当房价只涨不跌深入人心

www.yingfu001.com 2016-10-04 13:06 赢富财经网我要评论

  2016年,一二线楼市的疯狂让我们有目共睹,各大城市“地王”频出,9月份上海人民还上演了一出离婚买房的“好戏”。人们一边抱怨房价高,一边奋不顾身的冲进楼市。同时,每个奋不顾身冲进楼市的人的心里也带着一份纠结:买了,跌了怎么办;没买,错过这个机会买不起了怎么办?

  前段时间,河南有一对做小买卖的大爷大妈,由于担心房价再度疯长超过自己的支付能力,就扛着自己做买卖攒下来的一麻袋的钱来售楼处买房,当然这一麻袋的钱并不是百元大钞,而是一元和五元的零钱。最后,售楼处抽调了数位员工才数清了这一麻袋的钞票,总共是三万块。

  中国的楼市自商品化以来还没有经历过大的调整,在没有下跌“参考史”的情况下,大家更愿意相信房价会继续上涨。从这件小事可以看出,房价只涨不跌的理念已经深入到了社会风险抵御能力最弱的群里。

  如今,越来越多的人开始相信房地产是被政府护着的一头倒不下的“牛”,尤其是一线城市的房价还将更加坚挺。然而,一个疯狂的市场最终会回归到原有的价值,不管这个回归的周期有多长,以及回归的方式是怎样,去年A股的股灾就是一个真实的例子,只不过它回归的方式有些不好看,是个硬着陆。

  泡沫肯定会被挤出,让资产回归到合理的价格,这个过程或许三年,或许五年,但方式不太可能是日本式的硬着陆,倒有可能是人民币计价的房价没有跌,但美元计价的房价则是大幅缩水。

  市场上不乏一些看空楼市后市的观点,从中我们也可以窥探出中国楼市存在的一些风险。

  一、中国购房者的还款负担已超过次贷危机时的美国人

  2011年~2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,而到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%。而日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%,资产泡沫破裂后,才逐步回到20%左右的水平。

  对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本,可见,中国人的负债程度之深,还款压力之大。

  二、上市房企净利润增长速度大幅下滑

  一线城市、部分二线城市地王频出,将土地成本抬升到新高度,甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。A股上市房企上半年净利润同比下滑的房企达到惊人的51家,且有6家净利润同比增长仅仅是因为亏损减小而已。频出的高价地块如果不能顺利“解套”,债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。

  三、一线城市高房价在人才市场造成劣币驱逐良币

  高房价已经将外来人口流入的门槛越抬越高,精英人才因为恶劣的居住生活条件而选择逃离,而简单体力劳动者本来就无意定居大城市,所以反而不会被高房价所吓退。人才的流失将降低经济增长的质量,而人口的规模和素质对于城市或经济体发展而言意义重大。

  四、货币“大放水”不会一直持续

  一方面,本轮实行的宽松货币政策初衷并非单独指向楼市,但在实操中却让重点城市楼市成了最大的得益者,还虹吸了其他实业的资金。另一方面,如果货币大规模放水,而实体经济依旧下滑,从而导致汇率大幅下跌,这是管理层最不愿看到的现实。未来通过温和的方式来让货币政策适度紧缩,这对楼市是一个重大的利空。

  总之,一句话:“钱多还是换点美元吧。”

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