房贷新政带给我们什么 刚需买房时机或许已现(6)

理财周刊2014年第38期

　　央行、银监会放松限贷，鼓励刚需和改善型需求，正式从“行政调节”向“市场调节”回归，政策拐点显现，这将对未来楼市产生深远影响。这样的变化，也许意味着刚需购房者可以考虑择机入市，改善需求者可以巧妙换购。

　　9月30日，风传甚劲的房贷新政落地，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“930房贷新政”)，重新界定了首套房和二套房的认定标准，鼓励刚需和改善型需求。

　　以放松限贷为主要手段的第二轮刺激楼市消费措施的实施，表明了政府稳定楼市的强烈愿望。

　　限贷放松鼓励消费

　　随后，各地纷纷出台实施细则，力求中央的新一轮刺激政策能够落到实处。10月13日，央行上海总部宣布将“贯彻并落实‘930房贷新政’”，即对拥有1套住房并已经结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。此外，包括中农工建等四大国有银行在内的多家银行也纷纷出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。

　　从中央到地方，对楼市的微刺激政策还未停止。住建部、财政部、人民银行近日联合发文推出公积金贷款新规。据了解，三部委出台的住房公积金新规也有利于刚需购房者降低购房成本，提高购房能力。虽然公积金新规效果有待观察，但与房贷新政形成的政策“组合拳”无疑有利于释放购房者的观望情绪，提振市场信心。

　　地方政府的微刺激手段也有不少。比如，前不久宁波市出台文件称，毕业10年内在宁波购房的大学生买房可以享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠政策。武汉等地也调整了当地的公积金政策。

　　政策拐点影响深远

　　随着房贷新政的推进与实施，我们可以清晰地看到，房产调控政策的拐点已经显现。楼市政策开始转向，以前中国房地产市场的调控更多是用一些行政手段，现在逐步减少行政干预，更多让市场发挥调节作用。这样的变化，势必对未来楼市走势产生深刻影响。

　　最近一轮调控始于2010年，并在2011年得到强化，当年1月，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，以限购、限价、限贷、限外等政策全面升级并形成“组合拳”，开始全面向楼市施压，随后还不断出台新的政策进一步抑制需求，最终在2014年流动性匮乏的时候，楼市需求出现下滑，并由此导致市场预期的转变，进而形成当前这种局面。

　　目前我国经济发展速度放缓，根据国家统计局公布的最新数据显示，三季度GDP放缓至7.3%，创5年半新低。在这样的大背景下，房地产市场不可避免受到影响，发展速度也会随之下降。但我们应该看到，政府已经出台了一系列鼓励住房消费措施，这为楼市注入了“正能量”，并为保证未来楼市平稳发展，带来了诸多积极影响。

　　刺激政策可能还不止这些。有专家甚至预测，如果10月地产销售状况改善不明显，政府有可能继央行后，会考虑祭出2008年金融危机时财政部的减税大招：个人住房转让营业税免征时限由5年恢复至2年，并由此引出第三轮刺激政策。

　　国家统计局新闻发言人盛来运在10月21日的新闻发布会上也表示，近期，一些地方包括有关部门放松限购、限贷政策，这是政策在向市场调节回归。以前房地产市场的调控更多地是用一些行政的手段，现在放开限购也好、取消限贷也好，实际是减少行政的干预，更多地让市场发挥调节的作用，这是符合改革的方向的。

　　银行执行房贷新政各有不同

　　根据央行和银监会《通知》精神，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。可以看出，这并不是一份强制性文件，“具体由银行业金融机构自主确定”的表达给了各银行比较大的空间。换句话说，新政落不落实、如何落实还看银行的做法。

　　继央行发文之后，包括建行、招行、兴业、中行、华夏在内的多家银行总行纷纷发文表明态度，响应央行政策。不过同样的问题是，总行的文件也并非强制性，具体业务如何操作要由各地分行说了算。

　　目前多数银行认贷不认房，但即便符合“首套房”标准，想要获得优惠利率也相当困难。

　　房贷新政影响将逐步显现

　　新一轮刺激政策给楼市带来了非常明显的影响，成交状况在复苏，持续升高的库存压力暂时得到了缓解，甚至连谨慎的开发商也表现得较为乐观起来。

　　当然，人们担心的房价不会因此飙升。不过需要留意的是，三、四线城市观望情绪还是比较浓厚。

　　政策的效应还会持续发挥，后续房地产市场的趋势还要继续观察，因为央行的政策在9月30日才推出来，所以政策的体现还要有一个过程。

　　刚需买房时机或许已现

　　中国楼市带有强烈的政策市特色，因此在当前政策拐点已经显现的情况下，由抑制需求转变为鼓励消费，这说明购房时机已经出现，不管是刚需还是改善型需求，都可以考虑择机入市。

