中的宁波、青岛等，甚至包括四线城市中的徐州、舟山等，都面临着供大于求的尴尬局面。

　　楼市会崩盘吗？近期关于楼市会否崩盘的争论很多，有人列出当前存在的一些现象，如市场销售不旺、市场有价无市、银根收紧、抛售现象频出以及大亨撤资等五大“证据”，表明楼市已离崩盘不远。也有市场人士表示这种论断言过其实，并不可信。而在本刊的采访中，不管是专家学者，还是业内人士，认为未来中国楼市面临局部调整的可能性很大，对“崩盘”的说法均表示否定。

　　德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，当前的信贷政策相对偏紧，成交量在春节期间出现明显回落，并且后市不确定性相对较多，因而开发商在近期选择降价回笼资金保证2014年的整年资金链。

　　当然，市场调整的范围会扩大。张旭进一步指出，预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三、四城市，价格调整的趋势还将延续，而一线城市尽管供需依然旺盛，但受大环境影响，释放能力或明显减弱，价格上涨幅度将持续降低。

　　也有学者指出，不排除少数城市出现泡沫破裂的情形，导致房价崩盘。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，如果未来市场调整幅度较深，不排除还有一些三、四线房价涨幅较大的城市，可能会步鄂尔多斯、温州的后尘。

　　而对于购房者来说，专家建议应该区别对待。对于一线城市的购房者，专家认为房价在短期内下跌的可能性较小，所以不必计较一时的涨跌，可根据自己的实际情况作选择。而对于部分供大于求的三、四线城市来说，由于回调的概率极大，则应该慎重一些。