熊志坤：调控不是把房地产市场打下去

　　9天，21城。这一轮涉及北上广深一线及部分热点二三线城市的调控名单，掀起了新一轮调控飓风。政策将对市场各方产生哪些影响？以往越调越涨的楼市怪圈能否走出？

　　和讯房产近期将陆续邀请业内专家、行业机构、项目操盘者共话调控风暴下的楼市走势。本期，和讯房产对话第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤。

　　熊志坤表示，就北京（楼盘）市场而言，除投资需求外，调控政策将令刚需和改善型购房需求短期内受到明显抑制，预计第四季度成交量将有明显回落，成交价格上涨幅度或将有所放缓。

　　“新政将影响市场整体开发商的信心，加上2016年以来宅地供应有限导致纯新盘供应有所放缓，在此情况下未来一段时间一手住宅供应量有可能继续回落。” 熊志坤说。

　　此外，在熊志坤看来，一个值得关注的问题是，住宅市场限购后，商铺和写字楼市场会迎来机遇。

　　和讯房产：您如何判断9·30调控新政对明年北京市场的影响？包括对房企心态的影响会是怎样的？

　　熊志坤：政策对需求的抑制是非常明显的，但政策也提到要加大土地供应，特别是住宅用地供应，预计，明年房价继续保持快速增长的动力不足，销售量也可能下降。对开发商多少会产生一些影响，比如企业拿地会受一定影响。如果，房企手上有房子，捂盘惜售的可能性不是很大。另外，房企采取价格优惠促进销售也是有可能的。

　　和讯房产：土地市场会不会出现明显降温？

　　熊志坤：土地市场热度降温是完全可能的。因为调控政策本身就是控制房价过快上涨，土地占房价很高的一块成本。比如现在有城市推出“控地价限房价”政策，就是想避免再出现地王项目。房企将很难通过纯粹拼地价拿到地，因此，需要通过调整策略,在确保利润的基础上，获得土地。

　　和讯房产：您是否认为随着调控的深入，未来将迎来一轮房价下行？

　　熊志坤：从过去10年的调控趋势看，政策出台后，没有对房价有明显的下降影响。从政府的角度说，调控是稳定市场，控制房地产过热，这是政策很重要的目标。如果现有政策能达到目的和见效，政策也不会出台更加严厉的政策，政策出台的目的是控制房价过快上涨，并不是把房地产市场打下去。

　　未来的市场走向，整体市场可能增长放缓，特别是一些政策性用房的供应会拉低房价。但也会存在有些楼盘价格会上升，特别是自住型或者刚需性的产品，受政策影响小且更受购房者青睐。

　　和讯房产：北京市场收紧，会对环京周边产生怎样的影响？

　　熊志坤：廊坊今年4月份曾出台限购政策，但对市场影响不是很大。北京此番政策进一步收紧后，会有些需求外溢到环京周边。但是这取决于这些周边城市短期内房价会不会上涨太快。如果上涨太快的话，这些地区也有可能跟进出台严厉的调控政策。

　　和讯房产：调控将形成新的市场环境，会不会带来新的市场机会？

　　熊志坤：之前的热点城市出台政策之后，导致房企在一些热点城市很难拿到地。但是一部分有潜在需求的城市会被挖掘出来，比如，没限购的三四线城市或热点城市周边城市，如果没有出台调控政策，市场又比较好，这样的城市价值就会被挖掘出来，甚至导致这些城市的地价房价出现上涨。

　　和讯房产：从个人投资者的角度看，住宅市场调控了，写字楼、商铺是不是会受到更多青睐？

　　熊志坤：住宅市场调控政策的出台，可能会使得一部分资产保值增值的投资需求转向写字楼、商铺。因为写字楼和商铺，不限购，收益还不错（租金收益差不多能达到住宅的两倍）。