为什么房价降32%开发商仍保本 你知道吗

　　最近，中天城投的一纸公告扒掉了开发商的底裤：当项目销售均价下降32.93%时，仍能实现盈亏平衡。此外，杭州开发商莱茵置业近日也公告称，当项目销售均价下降23.22%时，将达到盈亏平衡。

　　该数据一出，立刻有网友感慨，“暴利啊！怪不得中国的富豪十有八九是出自房地产。”为什么房价降32%开发商仍可保本，你造吗？还不跟九哥一起来看个究竟。

　　1、项目类型不同，盈亏平衡点不同

　　中天城投称，依据贵阳国际金融中心一期商务区项目可行性研究报告，项目类型为商业地产项目，可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为7933.20元/平方米。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》，募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。

　　考虑到项目有一定的开发周期，中天城投假设项目最终销售均价在正负15%范围内变化时，对于项目收益的情况进行了测算。而测算的结果是，当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利。另外，中天城投指出当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。

　　毫无疑问，面对中天城投的测算结果，确实令人有些惊讶。而具体到不同的地产项目来说，各个成本环节都不一致，回款情况也难以把控，再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响，也会存在差异。比如中天城投的金融中心项目为商业地产，地处贵州，但是莱茵置业的两个项目为住宅，位于杭州，项目类型就明显不同。

　　依据莱茵置业枫郡项目可行性研究报告，其项目类型主要为住宅，预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。根据透明售房网信息，枫郡项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为10600元/平方米。测算结果显示，当项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为6.39%，仍可实现盈利，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。