房价冲高已接近顶部 炒房不如“炒钱”

www.yingfu001.com 2014-03-10 15:01 理财周刊我要评论

  投资的目的是为了获得更多可消费的资金,从这意义上讲,选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品,比2%左右租金回报的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下,我们更应该选择炒钱不炒房。

  文/本刊记者 甄爱军

  房价涨势风光不再

  近期不断传出有楼盘降价促销的消息,使得房地产市场的前景蒙上了一层阴影。

   春 节过后,杭州、常州等地接连传出楼盘降价的消息,这让原本处于僵持状态的市场,感受到了明显的寒意。而包括无锡、徐州等地,房价已经在很长时间内没有明显 上涨过。个别楼盘的降价促销,虽然不会让中国楼市在一夜间“崩盘”,但业内人士坦陈,房价“只涨不跌”的神话已经破裂,而这也意味着房产不再是“无风险资 产”。

  另外,楼市利空仍在不断释放出来。由于受流动性收紧影响,目前银行对 房地产贷款“明松实紧”,从严控增量和名单管制等多个方面着手,加大控制力度。近日,国内多地首套房贷利率也开始上浮,某研究机构近日发布的最新数据显 示,根据全国22个城市的69 家银行分支机构调研结果显示,全国近九成银行首套房贷利率升至基准利率,部分银行甚至上浮5%~10%,个别上浮20%。缺乏银行贷款襄助,市场需求将会 受到抑制,从而导致需求萎缩,并影响到房价的上涨。还有,包括“鬼城”数量不断增多,以及不断有三、四线城市加入房价下跌行列,都表明楼市的未来并不乐 观。

  此外,近期人民币开始出现贬值迹象,也被市场解读为是一种对房价不利现象。因为在过去9 年时间里,人民币一直处于升值过程中,而在此阶段,美元便大量涌入购买房产等资产,房价一直处于上涨过程中,因此也就激发了更多的投资资金持有房产的热 情。但人民币贬值预期一旦形成,便会有更多的人抛售物业以求退出,这会对房价形成负面的影响。李嘉诚在2013 年不断出售内地资产,很有可能与此有关。

  房价难再大幅上涨,这已经成为市场共识。对于未来房价走势的预测,即使是最为乐观的看法也认为涨幅会大幅下滑,而悲观的看法则认为房价下跌是大概率事件。市场普遍预期是,未来房价已难以出现大幅上涨行情,不排除出现回调的可能。

  租金收益跌入低谷

  另一方面,住宅租金回报率一直维持在很低水平而不见起色。

   以上海为例,一套位于徐家汇东 方曼哈顿总价约550万元左右精装修公寓,月租金在8500 元左右,即使是全年出租,其租金回报率(年租金/房屋总价)仅1.85%。如果按照国际通行的11 个月租期计算,租金回报率会更低,只有1.7%。而这种现象并非上海独有,北京、深圳等一线城市,以及天津、成都等重点城市的住宅租金回报情况均是处于低 位。中原地产研究中心数据表明,北京、深圳等城市目前租金回报率分别为2.0%和2.24%,成都的租金收益率稍高一些,但也不过3.08%。

   虽 然去年一年住宅租金出现一定的涨幅,但相对于去年房价涨幅而言,仍然很小,因此租金回报率持续走低。以北京为例,根据链家地产统计数据表明,今年1 月份公寓租金涨幅约6.7%。但中国指数研究院数据表明,北京房价在2013 年上涨了28.33%,因此北京租金回报率跌至2%的最低点,便不难让人理解。

  资金收益普遍升高

  而另一方面,金融投资收益情况却展现出另外一番景象。不管是近期如雨后春笋般冒出来的互联网理财各类“宝”,还是此前在理财市场上崭露头角的各种金融理财产品,收益情况均超过了5%,普遍受到投资者的关注。

