为什么80%的人错过楼市买入良机?

www.yingfu001.com 2016-10-31 00:27 赢富财经网我要评论

  上一次旺财专访观察楼市十数年的西峯,还是今年初国家降首付、降税,为楼市促销去库存而操碎心的时候。短短半年过去,却早已风向大变。楼市限购成为一阵风暴,热点城市悉数卷入其中, “降温”又一次成为关键词。密集调控到如今也有半个月过去了,旺财再次请教西峯。他认为,就算没有调控,市场也会在数个月后自然回落。但他也奉劝你别老想着抄底,去年的时候叫你买房你敢吗?楼市“买涨不买跌”的特性注定了80%的买房人总是在相对高位入场的,事实就是如此。

  这次调控更像是一次精确的手术问:你是怎么看这次密集出台的楼市调控政策的? 国庆期间出台的调控,其力度和密集程度,都是历届调控较为少见的。从过往的调控历史来看,原先的调控讲究中央控制,一刀切的举措比较多。此次调控,把调控职责下放到各地政府,一城一策。这和之前的调控相比,调控措施更加多样,调控手段更加灵活,调控力度也比较容易控制。看起来,这次更像是一次精确的手术。从调控的动机来看,显然前期一线城市和部分二线城市房价的快速上涨,带来中央政府的担忧。不但是担心这些城市的楼市因为房价快速上涨而不能持续,从而破坏三四线城市去库存的计划。另外,如果这些城市房价短期内快速冲高后下滑,原本也会为复苏中的经济带来不必要的麻烦。此次调控,应该说时机还是非常重要的。问:按照你之前在好有财的讲座中所说,30-40个月是一个房价周期,这一轮房价涨到现在是不是就要结束了?30-40个月的房价周期,是上海楼市在过去12年里呈现出来的短周期波动。这里有两个比较有意思的问题:第一,从全国看,2011年之后房价已经陷入一个4年左右的下行周期,但上海没有。上海是否会有一个7~8年的中周期调整,不好说。其从,仅从短周期看,本次楼市上涨的时间会超过历届。如果没有调控,市场也会在数个月后自然回落。原因很简单,购买力集中释放后市场也需要时间休养生息,房价也不可能直接涨到天上去。而限购的作用也比较有意思。房价高位限购减缓了购买力释放的速度,则有机会拉长周期。目前看,近期房价已经在高点,后市调整的可能性比较大。至于具体的短期市场预测,总是对错参半的,对于个人用家来说,重要的是真喜欢、买得起、能负担,简单的猜顶抄底,往往错的很多,意义很小。 围观群众已经失去低位进入的机会问:那么关注度比较高的北上深楼市,之后发展会跟以前有什么不同吗?从中央政府目前的政策来看,要严控包括北上深在内的超大城市的发展,限制土地使用,限制人口流入。目前看,许多当地政府出台的政策与此有关。更重要的是,这些城市进一步减少了土地供应。这都深刻的改变了这些城市以往发展的格局。这些限制,显然给这些城市新增人口的流入,建立了比较高的壁垒。换句话说,当初观望而非下手的围观群众,在犹豫中,已经失去低位进入城市的机会。 问:这样说来,只有北上深的周边城市似乎还能给一些进入的希望了,它们也恰恰是这轮房价上涨过程中最凶猛的地区之一,你是怎么看的?是的。很多周边地区都是4、5年不涨,突然一年间飞涨的。这个其实和这些大城市房价提升有关。很多人无法达到进入门槛,于是就在这些城市周边购房。由于供应无法跟上突然的增量,于是价格突涨就出现了。但其实另一方面讲,进入大城市并不一定需要以购房为必然因素。从数据上看,美国家庭住房拥有率65%,英国67%,德国53%,伦敦纽约等大城市自有率更低。租房是一个非常常见的现象。而买房必然是一个巨额投资的过程,原本不可能让每个人都负担。 80%的买房人总是买在相对高位问:买房对中国人来说还是意义重大,所以如果按照你之前对买房人的大致分类:投资、自住且预算富裕、自住但预算不富裕,这三类人在现在的时间点上你有什么买房建议吗? 房地产就是这样有趣的行业,大家都是买涨不买跌。去年我建议朋友买房的时候,几乎没有人买。而楼市运行至高位时反而成交量也大。所以说,80%的买房人总是买在相对高位的,事实如此。这也是为什么我说房价趋势的预测对个人来说意义很小的另一个原因。自住但预算不富裕的买房人,经过了20个月的犹豫,如果没买他们暂时已经买不起了。自住且预算富裕的买房人,大多数已经在去年房价起来的时候买了房,享受了这波财富上涨的乐趣。至于投资,他们现在可是政府打击的对象,同时也承担了相应的风险。对于他们,从事的是专业的行为,风险自负,我没有任何建议。


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