　　目前市场之所以处于低迷态势，除了跟宏观经济下行有关，同时还受到今年上半年流动性收紧的影响，在多重因素的综合作用下，导致市场交易活跃程度降低、库存高企。但从长远来看，中国楼市并未走到尽头，市场需求仍然真实存在，这是因为我国的城镇化进程仍然方兴未艾。国家统计局公布的数据显示，2013年我国城镇化率为53.7%，与西方发达国家有不小的差距。可以预见，城镇化进程的推进，意味着会产生稳定的住宅需求，而这则是未来楼市发展的基础。

　　楼市暂时的低迷，不改长期向好的趋势。从目前看来，虽然获得7折优惠利率的可能性相对不大，但由于申请房贷的难度已经降低，以及放款的速度有所加快，对于那些已经具备购房条件(比如首付款已经筹集完毕)的刚需群体来说，可以考虑出手；而从某种程度上来说，新政对改善型需求的扶持力度更大，不仅降低了入市门槛，同时购房成本也有所降低，因此现阶段也可以积极行动起来，根据自己的实际情况来规划换房步骤。当然，对于投资者而言，尤其是房产占比超过八成以上的投资者，则可以适当考虑趁目前市场交易活跃程度提高的机会，出售部分物业，调整自身资产结构，使之更为合理。

　　需要注意的是，对于不同市场还是应该区别对待。有专业人士分析指出，一线城市属于外向型市场，市场需求长期处于旺盛状态，所以趁现阶段市场低迷时期买房，有望买在阶段性底部；中心城市和部分重点城市，房价虽然存在一定回落空间，但幅度不会很大，而且假以时日也会回升，所以只要选对项目，风险也在可控范围之内；但对于少数三、四线城市，以及靠资本推动的城市，则应该等到风险释放之后再出手，这类城市需求已经严重透支，或者房价泡沫成分过大，即使之前房价已经下跌，但仍然没有跌到位，所以还需进一步观察

　　

　　房贷新政带来哪些影响

　　新一轮刺激政策给楼市带来了非常明显的影响，成交状况在复苏，持续升高的库存压力暂时得到了缓解，甚至连谨慎的开发商也表现得较为乐观起来。当然，人们担心的房价，不会因此飙升。

　　成交开始回暖

　　新政对楼市已经产生了实实在在的影响，主要表现在市场交易活跃程度的提高，近期交易量有了明显回升。不过需要留意的是，三、四线城市观望情绪还是比较浓厚。

　　房贷新政对一线城市市场信心的恢复作用最为明显。根据中国指数研究院公布的市场监测数据显示，在10月12日~19日一周中，一线城市成交量环比出现明显回升，成交面积突破百万达到108万平方米，同比增幅约80%。其中北京增幅最为明显，环比大增134%。上海、深圳、广州等城市也出现了50%以上的增幅。

　　受新政影响，重点及二线城市的交易活跃程度也有了明显的改善。数据表明，以武汉、长沙、济南、青岛等为代表的16个监测城市，在此前一周成交量达到279万平方米，环比增幅达到34%。其中长春、济南、厦门、宁波等城市增幅最为明显，超过50%(具体可见下表).

表部分城市住宅成交情况(10月12日~19日)

数据来源：中国指数研究院

　　三、四线城市的成交状况虽然也随之回暖，但幅度较小。监测数据显示，在此前一周内，一、二线城市累积成交面积回升明显，整体增幅超过20%，一线城市甚至接近3成，但三线代表城市的回升幅度则明显要小得多，只有10.2%，明显小于前者。

　　市场交易活跃程度的提高，得益于新政的出台，使得部分改善型需求加速入场。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，多家银行房贷执行细则陆续落地，使得改善型需求的购房成本大幅降低，因此加速了这部分购买力的释放，进而促使市场活跃程度提高。

　　三、四线城市缘何表现得不温不火，专家认为主要原因在于三、四线城市的供需状况已经严重失衡。中国房地产数据研究院执行院长陈晟举例说明，一些小城市的人口总量只有40万人左右，但却建造了可容纳100多万人口的商品房。

　　库存压力缓解

　　新政对缓解当前过高的库存压力，也在开始发挥作用。

　　数据表明，截至2014年10月19日，中国指数研究院监测的包括北京、上海、南京、苏州等在内的17个主要城市，库存总量较一周之前(10月12日)环比下降了0.49%，幅度虽然不大，但其积极的一面，就是库存已经达到顶部并出现回落趋势。

　　其实，在9月底之前，全国楼市库存压力处于持续上升过程中。上海易居房地产研究院跟踪监测结果显示，截至9 月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167 和4052 万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势(如下图).