   虽然近期各类互联网理财“宝”的收益率有所变化,但大部分仍旧维持在5%以上。截止到3 月3 日,苏宁零钱宝、微信理财通、百度百赚的7 日年化收益率维持在6%以上;中行活期宝、民生银行如意宝、网易理财现金宝等7 日年化收益率则在5%~6%之间,收益率相对较低的产品有平安银行的平安盈、广发货币A 的钱袋子,但也分别达到了4.63%和4.96%。

   此 前一些收益率较高的信托产品,因为门槛太高而一度让普通投资者望尘莫及,但现在也有部分产品主动降低身段,来满足部分中等收入人群的投资需求。另外,还有 一些P2P 产品,也成为投资者的一种选择。记者了解到,目前市场上P2P 产品,收益率普遍超过10%,更高可达20%左右。相对银行理财产品来说,P2P 的优势在于高收益率,所以也受到了风险承受能力较高的投资者关注。

  “炒钱”更合适

  相比较而言,在现阶段投资房产,显然不如“炒钱”。

  首先,我们要明确我们为什么要投资,显然是希望能够从投资资产中获得一定的收益,以改善我们的生活,从这点上来说,“炒钱”会带来更高的现金收入。

   我 们可以通过一个例子来进行说明。在前文中提到的东方曼哈顿那套房产,继续持有,其合理的年租金收益应该为9.35 万元(月租金×11),考虑到今年房价可能“原地踏步”,那么投资者继续持有一年,其收益也只有这9.35万元。而如果投资者选择以到手价的方式抛出这套 房产,将550万元全部投在银行理财产品上面,即使按投资收益率较低的5%产品来估算,其收益也可达27.5 万元,是租赁房产的2.94 倍。当然,我们不能排除房价还会上涨的因素,但房价上涨只能让我们的资产数量增加,却无法带来更高的现金收入。

  其 次,除了现金收益的差距外,还有一个很重要的原因就是房产的变现能力较差。即使是在房地产市场行情处于上涨过程中,因为购买力旺盛,成交比较容易,但要完 成一宗房产交易也需要至少1 个月的时间。而随着市场交易活跃程度的降低,从挂牌到合同签订,可能要等待更长时间。再加上买家申请贷款审批时间延长,交易时间可能会被延长到半年,甚至 更长时间。

  而“炒钱”就不同了。拿风险较低的银行短期理财产品来说吧,期限最短只有1 个月,最长也就1 年,投资者完全可以根据自己的资金需求,合理地选择好投资品种。而如今比较时髦的互联网“余额宝”类产品,最快可以实现赎回资金实时到账,超高的流动性和 不低的收益率吸引了大量的闲散资金购买。这些产品的出现,拓宽了百姓的投资渠道,也为普通人带来了更高的财产性收入。

  最 后,和“炒钱”相比,房产投资的交易成本过高,交易过程中的风险也较大。目前,房产交易环节成本较高,投资者需要支付契税、印花税、个调税以及交易佣金 等,上海和重庆两地还有可能在持有环节征收房产税,几项费用加在一起要占到总房价的10%以上。如果持有期限不够长,在房价涨幅回落的背景下,还可能因沉 重的交易费用而导致亏损。此外,很多城市仍在实行限购政策,很多投资者可能并不具有购房资格,需要通过使用亲戚朋友的名义购房,这也为日后发生经济纠纷留 下了隐患。

  房产抛还是不抛

  对于已经持有投资房产的人来说,还面临着一个问题:就是房产抛还是不抛? 从宏观层面来看,部分三、四线城市由于人口流失、房屋供大于求、房价已经出现回落,选择抛出是比较合理的做法。还有一些存在此类隐患的城市,比如常州、大 连等地,继续持有房产的风险在加大,所以也可考虑择机出手。

