房地产税再传大消息！高房价真怕的是这4招

　　这两天，“中国经济周刊”一篇关于房地产税的报道（截屏见下图），登上财经媒体的头条。记者采访了北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文，透露了以下重要信息

　　1、房地产税法草案已经基本完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议；

　　2、从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事；

　　3、刘剑文预测：按照中央的部署，房地产税应该是在2020年前实施。还有4年时间。

　　虽然刘剑文是房地产税重要的知情人、参与人，但他的说法是不是准确、可靠，仍然有待观察，因为变数太多。

　　房地产税是“税收法定”原则确定之后，中国即将开征的第一个重要税种，万众瞩目，多方利益博弈，所以注定充满了悬念和曲折。

　　所谓“税收法定”，就是由“立法者”决定开征新税种和如何征收。“立法者”，在现代社会里就是民意机构，也就是全国人大。“税收法定”原则最早诞生在英国，是王权与贵族、平民权利博弈的结果，可以追溯到1215年的《大宪章》，以及1668年的《权利法案》。

　　2015年3月15日是一个历史性的时刻，“税收法定原则”终于写进了中国的法律：

　　十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定，其中第八条规定“下列事项只能制定法律”，包括了11个事项，其中第6个事项是“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”。

　　据当时官方媒体报道：2015年3月之前开征的18个税种中，只有3个通过了人大立法，其他大部分由国务院依据授权制定暂行条例。至此，国务院决定如何征税的时代终结，税收的立法权重回全国人大！

　　中国的商品房被人为分割为两部分：土地和建筑物。你买了一套房子，只是拥有建筑物的产权，下面土地向国家租来的，一般租期是70年。但由于存在开发周期，你在一次性支付70年土地使用费之后，获得的土地使用权往往会缩水几年、十几年。

　　现在，国家要来收税了。这个税不仅是针对房子的，还针对土地，所以叫“房地产税”。争议就出现了：我租的土地，而且一次性支付了租金，为什么还会有税？这个问题，其实就是房地产税降生的最大障碍。

　　第二个障碍同样显而易见：制定草案和讨论草案的人，绝大多数都在中心城市拥有一套或者多套住房。所以，在上海等试点房产税的城市就出现了很奇葩的现象：你的房子如果买的早，即便有100套也不用交税；如果买得晚，对不起，只要符合条件，一两套就要交税。

　　抛开法理上的争论、个人利益上的纠葛，还有一个征税的目的问题：

　　1、官方的主要目标是，在土地财政即将终结之时，给地方政府找一张“长期饭票”；

　　2、未购房者的主要期望是：把房价降下来，让我们买得起房子。

　　说实话，这两种目标是很难一起实现的。房子是老百姓最大的资产，所以注定是最大的税源，古今中外历来如此。

　　你用脚趾头都能想明白：房地产税是直接税，需要纳税人主动交（不像间接税，隐藏在你买东西、加油、吃饭支付的账单里）。直接税就存在征收难度问题，以及巨大的征收成本。大家什么时候愿意主动交钱？当然是房价上涨或者稳定的时候。如果房价下跌，估计税务局要挨家挨户敲门了。

　　所以这个税种一定是先宽后严，也就是先制定一个非常宽松的征收框架，大量的人可以免征，就像个人所得税一样存在起征点，而且税率比较低。然后，再逐步看情况增加税率。但最终也很难“严”到什么程度，否则就会引起较大反对。

　　而且，房地产税一定不能打击房地产行业，让房价出现趋势性下跌，那样就会收不上来钱！

　　一线城市或许会有“累进制、惩罚性”的房地产税，但估计起征点比较高，比如从一个家庭的第四套、甚至第五套房子才开始加税率。要惩罚的，一定是极少数人。

　　中国的高房价问题，其实只在三四十个中心城市存在，绝大多数中小城市的房价已经跑不赢真实通胀了，将来将只有居住功能，而很少有投资价值。

　　长远看，控制房地产泡沫主要还是要从转变经济增长方式入手。我的看法是，根治中国大城市高房价只有以下几招，其他的都是表面文章：

　　1、建立真正的市场经济体制，减轻企业负担，激活民间投资活力，让做实业、创业的人能发财；

　　2、严管金融市场，让金融投资（股市、债市、期市、理财市场）更规范，更有信用，而不再总是给散户挖坑；

　　3、解决“人地错配”问题，增加大城市住宅供地。北上深2017年住宅用地又在大幅缩水，这样房价怎么能降下来？

　　4、经济发展模式变了，货币超发问题就可以解决，把“M2同比增速÷GDP同比增速”降低到1.2倍以内，以前长期是2倍，个别年份是3到4倍，近期是1.7倍。

　　上述四个问题不解决，中心城市的房价永远降不下来。而且每次遇到经济困难，就是房价“以人民币计价”大涨的机会。最终，资产泡沫问题只能靠人民币汇率贬值来缓解。