史上首轮“限卖”政策来了 房价真的要跌了?

　　要说当下是史上楼市最严调控期，也不为过。

　　去年9月份至今，超过45个城市出台了140余次的房地产调控政策。限贷、限购、认房认贷又认离……政策这么严，但人们却倍感焦虑，仿佛“再不上车就来不及了”。

　　最近，政策又变了，这回限卖了！买了房子，需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让，这在历史上可以说绝无仅有。这时，投资者傻眼了，买房者纠结了。

　　目前，成都、厦门、福州、广州、珠海等超过13个城市已经出台限卖政策。这个狠招能否抑制炒房，接下去楼市走势如何，还会出现怎么样的调控政策？小巴采访了几位大头，来听听他们的分析。

　　丁建刚

　　浙报传媒地产研究院院长

　　限卖能让部分投资者望而却步

　　限价可能适得其反

　　2017年春节之后，中国一二线热点城市，商品房价格在严厉的限购、限贷、限价行政管制下，并未出现明显上涨。看似平静，市场却暗潮涌动。多地市场出现抢房的情况，恐慌情绪卷土重来。

　　中央政府和地方政府，甚至包括部分受一二线城市溢出的三线城市，都加强了调控措施。这些措施都从需求端进行围堵，可能会起一定作用，但是否能够在短时间内改变人们的恐慌预期，还很难说。

　　不过，限卖的措施倒是一个经济手段，将投资者的投资周期拉长，再加上期房等待的时间，可能会长达4到5年。这样的周期，能让部分投资者望而却步。这在其他国家和香港地区用过，被证明对抑制投资热情有一定作用。

　　改变人们的预期，不仅需要堵，更需要疏，不仅需要行政手段，更需要金融土地等经济手段。最近一段时间，住建部和国土部联合发文，对库存小于六个月的城市要加大土地供应力度。

　　中国银监会近日也强调，要把防控金融风险放到更加重要的位置。坚持分类调控，因城施策，防范房地产领域风险。特别强调了银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制。

　　这些政策，特别是叠加金融和货币政策后，可能会在未来的一段时间，改变人们的市场预期。而仅仅靠限购、限价、限售等行政性手段，未必能达到改变人们预期的目的。特别是限价措施，完全可能适得其反，而且会向市场传递了两个错误信号：

　　①现在是限价，政府不可能永远限下去，放开之日就是暴涨之时；

　　②开发商开出的、政府限定的价格，甚至比购房者自己预期的还低，进一步刺激了人们的购房欲望。

　　同时，地方政府为了完成限价的目标，采取了限制预售证发放等措施，使得青黄不接的市场，供需矛盾进一步加剧。

　　张大伟

　　中原地产首席分析师

　　今年调控多了创新措施

　　颠覆了过去的游戏规则

　　“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。

　　一定年限限制转让，可以有效地降低投机行为。执行“限卖”的是部分热点城市，楼市当前出现由投资需求引导的快速升温的异动，以及由此带来的供需失衡的现状。

　　楼市调控在继续，但今年调控多了很多创新名词、创新措施，很多颠覆了过去的游戏规则。其他最近会明显加码的政策是：

　　①最低指导价格上调：二手房对房价的影响越来越大，所以最低指导价格的上调直接影响税费变化；

　　② 限价：未来一年，很多城市的房价调控目标将是房价环比不涨，预期限价将力度非常大，包括现房的定价都有可能升级调控；

　　③ 限签：特别是高端项目，限制签约将非常明显地影响回款周期；

　　④限预售：预售难度越来越大，特别是地王项目，入市难度加大，而资金成本将成为巨大的压力；

　　⑤房产税时间表：很快会出现政策时间表，对购房者的心理影响将逐渐加大；

　　⑥房企融资：房企融资难度加大，预期资金收紧将继续增加，未来一年房企必须保证资金，融资需要考虑资金成本；

　　⑦土地出让模式转变，价高者得：从各地土地市场调控趋势看，溢价率限制成为趋势，房企资金链依然宽松情况下，后续土地出让模式会继续探索；

　　⑧收入证明的严格审核：将从过去的企业证明转变为个税证明；

　　⑨中介机构很可能从过去的双边代理变为单边代理。

　　郭士英

　　经济金融专家

　　限卖有冻结房产的意味

　　这轮调控会比以往任何一次都持久

　　如果说“限购”是被迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了，充分显示各地响应中央号召、坚决调控房地产的决心，应该是空前的了。

　　如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。有意思的是，一线城市还没有“限卖”，我猜测一线城市在权衡是不是该跟进限卖制度，或者在买卖税收方面加以调整。

　　给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。

　　这一轮房地产调控的持续时间一定会超过以往任何一次，目前还看不出结束的时间。而且很有可能，限购限贷会长期化、常态化。

　　这一轮的上涨，是2014年货币政策对新一届政府执政理念的自我违背，违背了“不放水”和“不要水分的GDP”，违背了“不走老路”和“战略定力”等，结果相继带来了股灾、汇贬和史无前例的楼市大泡沫。

　　前几年的政策大摇摆，从现在看，市场波动很大、结构继续恶化、教训非常深刻。可想而知，这一次的房地产调控和信用收缩，会持续较长时间而且不会轻易转向，否则各方面的成本和损失都会更大。

　　yevon_ou

　　资深地产投资人

　　有2-5年经验的楼市客

　　将获得额外溢价

　　如果说限购是压缩“需求”，限售就是压缩“供给”，且供给的数量和种类都会被压缩，以后开发商将成为唯一房源提供方。

　　有2-5年经验的楼市客，将获得额外溢价，是一个利好。因为限卖政策会影响市场上2-5年内可流通的二手房数量，从而造成价格进一步升高，因此竞争对手正在逐渐消失。

　　楼市的本轮调控多了两种新武器：“限售”和“分区限购”。预期这很快会在全国大规模流行起来。

　　本轮调控政策的决策级别很高，没有五年不会扭过来。在当前局势下，我的建议是：不要再观望，立刻就买房。