不动产登记降息齐下 楼市楼股将转暖

　　昨日，《不动产登记暂行条例》正式实施，同时，上周六，央行宣布降息。记者发现，虽然昨日上午大部分楼盘未出现看楼客井喷，二手市场也未有即时反应，但买卖双方心态均发生变化。

　　有行业人士称，此次降息节省了购房成本，同时进一步改变了楼市预期，对于房企而言，降低了资金链压力。目前一二线城市房价下跌可能性极小，置业时间窗口已经打开。

　　二手市场上，业内人士预测，3月二手市场价量有望齐涨，但估计不会出现售盘剧增的现象，5月有可能再出现调整。而资本市场地产板块也将迎来明显的宽松预期。

　　“降息比我们想象中来得更早，对于房地产本身，包括楼盘的销售去化肯定是利好。”在听闻央行降息消息后，一位大型开发商内部人士喜形于色地表示。

　　昨日看楼客未现井喷

　　不过，记者向多个楼盘销售人士了解得知，昨日上午大部分楼盘并未出现看楼客井喷的现象，只是部分楼盘客流略升，而二手中介行也没有出现明显的客流增加。“今天天气比较寒冷，降息引起的利好也没有那么快呈现。”楼盘销售人员表示。

　　虽然没有出现看楼客井喷，但降息对楼市的利好将体现在房贷之上。记者计算得知，以贷款100万元，20年计算，如果按照基准利率计算，购房者可以减少月供144元每月，合计20年可以减少3.46万元的利息支出。而连续2次降息后，100万元贷款供楼20年，将比降息前减少利息支出超过9万元。但对于绝大部分已经在还贷款的购房者而言，这种优惠要等到明年年初才可以享受，而3月1日之后按揭购房则可以享受当下的利率。

　　同时，中原地产首席分析师张大伟表示，因为此前已经全面降准，银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加，“预计一线城市9折以下将成为主流，甚至有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。”张大伟表示。

　　一二线楼市房价

　　再跌可能性为零

　　此次降息也明显带来了楼市预期的转好。多位市场人士认为，目前一二线城市房价下跌的可能性极小，购房窗口已出现。

　　“信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。”张大伟表示。他预计，经过此次降息，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。而三四线城市因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。但市场依然会出现一次持续1~2个季度的不同程度回暖。

　　张大伟建议，只要是人口依然明显增加的城市，GDP涨幅依然超过8%的城市，房地产积压库存不超过15个月的城市，都可以选择在3月内考虑购房。

　　胡景晖则认为，随着信贷的进一步宽松，未来一段时间楼市将表现为库存消化速度加快、交易量回升、房价逐步企稳、楼市需求逐步释放，“对于购房人来说，在房价逐步企稳的未来一段时间，将成为较好的置业时间窗口。”而方圆地产首席分析师邓浩志则认为，降息刺激实体经济与股市，盈利水平的提升也将刺激2015年的房地产市场更加活跃。

　　资本市场

　　利好地产股

　　涂力磊认为，目前地产行业已经从政策拐点走向库存拐点，政策偏暖、推货上升、基数下行三重因素叠加下看好行业基本面上行，“通常在降息后第1个月和第3个月到6个月间，板块对A股超额收益能力最强。布局一线城市龙头公司弹性最好。”

　　“对于房地产板块股票是明显的利好，除了能够降低资金成本，促进销售，使房价上升之外，还可以降低股票的贴现率，利于股票的估值上升。” 南方基金首席策略分析师杨德龙分析称。同时，他认为，对于住宅类的地产股利好将更为明显。

　　二手楼市影响

　　现象一：普通业主不会突然转租为售

　　昨日起不动产登记制度正式实施，同日起金融机构一年期存款基准利率和贷款基准利率分别下调0.25个百分点。

　　市场买卖双方是否已有“动作”？中原地产小北路二分行资深营业经理李勤海告诉记者，目前还未有太多买卖客人前来咨询，仅有个别想了解现在买楼能有多少“着数”，每个月可以少供多少钱：“其实冲击不会太大。”满堂红市场研究部高级经理周峰认为。

　　刚刚进入楼市旺季的3月会不会因为这些好消息而放盘量大增？周峰认为，因为春节后是客户回流高峰，大部分业主会考虑先出租而不会一下子转为放盘销售。

　　现象二：有卖房需求的业主早已出手

　　有市场人士认为，不动产登记制度会促使很多业主“抛货”，增加二手市场流通量，而降息降低按揭成本，能促进消费，促使二手市场交投的活跃度。

　　不过，“不动产登记制度实施对市场不会有太直接的冲击，因为要卖的楼基本都已经卖了。”一个天河南的中介人士告诉记者，早在几个月前就有个别业主找到他们愿意比市场价低10%左右的价格出售附近某高级楼盘的大面积单位，“这个楼盘的位置很好，业主却愿意低价出售，而且是非卖不可，一卖就是两三套，这肯定与不动产登记制度有关。”但在2014年这些业主已把事情办妥了。

　　预测：大量抛售不会出现

　　从目前放盘的情况看，抛售物业的情况不多见。在年初会有个别因业主资金周转等原因急售套现的笋盘出现，价格略低于市场价，亦很快被市场消化。

　　“我不会因为不动产登记制度，或者未来的房产税而出售手上的物业。”孙先生手上有三套物业，但是却没有出手的想法，理由是目前他并没有选择其他的投资渠道，也不缺生活成本，拥有物业在他看来至少能够保值，而且即使拥有物业的成本增加，也可以被每年上涨的租金所抵消。

　　不过，一二手市场的价格可能因此出现分化。一手库存多，发展商不敢贸然提价，所以估计3月的目的还是想回笼资金、加快销售速度，而当3月消耗了一定数量后他们就可能提高售价，预计5月价格将比春节前提高5%左右。而二手业主在过去一年基本受到买家大幅压价的压抑，而且容易受到利好政策的影响，估计3月就会开始提价，而随着买家看楼频率的增加，二手成交价有望提高4%~5%，部分供应量小的板块价格有望上涨8%左右。