  而 对于一线城市和部分二线城市而言,受外来人口持续导入的影响,刚性需求购房者仍在增加,房价回落的空间不大,持有这些地方房产的投资者仍可以继续观望,不 要急着出手。如去年上海设立了自贸试验区,未来预计会有大量的金融、国际贸易人才前往上海寻求发展,这些人又都属于高收入群体,对住房的需求比较强烈,显 然会对上海的房价起到相当大的支撑作用。就算每年的房价平均涨幅回落到5%,加上1.5%~2%的租金收益率,综合收益率并不比“炒钱”低。对于持有多套 房产的人来说,卖掉一套上海的房产后,就很难再买回来(限购),就算还有资格购房,也要面临缴纳房产税的问题。当然,对于手中持有的投资性房产,究竟抛不 抛,还需要结合自身的情况进行选择。

  分析篇(analysis)

  “炒房”难有好收益

  贷款难度加大、空城现象、房价“腰斩”……种种迹象表明,2014年楼市将是非常艰难的一年。同时,房产投资的成本在不断提高,比如交易税费以及持有过程中的房产税等,将使投资难度加大。在这种市场环境下,投资房产无疑难以获得理想的回报。

  文/本刊记者 甄爱军

  市场预期出现变化

  杭州、常州等地接连出现楼盘降价销售现象,使得马年楼市开局显得步履蹒跚。

   杭 州北海公园项目在春节后率先打出“直降2000 元” 的口号,附近天鸿香榭里项目第一时间跟风。此外,常州雅居乐星河湾项目也遥相呼应,宣称降价幅度高达5000 元/平方米。虽然这仅仅只是二、三线城市个别项目的促销行为,但却引起了整个市场的高度关注。由此引发关于房价“崩盘”争论,包括任志强(微博)、王健林 等地产大佬也参与了进来。

  一 次在弱市中再正常不过的降价促销行为,缘何会闹出这么大的动静?专家分析指出,这是市场预期出现变化引发的反应。有业内人士表示,如果市场本身很火热的 话,这样一个消息根本无法产生如此巨大的反响。而目前市场之所以如此,这说明整个市场的参与者预期都在发生变化,购房者的预期在变化,开发商的预期在变 化,金融机构的预期在变化。

  冰冻三尺,非一日之寒。目前楼市处于这样一种环境中,其实 是之前的一系列变化所产生的结果。2013 年四季度,受“钱荒”收紧影响,银行信贷政策开始收紧,不少购房者不得不面对贷不到款,或者审批时间被延长的窘境。而就在此时,包括北京、上海等十多个城 市,迫于房价上涨无法完成年度房价控制目标,加大了调控力度,比如提高二套房贷首付比例及上浮贷款利率水平,以及提高外地人购房门槛,将一部分需求暂时排 除出去。此外,美国也在此时宣布逐步退出QE,资金的回流会导致国内房地产市场进一步“缺血”,从而加深了对资金短缺的恐慌程度。

  此 外,多地接连出现“空城”现象,也让市场神经进一步紧绷。除了鄂尔多斯等地出现“空城”现象之外,还有报道称,包括江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市 均榜上有名。有资料显示,仅去年,国内就出现了12 座新“鬼城”,在这些城区内,多数楼房空置率极高,很少有人居住。

  面对这样的变化,很难让人对楼市持乐观态度。

  房价冲高接近顶部

  经历过去“黄金十年”的楼市,房价已经接近阶段性顶部。

  据中国指数研究院发布的数据表明,2013 年北京同比上涨28.33%,广州、深圳分别上涨27.59%和24.73%,上海涨幅为15.63%。

   纵 观近十年的变化情况,不难发现房价一直处于上升通道中。以北京为例,中国指数研究院数据表明,2013 年全市均价为20658 元/平方米,为历史最高点。虽然在2010 年至2011 年间,房价出现些微震荡,但幅度极小。此外,包括上海、深圳、重庆、南京、杭州等城市,房价均是如此(具体可见表1)。

