眼下楼市正在发生“整队效应”。市区中大户型该贵的便宜了还不见得卖得掉,市郊中小户型该便宜的贵了还被抢着买。但市场终会回归常态。
“刚需”流行非市场形成
随着春节远离、两会结束等影响楼市走势变数的因素不再,房地产买气至少在一线城市渐有回笼迹象,而近期也确有部分楼盘销售成绩喜人,于是一些专家提出,阴霾已然过去,现在正是购房最佳时机。但我认为这种观察太过简单与绝对。
首先我们要知道的是,目前舆论口径一致把这些好卖的项目称之为“刚需及刚需改善型”楼盘。“刚需”较容易理解,即首套购房,但何谓“刚需改善型”呢?或许可以将之解读为“已有住房但条件不佳,因此有迫切换房的需要”。与之相对应的是“住房状态尚能接受,可换可不换房”的消费者,乃至已被限购、限贷而不具备买房资格或能力的人。那么“刚需改善型”通常而言指的是哪一类型的房子呢?――市郊90平方米上下之紧凑房型。可见即使在同一个城市,目标客户聚集也呈冷热不均状态。
市场细化愈趋严重
上述内容想要表达的是,当前楼市流行市郊刚需或刚需改善型,乃至市区中大户型销售陷入困境,实际上是政策压制的结果,而非市场自然形成。
事实上,在政策的作用下,当前一线城市便出现了“耐人寻味”的畸形现象:一边是郊区楼盘在涨价,一边是市区项目在降价或严重滞销。相信也会有些业者不以为然地表示,哪有降价啊?价格稍低的都是相对条件差的,譬如:房型、楼层、朝向,但这些“站着说话不腰疼”的人都忘了,在买气畅旺时,所谓“条件较差”的房型,也是“凤姐当西施嫁”的啊!
换言之,在目前房地产走势混沌不明的情况下,不能单纯从楼盘的好卖或难卖,判断现在就是或不是购房时机。关键是看你买哪里?毕竟,市场已经分化――这不仅仅是针对一、二线与三、四线城市的划分,还包括一线与二线城市的区别,乃至北上广深四大一线城市也在分裂,从而必须细化至各个一线城市不同的地域与板块。
市区与郊区房价呈交融乱象
身处这种前所未见的变局,消费者该如何应对?
我的观点是“二跟一反走”――跟着地铁走、跟着城市重大建设走,反着市场潮流走。“跟着地铁与城市重大建设走”,理由清晰易懂,就不多作阐述,简言之,地铁站点与重大建设周边必然带动食、衣、住、行、育、乐等生活及商业配套的聚集与磁吸,进而强力推升房价向上。倒是“反着市场潮流走”需要一些说明、解释。
如上所述,当前的市场形态是“政策压制非自然形式”,其结果已导致原本“泾渭分明”、市郊与市区的价格界线变得模糊甚至交融,有些郊区盘的价格竟然比市区盘单价还要高,只因为它是“刚需有支付能力”的总价市场,这就形成了“大奔与大众 ”、“宾利与吉利”的价格扭曲,该贵的便宜了还不见得卖得掉,该便宜的贵了还被抢着买。愈是如此,愈突显市区中大户型的价格洼地。
市场终将回归常态
在我看来,眼下市场正在发生“整队效应”。凡是当过兵、出过操的人都知道,当行进中的队伍拖太长时,长官一般会叫前头部队暂停,等待后面的队伍跟上,以便重新整队再出发。当前楼盘不正是如此?前头部队是市区中高端盘,掉队的是市郊中低端盘,现在是压制以往始终带头冲撞价位之中高端盘使其“暂停”,“礼让”中低端盘赶快向前靠拢,当中低端盘贴近后会发生什么情况?显然是推挤中高端盘房价上蹿,否则市场将因停滞而面临崩盘可能!但这不符合政府利益,因此不会发生。一旦恢复正常,“精锐”的先头部队势必仍将把距离拉开,甚至因为“休息的够久”会拉得更开!
换言之,市场终会回归常态,届时受到政策鼓励与保护、以满足基本居住需求为主的市郊中小户型必然充斥市场,导致其房价推升不易,反倒是市区中大户型成为稀缺产品,奇货可居矣。