图一、二、三线35个城市新建商品住宅库存量变化情况

来源：上海易居房地产研究院

　　分析人士指出，9月份库存的持续上升，跟市场供应增加与需求并无明显改善有着极大的关系。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，进入8月份以来，二线城市纷纷跟进限购政策松绑，同时还出台各类刺激消费的做法，这调动了当地开发商的推盘积极性，导致供应量增长。但9月份的交易量却并未出现明显回升，因此库存量进一步抬升。

　　而在10月份前三周，开发商推盘速度并未减慢，在这种情况下，库存出现回落，表明市场人气已在慢慢攀升。

　　至于库存过高问题是否就此迎刃而解，专家表示还需进一步观察。数据表明，截止到9月底，包括北京、上海在内的35个新建商品住宅存销比为17.7个月，这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能完全消化现有库存。该数值已经超过了15个月的警戒线，处于库存高压阶段。目前房贷新政在悄然改变这种现状，但能否一举扭转当前局面？广州知名房地产专家韩世同在接受本刊采访时表示，这还要看银行支持力度的大小。他指出，当前银行利率已经实行市场化，再要求银行给予房贷利率折扣，已经有些勉为其难了。在这种情况下，银行会不会持续支持，很难下结论。

　　投资热情回升

　　新政的实施，也刺激了开发商的投资热情。

　　就在房贷新政出台半个月后，北京出让了两幅地块，其一是门头沟区永定镇(南区066号)地块，起始价25亿元，成交价达33.8亿元，溢价率为35.2%；其二是门头沟区永定镇(北区066号)地块，起始价为43.5亿元，成交价达59.7亿元，溢价率为37.2%。在此前长达半年已习惯于底价成交的土地市场上，这样的表现显得有些突兀。此外，上海挂出“董家渡地块”，起始价高达248亿元，对于这幅有望冲击国内“地王”的地块推出，其时机选择也颇有讲究。

　　其实，我国房地产开发投资在今年2月份经历“断崖式”下跌之后，虽然在恢复过程中，但幅度不大。前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。9月份，房屋新开工面积同比下降0.2%，其中，住宅新开工面积同比下降6.2%。此外，前三季度，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1~8月份扩大1.4个百分点。

　　严跃进表示，从全国房地产投资同比增幅走势看，虽然目前在持续走低，但预计在第四季度，随着市场信心的提振和房企资金面的改善，房企投资热情将逐渐恢复。所以基本可以判断，随着第四季度成交水平的逐渐抬升和去库存压力的减缓，房企的投资热情会加大。对于部分重点房企来说，今年整个销售业绩并没有一落千丈，那么最有可能在土地市场、资本市场上谋求新的扩张动作。

　　房价难以上涨

　　新政不会促使房价反弹，更不会导致房价大涨。

　　近日，青岛绿城项目6.5折打折促销，引发万科、中海等房企跟风降价。其实，从目前来看，降价打折已经不再是秘密。从记者掌握的一份资料显示，近几个月以来，全国范围内降价楼盘数量在持续增加，同时降价幅度也在震荡上行。根据世联行房地产研究机构对包括“北上广深”等一线城市在内的24个重点城市监测结果表明，截止到9月26日，共有525个楼盘降价，较8月底增加了两成多。此外，大幅降价的楼盘数量也明显增加，结果显示，截止到9月底，共有123个楼盘降价幅度超过15%，较8月底增加了27个。

　　专家分析指出，当前“以价换量”已经成为市场共识。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，持续低迷的市场态势，让开发商意识到，“以价换量”成为目前最为务实的选择，加快产品去化速度以回笼资金，成为今后一段时间房企的第一要务。目前市场交易活跃程度虽然有所提高，但在库存压力并未减轻的前提下，开发商不敢轻易涨价。

