魏东：刚需买房 什么时候入场都是机会

　　21城调控飓风掀起之后，日前，央行就房地产信贷开启行动。要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。这一轮楼市新政将对市场各方产生哪些影响？以往越调越涨的楼市怪圈能否走出？

　　和讯房产近期将陆续邀请业内专家、行业机构、项目操盘者共话调控风暴下的楼市走势。本期，和讯房产对话戴德梁行北中国区研究部主管魏东。

　　魏东表示，即使热点城市政策收紧，需求也很难溢出到三四线城市。在目前的经济形势下，国家经济对于房地产高度依赖，因此房地产市场的过冷或过热都会引起政府的强烈关注，前段时间的过热导致了政府对市场的高度警惕，在这种情况下多个城市出台调控措施，不过，这并不是政府希望打压房地产，于此相反，政府是试图让房地产市场在一个更为健康平稳的水平来发展，因此，从这个角度来说，整体市场的成交会冷下来，但是价格不会有太大的变化。

　　此外，魏东还建议，对于刚需买房者而言，什么时候入场都是机会。

　　和讯房产：目前，三四线城市的出清周期由26个月变为22个月，但仍维持在一个高点上。随着这一轮一线城市和热点二线城市的调控政策收紧，会不会给三四线城市去库存带来一定的利好？

　　魏东：我认为，即使热点城市政策收紧，需求也很难溢出到三四线城市，对三四线城市去库存帮助也不大。去年以来，全国调控政策的普遍放开，政策的初衷是希望把需求挤到三四线城市，解决三四线城市的库存压力包括商业地产的库存压力。但资本是逐利的，上一轮政策并没有达到原来预期的效果，反而资本流向一线城市和热点二线城市，导致这一波的房价恐慌性上涨。虽然目前三四线城市出清周期从26个月降到22个月，但整体而言去库存的任务依然艰巨。最主要是三四线城市的需求不足，房企没有去三四线城市拿地的意愿。另外，三四线城市还面临人口流动问题，单纯仅靠本地需求消化库存比较难。另外，很多三四线城市也存在资本反向流动，转移到一二线热点城市的现象。

　　在一些一二线热点城市周边的三四线城市有可能出现资本的溢出效应，比如上海（楼盘）和深圳（楼盘）周边的三四线城市，这主要是因为城市群效应，但是除了这些地区其他三四线城市的去库存仍存在很大问题。

　　和讯房产：调控收紧形势下，去年下半年以来在市场高点拿“地王”的房企，现在心态是怎样的？

　　魏东：对于房企而言，政策一紧缩就意味着又到了现金为王的阶段。房地产开发企业已经过了黄金十年，企业的利润已经越来越薄，而市场对于房企的产品要求也越高，要做精品。对于产品做的好的大房企，经历了这么多年的调控，对于市场的变化是有准备的，这类企业通常不会有太大问题。但对于没有产品和资金实力的企业而言，原来单靠囤地获取利润的，会越来越难做。现在是一个整合和洗牌的过程。

　　和讯房产：就市场层面而言，在调控政策之下，您认为四季度市场走势会怎样？

　　魏东：从目前的情况看现在有流动资金枯竭的感觉，年底美国可能加息，国内流动性也会跟着紧缩。另外，从资本的二级市场看已经有回暖迹象。这意味着资金在慢慢往资本市场转移。通常情况下，房地产市场的走势会落后于资本市场，因此今年的第四季度由于调控政策的影响整个市场的成交会有较大幅度的下降，价格则维持在一个平稳的水平。整体市场的真正调整预计会发生在明年年中。

　　和讯房产：请您给买房者一些建议，现在是不是买房的时机？

　　魏东：如果对于刚需而言，什么时候买都是时机，因为是真实的需求所在，市场高低，影响都不大。以以往的经验，市场对于政策的消化期大约在三个月左右，之后的成交量又会上来，在这个期间多走走多看看多和中介聊聊，说不定能碰到一些急需资金的卖家急于出手手中房产。而对于投资需求，我的建议是可以再等等。这一轮的调控力度强范围广，对于市场的打击面还是比较大，加之目前整体经济走向不明朗，因此有可能过渡期比以往会更长。另外一个建议是大家可以看看商业地产，一线城市商住倒挂的现象一直存在，而写字楼则一直处于较为紧缺的状态。戴德梁行研究部今年三季度的数据显示，北京（楼盘）写字楼整体市场的空置率仅为5.8%，这意味着整体市场的需求还是非常强劲的。另外就租金而言商业地产的投资回报较住宅而言要高很多，因此对于追求长期稳定租金回报的投资者而言商业地产不失为一个好的投资渠道。