  鉴 于市场预期的改变,有业内人士指出,目前房价已经接近阶段性顶部,再次上涨的动力已经不足。其实,部分供需失衡的城市,已经走出冲高回落行情,价格与高点 时期相比出现回落。最为明显的是温州,不少温州市中心二手房价格与最高点相比,已经腰斩。数据也表明,温州2013 年均价为16430 元/平方米,相比18403 元/平方米的高位,下滑了10.72%,走出了与国内大多数城市不一样的走势。此外,大连房价也在火爆的2013 年出现阴跌迹象,全年11151 元/平方米的均价,同比上一年度几乎持平,而与2011 年的均价水平相比,明显回落,跌幅达11.5%。

  表1 国内部分城市近9年来均价变化情况(单位:元/平方米)

时间 北京 上海 深圳 广州 天津 重庆 南京 杭州 武汉 成都 大连 温州
2013年 23422 24133 21627 14758 10218 6976 12916 21758 6849 9437 11151 16430
2012年 20772 22518 18906 14044 10061 6435 10850 18066 6367 8572 11168 18403
2011年 21646 22278 18984 13401 9345 6634 12524 21407 6412 9163 12600 17239
2010年 20063 21728 20106 12484 9297 5562 11437 22469 6213 7825 11374 13658
2009年 14465 16039 14975 9346 7414 4344 7887 14520 5257 5179 8472 13424
2008年 13362 13971 12655 9340 6921 4935 6688 14700 5406 5247 7745 -
2007年 11850 10556 13417 8599 6116 - - 10609 4412 - 6820 -
2006年 7918 9655 9055 6352 4804 - - 8806 3851 - 5656 -
2005年 7173 7767 6964 - 4028 - - - - - - -

  数据来源:中国指数研究院。广州均价为剔除保障房。

   就 目前而言,国内房价会否整体冲高回落,目前尚不得而知。不过市场大多数看法是,2014 年房地产市场即使保持上涨态势,但涨幅相比2013 年会大幅下滑;而市场分化进一步加剧,尤其部分供大于求的三、四线城市,将会面临严峻的考验。当然,也有悲观一些的专家认为,2014 年房价走势比较微妙。经济学家马光远在接受本刊采访时甚至表示,房价下跌是大概率事件。

  专 家预计,风险最先爆发出来的是部分供求矛盾尖锐的城市,尤其是一些高库存城市。除了房价已经出现下降的温州、鄂尔多斯等城市,宁波和东莞两个城市也比较危 险。根据现有的去化速度估算,这两个城市的库存去化周期分别为74 个月和46 个月。另外,青岛的去化周期为24个月,也面临着不小的去库存压力。

  持有房产面临两难

   一 方面是房价上涨难度不小,租金收益率处于最低谷,另一方面却又不得不面对高额的转让成本,以及有可能增加的持有成本,让投资房产变成了一件相当尴尬的事。 各地租金收益率普遍偏低,这已成既定事实。中原地产(集团)研究中心提供的数据表明,目前包括“北上广深”的一线城市,以及天津、成都等重点城市,其租金 回报率均在2%左右的低位(如图所示)。

  租金收益率偏低现象,其实已经维持了很长一段时间。以上海为例,数据表明,在2008 年就已经跌破3%,随后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外,北京、广州、天津等地,也都是如此。虽然其间曾有回升的现象出现,但也仅仅只是“昙花一现”。

  数据来源:中原地产(集团)研究中心

   另 一方面,随着各项税费从严征收,投资房产在转让环节,需要承担较高的税负。根据现行规定,目前转让房产,主要负担房产营业税、个人所得税以及中介佣金,三 项相加可达8%左右(具体可见表2)。如果再考虑到购入时支付的契税等,税负还会进一步加重,所形成的成本会超过售价的10%。这也意味着,按照目前的税 费标准估算,投资一套房,必须要等到房价上涨10%之后才能做到不亏损。