　　而现实情况也确实如此，从目前各开发商销售任务完成情况来看，除了恒大、万科、中海、融创等之外，大多数还需为完成目标而竭尽全力。数据表明，目前包括绿地、保利、碧桂园“千亿级”企业，目标完成率不到70%；龙湖、金地、远洋、首创等企业，目标完成率才刚刚超过50%。面临这种情况，利润显然已在其次，完成业绩指标才是主要任务，所以可以初步判定，开发商在短期内并不具备调高房价的动力。

　　房贷新政出台银行如何操作

　　银行房贷有没有放松？对于首套房的认定是不是较过去有所宽松？贷款人能否获得折扣利率？

　　最近，有关央行调整房贷政策，对改善型购房贷款需求给予支持的消息成为大家关注的焦点。不过，一些有意购房者在向银行咨询后发现，房贷政策似乎并没有宽松很多，而要获得折扣利率更不是件容易的事情。

　　那么，到底当前的房贷政策如何呢？

　　央行发文表态积极

　　9月30日，中国人民银行下发《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》).

　　《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　可以看出，《通知》对家庭合理的住房贷款需求表示出积极支持的态度。不过要注意，这并不是一份强制性文件，“具体由银行业金融机构自主确定”的表达给了各银行比较大的空间。换句话说，新政落不落实、如何落实还看银行的做法。

　　“首套房”认定标准有松动

　　我们了解到，继央行发文之后，包括建行、招行、兴业、中行、华夏在内的多家银行总行纷纷发文表明态度，响应央行政策。这也使不少有购房意愿者欢欣鼓舞，似乎看到了房贷利率打折的信号。不过同样的问题是，总行的文件也并非强制性，具体业务如何操作要由各地分行说了算。

　　为了弄清当前执行何种房贷政策，贷款利率有没有松动，10月20日，记者以购房者身份走访了沪上多家银行。得到的反馈可谓基本都是，房贷政策最近不太好说，变化随时会有。多数银行目前认贷不认房，但即便符合“首套房”标准，想要获得优惠利率也相当困难。

　　在记者走访的银行中，婉转拒绝的是平安银行。“我们现在基本都不做房贷业务，如果你需要购房，最好到大银行问一问。而且最近政策比较多变，大银行的调整会更快一些。”平安某支行工作人员建议记者换一家银行试试。

　　在工商银行的两个支行网点，记者均被告知，虽然他们听说了央行下发文件，但目前的执行情况仍然没有放松，也就是既认房也认贷。即便贷款已经还清，只要名下有房，再购就算二套。不过工作人员也表示，后续可能会有文件下发，只是具体规定尚不得而知。

　　相对来说，建行、农行、中行、招行、民生、浦发等银行的政策要宽松一些。这些银行支行的工作人员均表示，当前房贷政策较过去稍松一点，可认贷不认房。如果名下有房产，贷款已经还清，那么有机会被认为是“首套”。

　　建行与农行工作人员告诉记者，能不能认定“首套房”与接下来想要购买的房产有一定关系。因为央行《通知》所表达的意思，是对“普通住宅”放宽贷款标准，所以如果购买的是普通住宅，首付最低仅需三成，而如果购买的是非普通住宅，那么视为“二套”，首付的比例可能还会在七成，购房者仍然需要筹措比较多的首付款，利率当然也会有不同程度的上浮。

　　对于记者提出的房贷政策似乎并未放松的疑惑，中行工作人员解释说，央行的《通知》其实是对部分购房需求的放宽，而非全面放开。最受惠的人群是，本来名下有一套住房，贷款已经还清，现在出于改善住房的目的想要再买一套普通住宅，那么就能从原来被认为的“第二套”住房变为现在的“首套房”，首付比例可从七成降为三成，利率也能降低。而从目前市场的反馈看，的确有一些购房者因此受惠，大大减轻了购房压力。

　　在咨询中，不少银行工作人员提醒记者，目前是政策的多变期，这一周执行的政策到下一周可能又会不同。而且每位客户的情况各有不同，还要结合是否与父母共同有房、婚后是否购房、最近一次购房是否早于限购政策出台前等等条件作判断。因此，如果购房者被告知现下能享有比较优惠的待遇，最好快点行动，今后政策是紧是松谁都说不准。

　　利率优惠不好找

　　在提到房贷利率时，几乎所有银行均表示没有优惠。“就算是‘首套房’，也不可能真的做到7折优惠，我们只会对优质客户，存款或是理财产品达到一定金额，同时期限比较长的给9.5折。”某银行工作人员告诉记者，要想获得优惠利率，至少需要在银行存款达到3个月以上，或是购买中长期理财产品，金额达到100万元。同时，贷款人的工作需要是银行认为“优质”的类型，比如企业高管等，否则，最低也就按基准利率执行。

　　实际上，要银行执行7折标准的确有点困难，因为这是笔亏损买卖。现在，5年以上定期存款利率为5.225%，而5年以上贷款利率为6.55%，如果贷款利率打7折，等于只有4.59%，比存款利率还要低。因此，有银行专家认为，优惠利率未来在9折至95折范围内的可能性比较大。

　　沪“标准住宅”条件太严格

　　无论是央行的《通知》，还是各分行的房贷细则，都绕不开“普通住宅”的评定。但在上海地区，“普通住宅”的标准是比较严格的，房屋面积必须在140平方米以下，内环内低于330万元、内环外环间低于200万元，外环外低于160万元。

　　根据有关统计，10月15日前，上海市一手房可售面积是1253万平方米，其中普通住宅面积为211万平方米，仅占比六分之一。所以，要想在市中心买到一套“普通住宅”，难度可想而知。

　　相关链接：各地房贷政策

　　厦门：厦门银行、邮储银行厦门分行已发布房贷细则。邮储厦门分行明确，还清首套房贷再贷款算首套，最低首付比例30%，优质客户贷款利率可享基准利率下浮2%。

　　杭州：工行、邮储银行、浙商银行房贷细则落地。其中，邮储银行最给力，最低能申请到9折的贷款利率，不过有两条规定：第一，无论之前贷款购买的是一套房还是多套房，都需要还清所有购房贷款；第二，放款时间要推迟到明年初。另外，中行、交行等银行也推出了房贷细则，最低利率可申请到9.5折。

　　重庆：中信银行重庆分行推“感恩1945”活动，只要贷款结清再购房，可认定为一套房。通过“中信房抵贷”，最长可贷款30年、最高9成贷款额度。而“存贷宝”产品，其实是一项“抵扣贷款利息”服务，银行将客户存入的活期存款视同为提前还款来抵扣贷款本金，银行定期将因抵扣这部分本金而减少的贷款利息支出返还给房贷客户的还款账户，若按最大收益计算，房贷利息最低可打“4折”。

　　深圳：中行、建行、招行、工行、农行、广大、民生等银行新政落地，均“认贷不认房”，但同时执行深圳的限购政策。利率方面，大部分银行的首套房贷利率处于9.5~基准利率之间，且不少实行“一盘一策”，根据客户资质决定。

　　改善型需求可以出手

　　房贷新政鼓励自住型消费，刚需和改善型需求都将因此而获益。相比较而言，改善型需求获利更多，故可以考虑在现阶段换房，改善居住条件。而对于投资者来说，也可以在市场好转之际抛出房产，优化资产结构。

　　改善需求受益颇多

　　房贷新政调整为“认贷不认房”，明显有利于改善型需求。

　　文件第二条重新强调了此前首套房贷款政策，即首付比例最低30%，下限为基准利率的0.7 倍。而对于已有一套住房，但已结清贷款的家庭，再贷款购房按首套房政策执行，相比调整前“认房又认贷”政策，首付比例最低限从六成下调至三成。

　　对于这样的变化，其直接作用就是使得购房门槛大幅降低。尤其是对于之前买过房的人来说，意味着重新获得了购房机会。此次的调整已突破2011 年“国八条”二套房首付比例最低限为六成的政策。卫民不动产营销智库总经理蔡为民表示，此前房贷政策，要求买过房的人再次购房时，首付比例达到六成，这对大多数人来说，难以实现，因此导致大多数改善型需求被硬生生排除在市场之外。

　　表信贷政策调整前后对比

购买二套住房	调整前	调整后
有贷款记录，未还清贷款	首付70%，利率1.1倍以上	首付70%，利率1.1倍以上
有贷款记录，已还清贷款	首付70%，利率1.1倍以上	首付30%，利率0.7倍以上

　　那么，央行房贷新政到底对改善型需求产生了怎样的影响，我们从以下两个方面来进行分析。

　　其一是降低购房门槛。如王先生有过贷款记录，而现在想要改善居住条件，购置一套300 万元的普通住房。如果按照之前的信贷政策，王先生需要筹集210 万元的首付款，这对他来说困难重重，所以只能放弃该想法。但根据房贷新政，王先生只需筹集90 万元的首付款，便可以出手买房了。