  表2 卖方所需承担的税负和费用

税负或费用 税率或者支付比例 说明
房产营业税及附加 普通住宅 免交 满5年
  成交价×5.65% 未满5年
非普通住宅 (成交价-购入价)×5.65% 满5年
  成交价×5.65% 未满5年
个人所得税 普通住宅 成交价×1%或差价×20% 满5年(含5年)唯一家庭住宅免交;差价=成交价-购入价-合理费用
非普通住宅 成交价×2%or差价×20%
交易手续费 2.5元×建筑面积  
中介费 成交价×1%  

   此 外,随着房产税扩围呼声逐渐变大,持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税,其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分(非家庭首套可 享受人均60 平方米优惠),以及外省市人员新购房屋,其计算公式为:超出部分面积×单价×70%×0.4%(或0.6%)。假定持有一套面积为120 平方米、总价500 万元的市中心非普通住宅,就目前而言需要承担的房产税就达到21000元/年。在未来,房产税有望扩围的城市包括北京、杭州等,因此这些城市的房产持有 者,可能会面临持有成本上升的情形。

  选择“炒房”风险在哪

  当行情出现逆转,继续持有房产所带来的风险,除了收益萎缩之外,另外一点就是变现能力的降低有可能会带来不小的麻烦。

   现 阶段选择“炒房”,很有可能会面临房价不涨或者微涨两种情形。房价不涨,仅靠每年2%左右的租金回报,“囤房”会面临回报过低的尴尬情形。如果房价保持微 涨态势,比如5%,那么加上每年2%左右的租金收益率,持有房产还能实现7%左右的收益,这也仅仅只是与投资银行理财产品相当。

  就 目前的市场环境来说,除非是房价有望大幅上涨,否则都没有必要选择继续增持房产。这是因为住宅属于不动产,当价格处于上涨时期,而且市场处于供不应求过程 中时,成交会显得异常活跃,房产变得“抢手”。而当市场预期出现转变,尤其是当前市场供应情况已经出现逆转的前提下,市场观望气氛变浓,出售房产会变成一 件相当困难的事情,此时风险加大。

  交易活跃程度降低,已经持续数月。根据2014 年2 月份房地产市场成交情况来看,中国指数研究院监测的43 个城市中,有超过8 成城市成交量环比下跌。其中南昌跌幅最大,达78.70%。一线城市中,北京、上海等地成交量也出现大幅萎缩情形。如北京2 月住宅成交量环比下跌66.16%,上海跌幅为36.95%。此前曾传出降价消息的杭州,成交量跌幅则达到57.21%。当然,此次成交量下滑,在一定程 度上与春节长假有着不小的关系。而就目前的情形来看,3 月份的交易情况能否出现明显的改善,目前还很难下结论。而3 月份的市场走势,则很有可能会为2014 年定下基调。

  有调查显示,投资者对国内房地产市场的信心已经下降。DTZ 戴德梁行近日发布的《中国投资市场信心调查》显示,投资者对近期政府一系列楼市降温措施非常关注,他们还对一些供需状况恶化的非核心城市的前景产生忧虑。

    相关新闻
    • 征稿启事 | 合作伙伴 | 友情链接 | 联系我们 | 广告服务 | 关于我们 | 法律声明 | 网址导航 | 创始人微博/博客
    • 赢富财经网:www.yingfu001.com 简易域名:简易域名 版权所有 翻版必究!Copyright©2008-2014 沪ICP备10023616号-1
    • 赢富财经网所载文章、数据仅供参考,使用前务请仔细阅读免责声明,风险自负。广告商的言论和行为与赢富财经网无关,投资有风险,选择需谨慎。
    • 特别提示:赢富财经网不作任何“加入会员、承诺收益、利润分成”以及其他非法操作方式进行非法的理财服务。
    • 您有任何建议或意见,欢迎随时与我们联系!联系我们
    • 上海网警网络110工商备案360安全检测