　　其二是降低购房成本。比如钟先生之前贷款买过房，再次买房时还要贷款200 万元。按照之前的信贷政策，钟先生属于“二套房贷”，利率最低需要上浮1.1 倍。按照当前6.55%的房贷基准利率，还款期限如果为20 年，那么连本带息共需向银行归还378 万元。而根据房贷新政规定，即使是按照基准利率执行，钟先生也可以节省19 万元；如果能够申请到8.5折利率，则可以节省46 万元。

　　不必苛求最大优惠

　　虽然央行重提7 折房贷利率，但就目前情形而言，很难获得如此巨大的优惠，所以专家建议购房者应该摆正心态，不必为无法获得7折优惠而纠结，进而错失购房时机。

　　专家分析指出，银行不会做亏本买卖，因此7 折利率在目前几乎不可能被执行。据了解，目前商业银行5 年期以上贷款的基准利率为6.55%，7 折利率就是4.585%，而5 年期定存基准利率为4.75%，相比之下要高出一点。此外，不少银行发行的银行理财产品收益率也接近5%左右，比7 折利率也要高出0.4 个百分点。由此看来，银行如果发放7 折利率铁定是亏钱的。

　　首套房利率不会很低。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授估计，此前通行的8.5 折优惠利率也可能难以获批，原则上仍会执行基准利率，对优质客户最多可以优惠到9.5折。

　　另外一方面，银行目前仍然面临贷款额度不足的问题。如果流动性不足的问题无法解决，银行也不可能给予购房者更高的房贷优惠。虽然央行、银监会提到，鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放，尤其是专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。不过专家认为，该办法还有很多局限性，难以解决实际问题。此举可以释放约10 万亿元资金，貌似能够解决银行流动性不足的问题，但问题在于，我国的金融市场并不成熟，尚不具备推行MBS 的条件。在这种情况下，能够顺利申请到房贷，已属不易，如果还希望获得更高的折扣，显然难度不小。

　　当然，对于一些有望进一步松动的政策，购房者还是可以考虑稍作观望。整体而言，一线城市尤其是上海的房贷新政限制较多，使得受惠面有限。央行上海总部宣布“贯彻并落实‘9?30 房贷新政’”，即对拥有1 套住房并已经结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。但问题在于，上海现行的普通住宅认定标准已经两年未作调整，标准过低，这导致受惠面极小，也就意味着政策几乎关闭了二套房政策优惠的大门。

　　考虑到上海普通住宅标准在未来很有可能会调整，对此专家建议购房者作“两手准备”，在考察目前符合普通住宅标准物业的同时，还可以同时选择有望被划进普通住宅的物业，一旦近期新的标准出台，便能立刻“换挡”。

　　而反观其他地方政府，扶持力度明显要大得多，很多地方政府出台各种各样刺激政策，来倒逼银行。最典型的要数四川，银行贷款给予优惠，同时政府还给予补贴。再比如北京，已经在日前调整了普通住宅标准，力图使得政策覆盖面扩大。

　　投资者应该“换筹”

　　考虑到改善型需求的释放，将带来结构性的机会，市场交易活跃程度会回升。所以对于手中掌握大量房产的投资者来说，可以考虑出售部分房产，以优化资产结构。

　　从投资回报来看，持有房产已经不太合适。目前持有房产的租金回报水平极低，甚至不及银行存款。如一套位于上海徐家汇价值500 万元的两房，月租金约7000 元，其租金回报率只有1.68%。如果把合理空置期考虑进来，租金回报水平还会被拉低。而目前银行理财产品收益率大多集中在4%~5%，远比持有房产要高得多。

　　从另外一个方面来看，目前的行情走势已经明白无误地表明，房价已经打破只涨不跌的神话，未来房价很有可能会面临震荡运行的格局，涨跌互现，靠投资房产获取巨额回报的时代已经一去不复返。即使未来房价上涨，但带来的收益应该有限，因此继续持有房产，其意义已然不大。

　　考虑到新政对市场会让改善型需求释放，进而促使交易活跃程度提高，专家建议应乘此机会减持房产，调整并优化自身资产结构。尤其是那些不动产占比超过七成的投资者，可以适当抛出一些物业，以获取货币资金，可以投资别的领域，或者改善自身生活品质。

　　此外，选择在现阶段抛出房产，其实时机并不算差。虽然目前房价已开始回调，但总体而言回调幅度并不大，因此现在抛出，收益情况不会受到很大的影响；而另外一个方面，考虑到这一轮调整时间有可能会延续到明年年底，还将面临诸多不确定性因素，所以选择现在落袋为安较为稳妥。

　　如何换房有技巧

　　先卖房、再买房，还是反之？该怎么样挑选比较？有哪些税费和政策相关？央行新政之下，如何换房是一件颇具技巧性的事。

　　诚然，现阶段的楼市已经进入了一个可以适当“动起来”的新时节。不过，对于那些想要买房、卖房特别是置换住房的购房者而言，在央行新政之下如何去操作换房是一件颇具技巧性的问题。我是先卖房、再买房呢，还是反之？该怎么样挑选比较？有哪些税费和政策相关？只有掌握了一定的窍门，才能换得经济、换得便利。

　　不同情况分开看

　　新政出台将“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，银行办理贷款时，不再考虑购房者曾经的房贷记录。因此我们可以看到，本次央行“限贷”松绑新政最大的受益者就是那些因为被限贷且无法支付高昂贷款利率从而难以实现购房计划的购房者。而现在随着央行新政的逐步落地，这些购房者只要不被限购，就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。

　　不过，针对不同购房者的不同情况，仍需要具体情况具体分析，区别对待。

　　1。有房有贷有资金：

　　对于手头资金宽裕的购房者来说，原本购买二套房，贷款需要执行1.1 倍的高额利率。现在若还清贷款又可以继续享受基准利率，那么不妨考虑将手头一部分用于投资的、或是闲置的资金将原本的贷款还清，然后再申请优惠利率的房贷购买新房。如此一来，就能节省一大笔利息支出。

　　2。有房无贷无资金：

　　对于贷款已全部还清，但手头资金有限的购房者来说，想要换房就最好是走先卖、后买的改善型路线，这就需要购房者一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后，由于自己无房，原本的贷款记录也不再追溯，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠利率，达到自己的改善性需求。

　　3。有房无贷有资金：

　　对于贷款已还清、手头资金也较多的购房者来说，考虑到当前楼市环境因素可能不急于卖房，那么也可以通过新政享受优惠利率，在保留原有一套房的基础上，购买二套房。原有的房产则可等待今后更好的时机再考虑卖出。

　　4。多套房无贷款：

　　对于贷款已还清、但名下有多套房产的购房者来说，首要是让自己重新获得购房资格，不再被限购，然后才能享受新政优惠。通常，我们可以通过卖出多余房产、房产证减名字等做法来操作。

　　先卖后买更省力

　　那么究竟是先买、后卖好，还是先卖、后买好呢？其实，对于已有两套房及以上住宅、已经还清贷款的人来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是当前最行之有效的换房手段。如今“认贷不认房”的政策使得卖旧买新可以做到有效规避制约，同时，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产，如小换大、旧换新、数套并一套等。

　　不过，需要留意的是，出售房产过程中有可能会面临承担房产营业税、个税等成本，像上海所规定的“个人将购买不足5 年的住房转手交易的，全额征收营业税”。因此对于换房家庭来说，还存在一个选择的问题。按照一般的思路，应出售免税而且升值潜力较小的物业；如果只能二选一，则选择最有利的方面。总之，要依照相关规定先作一个初步的预算来进行取舍。

　　另外，如果暂时手头还有贷款尚未还清，想要享受新政优惠就要先将手头的贷款全部还清才行。不过，这就需要购房者根据自身情况来仔细算上一笔总账了。毕竟，前几年购房者在购房时往往能更多地获得8.5 折这样的优惠利率，而当前新政后则未必能真正达到这样的利率水准。因此，如果为了在新政下“达标”，而把过去更优利率的贷款提前还清，则根据不同的年限、利率、总价，可能反倒未必划算了。所以，购房者也不要盲目地因为新政而急着还贷。

　　先买后卖可减名

　　考虑到当前楼市相对冷清，如果购房者资金充裕或有着其他方面的考虑，也可以在保留原有房产的同时去买新房，等到将来市场较热时再将多余房产卖出。至于限贷的问题，则可以采取变更产权证名字的方式来进行解决。

　　不少家庭的房产是与父母等亲属共有的，产权证上写有多个名字，这时，就可以选择去掉产权证上自己的名字，使得自己家庭名下的房产3 套变2 套、2 套变1 套，从而再次获得购房资格。不过，不管是加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。

　　另一种做法则是赠与。按照目前规定，父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠与的方式转让，各地规定的赠与所需税费虽不尽相同，但都比份额买卖要来得划算。其所需公证费用、契税也按照受益额占房屋评估价值的比例来计算。不过，前提条件也是被赠与方要有购房资格。

　　总之，就是以顺利获得“房票”为大前提，再结合多种方式选取最经济、最便利、最适合自身的渠道去将名下的房产“做减法”。应该说，根据各自的家庭情况，合理地进行转让和置换，比较和计算具体操作的费用差异，才能选出最经济有效的方式。然而也要注意，不能一味贪图小利而采取借用他人名义购房或假离婚等伴随许多风险和麻烦的方式，以免得不偿失。

　　银行贷款有诀窍

　　此外，由于房贷、特别是优惠利率对于银行来说“利润低、不赚钱”，在每年年底这样的额度趋紧时期，虽然新政将最优利率下限降低到7 折，但面对银行的惜贷情绪，一般的购房者还是很难获得优惠贷款，毕竟主动权掌握在银行手里。能实际相对较快地获得优惠利率的，一定是在各方面都被银行认可为优质客户的人。不难想象，成百上千的购房者都排着队等放贷，银行有限的额度自然会批给最“优质”的那一小部分人。

　　那么，怎样才有可能成为那种“最优客户”呢？首先自然要满足贷款的基本条件，包括信用问题、贷款资质等等，力争样样“优质”。购房者可先向征信管理部门查询本人的信用报告，确认是否有不良记录、是否符合银行规定。对于日趋严格的资质审核，则还应自查诸如学历、工作性质、工作收入、名下拥有资产等等条件，并备好相关证明材料。一般来说，学历在本科以上、工作收入是月还款金额的2 倍以上、工作单位是国企或者世界500 强、征信记录良好，会是银行优先选择发放贷款的客户群。

　　购房者还应提前多向各家银行了解其各自的相关贷款政策和具体发放条件，特别是国有大银行、中小银行、外资行之间的差异。除了职业稳定、收入较高之外，一些银行对拥有该行白金卡、VIP 身份的客户，以及预先购买使用多项该行产品(如存款、理财产品、基金、保险等)并达到一定金额的客户，在放款速度和利率上也还会给予进一步的优惠。特别是当前各家银行细则陆续出台，比较各家银行间的差异、所需条件，是购房者寻找并获得最优利率的首要方式。另外，由于楼市处于宏观调控的大环境下，购房者也要时刻把握最新的政策性内容，以合理降低整体购房成本。

　　卖房也要讲技巧

　　当你想要通过买卖来置换改善你的房屋时，花心思把自己的二手房卖一个好价钱、促成一笔让双方都满意的交易也是很讲究技巧的。

　　首先，想要让自己的房子卖一个好价钱，就要对其进行一定的清洁和打扫。如果房内到处是垃圾，或者堆放有破旧家具，这会给买方留下不好的印象，因而买方在还价时也就会无所顾忌，往往出现随意还价的情形。而对于房内尚摆放有家具的，更需注重房内整洁。

　　其次，一些装修方面的小瑕疵也应花一定心思消除。如果房内有油漆脱落，或者出现水渍等，这些小问题都必须先行解决，因为小瑕疵也会对房屋给人的整体“印象”产生很大的影响。如果买家因为一些墙体裂纹、水渍、水管漏水等等为理由要求卖家降价，降价的金额肯定要远大于修补费用。

　　最后，对于屋顶漏水、阳台密封性能不好等质量问题，卖家也没有必要隐瞒，因为隐瞒反而会给自己带来法律上的风险。而一些可进行修补的房屋缺陷，则应该想办法对其进行修补。比如靠近马路、高架以及小区娱乐场所的房屋，肯定会面临噪音的侵扰，因而在出售时往往会因此而遭诟病。卖家可以对其进行修补，如安装双层玻璃窗，让买家亲身感受到修补之后带来的变化。

　　另外，如果是短时间内的置换型购房者，对于该先买还是先卖、中间时期如何过渡和有效衔接等问题也要事先有所考量，万一在卖房或买房过程中某个环节遇到问题，相应的合同、资金、贷款等方面的因素都可能会因此遭遇问题，容易产生不必要的损失。